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Keine generelle Provisionszahlungspflicht bei Erwerb des Objekts durch nahestehenden Dritten

BGH v. 17.10.2018 - I ZR 154/17

Bei besonders engen persönlichen Bindungen zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eines Objekts muss der Maklerkunde dem Makler eine Provision zahlen, wenn ihm der Vertragsschluss im wirtschaftlichen Erfolg ähnlich zugutekommt wie ein eigener. Der Umstand, dass der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist, reicht für sich allein jedoch nicht aus, um die Provisionspflicht zu begründen.

Der Sach­ver­halt:
Die kla­gende Immo­bi­li­en­mak­le­rin hatte  eine Immo­bi­lie zum Ver­kauf ange­bo­ten. Die Beklagte besich­tigte das Objekt und unter­zeich­nete dar­auf­hin einen Mak­ler­ver­trag mit der Klä­ge­rin, mit dem sie sich verpf­lich­tete, bei Kauf der Immo­bi­lie eine Mak­ler­pro­vi­sion zu zah­len.                      

An einem wei­te­ren Besich­ti­gungs­ter­min nahm neben der Beklag­ten ihr Sohn teil. Die­ser zeigte Inter­esse am Erwerb des Objekts und ver­han­delte nach­fol­gend mit der Klä­ge­rin, nach­dem die Beklagte kein Inter­esse mehr an dem Objekt hatte. Spä­ter teilte der Sohn der Klä­ge­rin mit, der Kauf­preis sei ihm zu hoch. Ein hal­bes Jahr spä­ter erwarb der Sohn der Beklag­ten das Objekt nach Ein­schal­tung eines ande­ren Mak­lers zu einem nie­d­ri­ge­ren Kauf­preis.

Die Klä­ge­rin for­derte dar­auf­hin ihre Pro­vi­sion aus dem Mak­ler­ver­trag mit der Beklag­ten. Die Klage auf Zah­lung vor dem LG blieb erfolg­los, das OLG gab der Beschwerde statt. Die Revi­sion vor dem BGH war erfolg­reich.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin hat kei­nen Zah­lungs­an­spruch gegen die Beklagte.

Zwar muss bei beson­ders engen per­sön­li­chen Bin­dun­gen zwi­schen dem Mak­ler­kun­den und dem Erwer­ber eines Objekts der Mak­ler­kunde dem Mak­ler eine Pro­vi­sion zah­len, wenn ihm der Ver­trags­schluss im wirt­schaft­li­chen Erfolg ähn­lich zugu­te­kommt wie ein eige­ner. Der Umstand, dass der Mak­ler­kunde mit dem Erwer­ber eng per­sön­lich ver­bun­den ist, reicht aller­dings für sich allein nicht aus, um die Pro­vi­si­onspf­licht zu begrün­den.

Im vor­lie­gen­den Fall  be­steht des­halb kein Anspruch auf Zah­lung der Mak­ler­pro­vi­sion durch die Beklagte,  da Mak­ler­ver­trag und  Haupt­ver­trag  wirt­schaft­lich nicht iden­tisch sind. Der Beklag­ten kommt der Haupt­ver­trags­schluss wirt­schaft­lich nicht zugute. Ent­schei­dend ist, ob es für den Mak­ler­kun­den wirt­schaft­lich gleich­gül­tig ist, ob er for­mell den Haupt­ver­trag in sei­nem Namen gesch­los­sen hat. Es ist ins­be­son­dere dadurch, dass die Beklagte das von ihrem Sohn erwor­bene Objekt nicht selbst nut­zen wird, nicht ersicht­lich, dass dies hier der Fall ist.

Der Klä­ge­rin steht auch kein Scha­dens­er­satz zu. Ob der Mak­ler­kunde den Nach­weis des Mak­lers vor jeder­mann geheim hal­ten muss, ins­be­son­dere auch vor mit ihm in Haus­ge­mein­schaft zusam­men leben­den Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen, ist zwei­fel­haft. Die Streit­frage kann jedoch offen blei­ben, da die Klä­ge­rin nicht nach­wei­sen konnte, dass sie es ihr gelun­gen wäre, die im Pro­zess gel­tend gemachte Pro­vi­sion durch Nach­weis des­sel­ben Objekts an einen ande­ren Kun­den zu erwer­ben, wenn der Mak­ler­kunde das Ange­bot ver­trau­lich behan­delt hätte.

Link­hin­weis:
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