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Für die Bemessung einer Überbaurente ist der Zeitpunkt der Teilung des Grundstücks maßgebend

BGH 22.11.2014, V ZR 199/12

Für die Bemessung der Überbaurente kommt es nicht auf die Wertverhältnisse bei der Gebäudeerrichtung an, sondern auf den Zeitpunkt der Teilung des Grundstücks, da erst dann eine Überbausituation entsteht, die die entsprechende Anwendung der §§ 912 ff. BGB rechtfertigt. Allerdings ruhen wie im Fall des Eigengrenzüberbaus die Duldungspflicht und das Rentenrecht solange, bis die Grundstücke in das Eigentum verschiedener Personen gelangen.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin war Eigen­tü­me­rin eines Grund­stücks in Ber­lin. Die­ses war ver­fol­gungs­be­dingt zu Guns­ten der dama­li­gen Reichs­haupt­stadt Ber­lin ent­eig­net wor­den, die im Sep­tem­ber 1938 als Eigen­tü­me­rin in das Grund­buch ein­ge­tra­gen wurde. Nach dem Krieg wurde das Grund­stück in Volks­ei­gen­tum der DDR über­führt und mit Nach­bar­grund­stü­cken zu einem grö­ße­ren neu gebil­de­ten Grund­stück mit der Flur­be­zeich­nung ver­ei­nigt.

Auf die­sem ein­heit­li­chen Grund­stück errich­tete im Jahr 1970 die frühere Deut­sche Post ein fünf­stö­cki­ges Fern­mel­de­be­triebs­ge­bäude. Spä­ter ging das Grund­stück Flur­stück in das Eigen­tum der beklag­ten Deut­schen Tele­kom AG über. Im Juni 2007 wurde das ursprüng­li­che Grund­stück an die Klä­ge­rin resti­tu­iert. Dies hat zur Folge, dass sich nun ein Teil des Fern­mel­de­be­triebs­ge­bäu­des auf dem der Klä­ge­rin gehö­ren­den Grund­stück befin­det.

Die Klä­ge­rin ver­langt von der Beklag­ten die Zah­lung einer Über­bau­rente gem. § 912 Abs. 2 BGB für die Zeit von Juni 2007 bis Ende 2011. Das LG gab der ursprüng­lich auf Zah­lung von 916.617 € gerich­tete Klage nur i.H.v. 105.462 € statt. Das KG wies die Beru­fung der Klä­ge­rin, mit der sie nach teil­wei­ser Kla­ge­rück­nahme die Zah­lung wei­te­rer 441.277 € ver­langte, zurück. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH den Beschluss des KG auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Beru­fungs­ge­richt zurück.

Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts kommt es im Fall des "nach­träg­li­chen Eigen­g­renz­über­baus" für die Berech­nung der Über­bau­rente nicht auf die Grund­stücks­wert­ver­hält­nisse im Zeit­punkt der Gebäu­de­er­rich­tung, son­dern auf die­je­ni­gen im Zeit­punkt der Grund­stücks­tei­lung an.

Bei Errich­tung des Gebäu­des ist anders als beim Über­bau oder Eigen­g­renz­über­bau eine Grenze, die über­schrit­ten wer­den könnte, noch nicht vor­han­den. Somit kann zu die­sem Zeit­punkt weder ein Dul­dungs­an­spruch noch dem kor­res­pon­die­rend ein Ren­ten­zah­lungs­recht ent­ste­hen. Das hat zur Folge, dass für die Bemes­sung der Über­bau­rente nicht auf die Wert­ver­hält­nisse bei der Gebäu­de­er­rich­tung abge­s­tellt wer­den kann. Aus­ge­hend von der gesetz­ge­be­ri­schen Grun­d­ent­schei­dung, dass für die Höhe der Rente die Zeit der Grenz­über­sch­rei­tung maß­ge­bend ist, kommt es viel­mehr auf den Zeit­punkt der Tei­lung des Grund­stücks an, da erst dann eine Über­bau­si­tua­tion ent­steht, die die ent­sp­re­chende Anwen­dung der §§ 912 ff. BGB recht­fer­tigt.

Dies ent­spricht auch dem Zweck der Über­bau­rente, einen Aus­g­leich für den durch die Grenz­über­sch­rei­tung her­vor­ge­ru­fe­nen Ver­lust der Boden­nut­zung zu gewäh­ren. Aller­dings ruhen wie im Fall des Eigen­g­renz­über­baus die Dul­dungspf­licht und das Ren­ten­recht solange, bis die Grund­stü­cke in das Eigen­tum ver­schie­de­ner Per­so­nen gelan­gen. Die Beson­der­heit des vor­lie­gen­den Fal­les, dass die Grund­stücks­resti­tu­tion Folge der Wie­der­gut­ma­chung ver­fol­gungs­be­ding­ten Unrechts war, recht­fer­tigte keine abwei­chende Beur­tei­lung.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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