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FG Münster zur Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Wohnung bei vereinbartem anschließendem Verkauf an den Mieter

FG Münster 20.1.2012, 12 K 4690/08 E

Bei der Ver­mie­tung ei­ner Woh­nung kann auch dann eine Über­schus­ser­zie­lungs­ab­sicht vor­lie­gen, wenn mit dem Miet­ver­trag zu­gleich eine Veräußerung an den Mie­ter nach Ab­lauf der Miet­dauer ver­ein­bart wird. Ent­schei­dend ist, dass der Steu­er­pflich­tige die Ab­sicht hat, einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Aus­ga­ben auf die Dauer der Nut­zung der Ein­kunfts­quelle zu er­zie­len.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist, ob die Kläge­rin im Streit­jahr 2005 Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung er­zie­len wollte, so dass ein tatsäch­li­cher Über­schuss der Wer­bungs­kos­ten über die Ein­nah­men zu berück­sich­ti­gen ist. Die Kläge­rin war Ei­gentüme­rin ei­ner Ei­gen­tums­woh­nung, die sie als Fe­ri­en­do­mi­zil zu­sam­men mit ih­rem in­zwi­schen ver­stor­be­nen Ehe­mann ge­nutzt hatte. In den letz­ten Jah­ren vor dem Streit­jahr ver­suchte die Kläge­rin er­folg­los die Ei­gen­tums­woh­nung zu ver­kau­fen.

Im Fe­bruar 2005 schloss die Im­mo­bi­lien-N GmbH als Ver­tre­ter ohne Ver­tre­tungs­macht für die da­mals 80-jährige Kläge­rin mit M einen no­ta­ri­el­len Ver­trag ab. Ver­trags­ge­gen­stand war ein An­ge­bot zum Ab­schluss ei­nes Grundstücks­kauf­ver­trags so­wie ein Miet­ver­trag, wo­bei die Woh­nung zunächst für zwei Jahre an M ver­mie­tet wurde, un­ter der Be­din­gung, dass M der Kläge­rin zu­vor ein un­wi­der­ruf­li­ches An­ge­bot zum Er­werb der Miet­sa­che nach Ab­lauf der Miet­dauer un­ter­brei­tet. Später wurde M we­gen Be­trugs in zwei Fällen zu ei­ner Ge­samt­frei­heits­strafe von 5 Mo­na­ten auf Bewährung ver­ur­teilt. In den Gründen des Ur­teils ist u.a. aus­geführt, dass M die Kläge­rin bei Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges und des Kauf­ver­tra­ges über seine Zah­lungsfähig­keit und -wil­lig­keit getäuscht hat.

In Ih­rer Ein­kom­men­steuer-Erklärung machte die Kläge­rin einen Über­schuss der Wer­bungs­kos­ten über die Ein­nah­men gel­tend. Der Wunsch, das Ob­jekt zunächst an­zu­mie­ten und erst nach zwei Jah­ren käuf­lich zu er­wer­ben, sei sei­tens des Mie­ters geäußert wor­den. Das Fi­nanz­amt ist der An­sicht, der Ver­lust aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung könne dem Grunde nach nicht an­er­kannt wer­den, da der Kläge­rin bei Ab­schluss des Ver­tra­ges die Ab­sicht ge­fehlt hätte, einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu er­zie­len. Viel­mehr sei es ihr aus­schließlich um den Ver­kauf der Im­mo­bi­lie ge­gan­gen.

Das FG gab der auf Berück­sich­ti­gung ei­nes wei­te­ren Ver­lus­tes aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ge­rich­te­ten Klage statt.

Die Gründe:
Dem Fi­nanz­amt wird die Neu­be­rech­nung der Ein­kom­men­steuer für 2005 gem. § 100 Abs. 2 FGO über­tra­gen. Da­bei hat es einen wei­te­ren Ver­lust aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu berück­sich­ti­gen.

Gem. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG un­ter­lie­gen der Ein­kom­men­steuer die Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.S.d. § 21 EStG. Einkünfte i.S.d. § 21 EStG sind gem. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG der Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten. Da­bei ist es zur Ab­gren­zung von der nicht steu­er­ba­ren Lieb­ha­be­rei not­wen­dig, dass der Steu­er­pflich­tige die Ab­sicht hat, einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Aus­ga­ben auf die Dauer der Nut­zung der Ein­kunfts­quelle zu er­zie­len. Vor­lie­gend hätte die Kläge­rin bei ver­trags­gemäßer Ab­wick­lung des ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­tra­ges of­fen­sicht­lich einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten er­zielt.

Zu Un­recht meint das Fi­nanz­amt, dass der gleich­zei­tig mit Ab­schluss des Miet­ver­trags ab­ge­schlos­sene Kauf­ver­trag ge­gen eine Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht spricht. Das von dem Fi­nanz­amt. an­geführte BFH-Ur­teil vom 4.10.2001 (X R 70/98) kann seine Rechts­auf­fas­sung nicht stützen. Im dor­ti­gen Fall stand - an­ders als im Streit­fall - auf Grund der ho­hen Fi­nan­zie­rungs­kos­ten und der erhöhten Ab­schrei­bun­gen bei Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges fest, dass auch bei ord­nungs­gemäßer Zah­lung der ver­ein­bar­ten Miete während des ver­ein­bar­ten Miet­zeit­raums kein Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu er­zie­len sein würde.

An­halts­punkte dafür, dass der vor­lie­gend zi­vil­recht­lich wirk­sam ab­ge­schlos­sene Miet­ver­trag und Kauf­ver­trag ein Miss­brauch recht­li­cher Ge­stal­tungsmöglich­kei­ten i.S.d. § 42 AO ge­ge­ben sein könnte, wur­den nicht vor­ge­tra­gen und sind auch nicht er­sicht­lich. We­der ver­mag der Se­nat in den ab­ge­schlos­se­nen Verträgen eine un­an­ge­mes­sene recht­li­che Ge­stal­tung i.S.d. § 42 Abs. 2 S. 1 AO zu se­hen. Noch wird durch die tatsäch­lich gewählte recht­li­che Ge­stal­tung ein Steu­er­vor­teil er­zielt. Da­bei ist für die Be­trach­tung des Steu­er­vor­teils auf den Zeit­punkt bei Ver­trags­ab­schluss ab­zu­stel­len. Zu die­sem Zeit­punkt durfte die Kläge­rin von ei­ner ord­nungs­gemäßen Ver­trags­erfüllung und da­mit von einem Über­schuss der Miet­ein­nah­men über ihre Wer­bungs­kos­ten aus­ge­hen.

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