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FG Münster zur Überschusserzielungsabsicht bei der Vermietung einer Wohnung bei vereinbartem anschließendem Verkauf an den Mieter

FG Münster 20.1.2012, 12 K 4690/08 E

Bei der Vermietung einer Wohnung kann auch dann eine Überschusserzielungsabsicht vorliegen, wenn mit dem Mietvertrag zugleich eine Veräußerung an den Mieter nach Ablauf der Mietdauer vereinbart wird. Entscheidend ist, dass der Steuerpflichtige die Absicht hat, einen Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben auf die Dauer der Nutzung der Einkunftsquelle zu erzielen.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist, ob die Klä­ge­rin im Streit­jahr 2005 Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung erzie­len wollte, so dass ein tat­säch­li­cher Über­schuss der Wer­bungs­kos­ten über die Ein­nah­men zu berück­sich­ti­gen ist. Die Klä­ge­rin war Eigen­tü­me­rin einer Eigen­tums­woh­nung, die sie als Feri­en­do­mi­zil zusam­men mit ihrem inzwi­schen ver­s­tor­be­nen Ehe­mann genutzt hatte. In den letz­ten Jah­ren vor dem Streit­jahr ver­suchte die Klä­ge­rin erfolg­los die Eigen­tums­woh­nung zu ver­kau­fen.

Im Februar 2005 sch­loss die Immo­bi­lien-N GmbH als Ver­t­re­ter ohne Ver­t­re­tungs­macht für die damals 80-jäh­rige Klä­ge­rin mit M einen nota­ri­el­len Ver­trag ab. Ver­trags­ge­gen­stand war ein Ange­bot zum Abschluss eines Grund­stücks­kauf­ver­trags sowie ein Miet­ver­trag, wobei die Woh­nung zunächst für zwei Jahre an M ver­mie­tet wurde, unter der Bedin­gung, dass M der Klä­ge­rin zuvor ein unwi­der­ruf­li­ches Ange­bot zum Erwerb der Miet­sa­che nach Ablauf der Miet­dauer unter­b­rei­tet. Spä­ter wurde M wegen Betrugs in zwei Fäl­len zu einer Gesamt­f­rei­heits­strafe von 5 Mona­ten auf Bewäh­rung ver­ur­teilt. In den Grün­den des Urteils ist u.a. aus­ge­führt, dass M die Klä­ge­rin bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges und des Kauf­ver­tra­ges über seine Zah­lungs­fähig­keit und -wil­lig­keit getäuscht hat.

In Ihrer Ein­kom­men­steuer-Erklär­ung machte die Klä­ge­rin einen Über­schuss der Wer­bungs­kos­ten über die Ein­nah­men gel­tend. Der Wunsch, das Objekt zunächst anzu­mie­ten und erst nach zwei Jah­ren käuf­lich zu erwer­ben, sei sei­tens des Mie­ters geäu­ßert wor­den. Das Finanz­amt ist der Ansicht, der Ver­lust aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung könne dem Grunde nach nicht aner­kannt wer­den, da der Klä­ge­rin bei Abschluss des Ver­tra­ges die Absicht gefehlt hätte, einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu erzie­len. Viel­mehr sei es ihr aus­sch­ließ­lich um den Ver­kauf der Immo­bi­lie gegan­gen.

Das FG gab der auf Berück­sich­ti­gung eines wei­te­ren Ver­lus­tes aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gerich­te­ten Klage statt.

Die Gründe:
Dem Finanz­amt wird die Neu­be­rech­nung der Ein­kom­men­steuer für 2005 gem. § 100 Abs. 2 FGO über­tra­gen. Dabei hat es einen wei­te­ren Ver­lust aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu berück­sich­ti­gen.

Gem. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 6 EStG unter­lie­gen der Ein­kom­men­steuer die Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.S.d. § 21 EStG. Ein­künfte i.S.d. § 21 EStG sind gem. § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 EStG der Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten. Dabei ist es zur Abg­ren­zung von der nicht steu­er­ba­ren Lieb­ha­be­rei not­wen­dig, dass der Steu­erpf­lich­tige die Absicht hat, einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Aus­ga­ben auf die Dauer der Nut­zung der Ein­kunfts­qu­elle zu erzie­len. Vor­lie­gend hätte die Klä­ge­rin bei ver­trags­ge­mä­ßer Abwick­lung des abge­sch­los­se­nen Miet­ver­tra­ges offen­sicht­lich einen Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten erzielt.

Zu Unrecht meint das Finanz­amt, dass der gleich­zei­tig mit Abschluss des Miet­ver­trags abge­sch­los­sene Kauf­ver­trag gegen eine Ein­kunft­s­er­zie­lungs­ab­sicht spricht. Das von dem Finanz­amt. ange­führte BFH-Urteil vom 4.10.2001 (X R 70/98) kann seine Rechts­auf­fas­sung nicht stüt­zen. Im dor­ti­gen Fall stand - anders als im Streit­fall - auf Grund der hohen Finan­zie­rungs­kos­ten und der erhöh­ten Absch­rei­bun­gen bei Abschluss des Miet­ver­tra­ges fest, dass auch bei ord­nungs­ge­mä­ßer Zah­lung der ver­ein­bar­ten Miete wäh­rend des ver­ein­bar­ten Miet­zei­traums kein Über­schuss der Ein­nah­men über die Wer­bungs­kos­ten zu erzie­len sein würde.

Anhalts­punkte dafür, dass der vor­lie­gend zivil­recht­lich wirk­sam abge­sch­los­sene Miet­ver­trag und Kauf­ver­trag ein Miss­brauch recht­li­cher Gestal­tungs­mög­lich­kei­ten i.S.d. § 42 AO gege­ben sein könnte, wur­den nicht vor­ge­tra­gen und sind auch nicht ersicht­lich. Weder ver­mag der Senat in den abge­sch­los­se­nen Ver­trä­gen eine unan­ge­mes­sene recht­li­che Gestal­tung i.S.d. § 42 Abs. 2 S. 1 AO zu sehen. Noch wird durch die tat­säch­lich gewählte recht­li­che Gestal­tung ein Steu­er­vor­teil erzielt. Dabei ist für die Betrach­tung des Steu­er­vor­teils auf den Zeit­punkt bei Ver­trags­ab­schluss abzu­s­tel­len. Zu die­sem Zeit­punkt durfte die Klä­ge­rin von einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­trags­er­fül­lung und damit von einem Über­schuss der Miet­ein­nah­men über ihre Wer­bungs­kos­ten aus­ge­hen.

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