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Steuerberatung

Grundsteuer: Zurechnung eines Grundstücks im Falle einer Vorkaufsberechtigung

Grundstücks­ei­gentümer und Vor­kaufs­be­rech­tig­ter können den Überg­ang von Nut­zen und Las­ten ab­wei­chend von den in dem ur­sprüng­li­chen Kauf­ver­trag fest­ge­leg­ten Be­din­gun­gen auf einen späte­ren Zeit­punkt fest­le­gen und so­mit den Überg­ang des wirt­schaft­li­chen Ei­gen­tums ab­wei­chend re­geln.

Grundsätz­lich ist ein Ge­gen­stand nach § 39 Abs. 1 AO dem bürger­lich-recht­li­chen Ei­gentümer zu­zu­rech­nen. Aus­nahms­weise kann das Grundstück nach § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO dem sog. wirt­schaft­li­chen Ei­gentümer zu­zu­rech­nen sein. Ein Grundstück­ser­wer­ber er­langt das wirt­schaft­li­che Ei­gen­tum am Grundstück re­gelmäßig ab dem Zeit­punkt, ab dem er wirt­schaft­lich über das Grundstück verfügen kann. Dies ist der Fall, so­bald Be­sitz, Ge­fahr, Nut­zun­gen und Las­ten auf den Er­wer­ber über­ge­gan­gen sind.

Im Streit­fall schloss eine Grundstücks­ei­gentüme­rin mit ei­ner KG einen no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­ten Kauf­ver­trag über ein Grundstück. Der Überg­ang von Nut­zen und Las­ten auf die KG sollte zum xx.01.2006 er­fol­gen. Auf­grund ei­nes be­ste­hen­den Vor­kaufs­rechts, ge­gen des­sen Ausübung die KG er­folg­los klagte, er­warb je­doch der Vor­kauf­be­rech­tigte das Grundstück. Ab­wei­chend vom ur­sprüng­lich mit der KG ge­schlos­se­nen Kauf­ver­trag wurde darin der Überg­ang von Be­sitz, Nut­zen und Las­ten zum xx.09.2010 ver­ein­bart, da die KG bis zu die­sem Da­tum im Be­sitz des Grundstücks ge­we­sen sei. Das Fi­nanz­amt hatte zunächst Ein­heits­wert­be­scheide und Grund­steu­er­mess­be­scheide auf den 01.01.2007 ge­genüber der KG er­las­sen. Nach Kennt­nis von der rechtskräfti­gen Ausübung des Vor­kaufs­rechts er­ließ das Fi­nanz­amt ent­spre­chende Grund­steu­er­mess­be­scheide auf den 01.01.2007 ge­genüber der Vor­kauf­be­rech­tig­ten.

Laut Ur­teil des BFH vom 23.02.2021 (Az. II R 44/17) sind diese Be­scheide auf­zu­he­ben. Zwar könn­ten Grundstücke für Zwecke der Grund­steuer gemäß § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO aus­nahms­weise dem wirt­schaft­li­chen Ei­gentümer zu­zu­rech­nen sein. Die Vor­kaufs­be­rech­tigte sei je­doch zum 01.01.2007 noch nicht wirt­schaft­li­cher Ei­gentümer ge­we­sen. Der Grundstücks­ei­gentümer und die Vor­kaufs­be­rech­tig­ter konn­ten - wie vor­lie­gend er­folgt - den Überg­ang von Nut­zen und Las­ten ab­wei­chend von den in dem ur­sprüng­li­chen Kauf­ver­trag fest­ge­leg­ten Be­din­gun­gen auf einen späte­ren Zeit­punkt fest­le­gen.

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