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Keine generelle Provisionszahlungspflicht bei Erwerb des Objekts durch nahestehenden Dritten

BGH v. 17.10.2018 - I ZR 154/17

Bei be­son­ders en­gen persönli­chen Bin­dun­gen zwi­schen dem Mak­ler­kun­den und dem Er­wer­ber ei­nes Ob­jekts muss der Mak­ler­kunde dem Mak­ler eine Pro­vi­sion zah­len, wenn ihm der Ver­trags­schluss im wirt­schaft­li­chen Er­folg ähn­lich zu­gu­te­kommt wie ein ei­ge­ner. Der Um­stand, dass der Mak­ler­kunde mit dem Er­wer­ber eng persönlich ver­bun­den ist, reicht für sich al­lein je­doch nicht aus, um die Pro­vi­si­ons­pflicht zu begründen.

Der Sach­ver­halt:
Die kla­gende Im­mo­bi­li­en­mak­le­rin hatte  eine Im­mo­bi­lie zum Ver­kauf an­ge­bo­ten. Die Be­klagte be­sich­tigte das Ob­jekt und un­ter­zeich­nete dar­auf­hin einen Mak­ler­ver­trag mit der Kläge­rin, mit dem sie sich ver­pflich­tete, bei Kauf der Im­mo­bi­lie eine Mak­ler­pro­vi­sion zu zah­len.                      

An einem wei­te­ren Be­sich­ti­gungs­ter­min nahm ne­ben der Be­klag­ten ihr Sohn teil. Die­ser zeigte In­ter­esse am Er­werb des Ob­jekts und ver­han­delte nach­fol­gend mit der Kläge­rin, nach­dem die Be­klagte kein In­ter­esse mehr an dem Ob­jekt hatte. Später teilte der Sohn der Kläge­rin mit, der Kauf­preis sei ihm zu hoch. Ein hal­bes Jahr später er­warb der Sohn der Be­klag­ten das Ob­jekt nach Ein­schal­tung ei­nes an­de­ren Mak­lers zu einem nied­ri­ge­ren Kauf­preis.

Die Kläge­rin for­derte dar­auf­hin ihre Pro­vi­sion aus dem Mak­ler­ver­trag mit der Be­klag­ten. Die Klage auf Zah­lung vor dem LG blieb er­folg­los, das OLG gab der Be­schwerde statt. Die Re­vi­sion vor dem BGH war er­folg­reich.

Die Gründe:
Die Kläge­rin hat kei­nen Zah­lungs­an­spruch ge­gen die Be­klagte.

Zwar muss bei be­son­ders en­gen persönli­chen Bin­dun­gen zwi­schen dem Mak­ler­kun­den und dem Er­wer­ber ei­nes Ob­jekts der Mak­ler­kunde dem Mak­ler eine Pro­vi­sion zah­len, wenn ihm der Ver­trags­schluss im wirt­schaft­li­chen Er­folg ähn­lich zu­gu­te­kommt wie ein ei­ge­ner. Der Um­stand, dass der Mak­ler­kunde mit dem Er­wer­ber eng persönlich ver­bun­den ist, reicht al­ler­dings für sich al­lein nicht aus, um die Pro­vi­si­ons­pflicht zu begründen.

Im vor­lie­gen­den Fall  be­steht des­halb kein An­spruch auf Zah­lung der Mak­ler­pro­vi­sion durch die Be­klagte,  da Mak­ler­ver­trag und  Haupt­ver­trag  wirt­schaft­lich nicht iden­ti­sch sind. Der Be­klag­ten kommt der Haupt­ver­trags­schluss wirt­schaft­lich nicht zu­gute. Ent­schei­dend ist, ob es für den Mak­ler­kun­den wirt­schaft­lich gleichgültig ist, ob er for­mell den Haupt­ver­trag in sei­nem Na­men ge­schlos­sen hat. Es ist ins­be­son­dere da­durch, dass die Be­klagte das von ih­rem Sohn er­wor­bene Ob­jekt nicht selbst nut­zen wird, nicht er­sicht­lich, dass dies hier der Fall ist.

Der Kläge­rin steht auch kein Scha­dens­er­satz zu. Ob der Mak­ler­kunde den Nach­weis des Mak­lers vor je­der­mann ge­heim hal­ten muss, ins­be­son­dere auch vor mit ihm in Haus­ge­mein­schaft zu­sam­men le­ben­den Fa­mi­li­en­an­gehöri­gen, ist zwei­fel­haft. Die Streit­frage kann je­doch of­fen blei­ben, da die Kläge­rin nicht nach­wei­sen konnte, dass sie es ihr ge­lun­gen wäre, die im Pro­zess gel­tend ge­machte Pro­vi­sion durch Nach­weis des­sel­ben Ob­jekts an einen an­de­ren Kun­den zu er­wer­ben, wenn der Mak­ler­kunde das An­ge­bot ver­trau­lich be­han­delt hätte.

Link­hin­weis:
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