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Für die Bemessung einer Überbaurente ist der Zeitpunkt der Teilung des Grundstücks maßgebend

BGH 22.11.2014, V ZR 199/12

Für die Be­mes­sung der Über­bau­rente kommt es nicht auf die Wert­verhält­nisse bei der Gebäude­er­rich­tung an, son­dern auf den Zeit­punkt der Tei­lung des Grundstücks, da erst dann eine Über­bau­si­tua­tion ent­steht, die die ent­spre­chende An­wen­dung der §§ 912 ff. BGB recht­fer­tigt. Al­ler­dings ru­hen wie im Fall des Ei­gen­grenzüber­baus die Dul­dungs­pflicht und das Ren­ten­recht so­lange, bis die Grundstücke in das Ei­gen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen ge­lan­gen.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin war Ei­gentüme­rin ei­nes Grundstücks in Ber­lin. Die­ses war ver­fol­gungs­be­dingt zu Guns­ten der da­ma­li­gen Reichs­haupt­stadt Ber­lin ent­eig­net wor­den, die im Sep­tem­ber 1938 als Ei­gentüme­rin in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wurde. Nach dem Krieg wurde das Grundstück in Volks­ei­gen­tum der DDR überführt und mit Nach­bar­grundstücken zu einem größeren neu ge­bil­de­ten Grundstück mit der Flur­be­zeich­nung ver­ei­nigt.

Auf die­sem ein­heit­li­chen Grundstück er­rich­tete im Jahr 1970 die frühere Deut­sche Post ein fünfstöcki­ges Fern­mel­de­be­triebs­gebäude. Später ging das Grundstück Flurstück in das Ei­gen­tum der be­klag­ten Deut­schen Te­le­kom AG über. Im Juni 2007 wurde das ur­sprüng­li­che Grundstück an die Kläge­rin re­sti­tu­iert. Dies hat zur Folge, dass sich nun ein Teil des Fern­mel­de­be­triebs­gebäudes auf dem der Kläge­rin gehören­den Grundstück be­fin­det.

Die Kläge­rin ver­langt von der Be­klag­ten die Zah­lung ei­ner Über­bau­rente gem. § 912 Abs. 2 BGB für die Zeit von Juni 2007 bis Ende 2011. Das LG gab der ur­sprüng­lich auf Zah­lung von 916.617 € ge­rich­tete Klage nur i.H.v. 105.462 € statt. Das KG wies die Be­ru­fung der Kläge­rin, mit der sie nach teil­wei­ser Kla­gerück­nahme die Zah­lung wei­te­rer 441.277 € ver­langte, zurück. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH den Be­schluss des KG auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück.

Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts kommt es im Fall des "nachträgli­chen Ei­gen­grenzüber­baus" für die Be­rech­nung der Über­bau­rente nicht auf die Grundstücks­wert­verhält­nisse im Zeit­punkt der Gebäude­er­rich­tung, son­dern auf die­je­ni­gen im Zeit­punkt der Grundstück­stei­lung an.

Bei Er­rich­tung des Gebäudes ist an­ders als beim Über­bau oder Ei­gen­grenzüber­bau eine Grenze, die über­schrit­ten wer­den könnte, noch nicht vor­han­den. So­mit kann zu die­sem Zeit­punkt we­der ein Dul­dungs­an­spruch noch dem kor­re­spon­die­rend ein Ren­ten­zah­lungs­recht ent­ste­hen. Das hat zur Folge, dass für die Be­mes­sung der Über­bau­rente nicht auf die Wert­verhält­nisse bei der Gebäude­er­rich­tung ab­ge­stellt wer­den kann. Aus­ge­hend von der ge­setz­ge­be­ri­schen Grund­ent­schei­dung, dass für die Höhe der Rente die Zeit der Grenzüber­schrei­tung maßge­bend ist, kommt es viel­mehr auf den Zeit­punkt der Tei­lung des Grundstücks an, da erst dann eine Über­bau­si­tua­tion ent­steht, die die ent­spre­chende An­wen­dung der §§ 912 ff. BGB recht­fer­tigt.

Dies ent­spricht auch dem Zweck der Über­bau­rente, einen Aus­gleich für den durch die Grenzüber­schrei­tung her­vor­ge­ru­fe­nen Ver­lust der Bo­den­nut­zung zu gewähren. Al­ler­dings ru­hen wie im Fall des Ei­gen­grenzüber­baus die Dul­dungs­pflicht und das Ren­ten­recht so­lange, bis die Grundstücke in das Ei­gen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen ge­lan­gen. Die Be­son­der­heit des vor­lie­gen­den Fal­les, dass die Grundstücks­resti­tu­tion Folge der Wie­der­gut­ma­chung ver­fol­gungs­be­ding­ten Un­rechts war, recht­fer­tigte keine ab­wei­chende Be­ur­tei­lung.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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