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Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht: Erkennbarkeit eines abgestimmten Verhaltens nicht erforderlich

BFH 19.6.2013, II R 3/12

Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein einheitlicher, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichteter Erwerbsvorgang u.a. vor, wenn die Personen durch ihr abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss des Grundstückskaufvertrags und der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken, ohne dass dies für den Erwerber erkennbar sein muss.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger erwarb im März 2005 von der B-Bank ein näher bezeich­ne­tes unbe­bau­tes Grund­stück zu einem Kauf­preis i.H.v. 24.750 €. Das Geschäft wurde von der B-GmbH ver­mit­telt, einer Immo­bi­li­en­ge­sell­schaft meh­re­rer Ban­ken, u.a. der Ver­käu­fe­rin. Im April 2005 sch­loss der Klä­ger mit der C-GmbH einen Ver­trag über die Errich­tung einer Dop­pel­haus­hälfte auf sei­nem Grund­stück zum Fest­preis i.H.v. 99.000 €. Gegen­über dem Finanz­amt erklärte der Klä­ger, er habe sich das Grund­stück und den Ver­trag­s­part­ner der Bebau­ung selbst aus­ge­sucht.

Ermitt­lun­gen des Finanzamts erga­ben, dass die B-GmbH mit der C-GmbH für das Objekt des Klä­gers einen Immo­bi­li­en­ver­mitt­lungs­ver­trag abge­sch­los­sen hatte. Für die Ver­mitt­lung des Grund­stücks berech­nete die B-GmbH ver­ein­ba­rungs­ge­mäß eine Pro­vi­sion, die mit dem Ver­kauf der zwei­ten Dop­pel­haus­hälfte fäl­lig wurde. Auf Rück­frage des Finanzamts erklärte der Klä­ger, er habe die C-GmbH beauf­tragt, weil sie ihm vom Archi­tek­ten, einem Cou­sin sei­nes Vaters, emp­foh­len wor­den sei. Mit der Pla­nung habe er bereits ein­ein­halb Jahre vor dem Kauf des Grund­stücks ange­fan­gen. Das Finanz­amt bezog die Bau­er­rich­tungs­kos­ten den­noch in die Bemes­sungs­grund­lage mit ein und setzte ent­sp­re­chend Grun­d­er­werb­steuer fest.

Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Auf die Revi­sion des Finanzamts hob der BFH das Urteil auf und ver­wies die Sache zur ander­wei­ti­gen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des FG kommt es für die Annahme eines ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gangs bei meh­re­ren Anbie­tern auf der Ver­äu­ße­rer­seite nur dar­auf an, dass diese objek­tiv zusam­men­wir­ken, ohne dass das Zusam­men­wir­ken für den Erwer­ber erkenn­bar sein muss.

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gem. § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer anzu­set­zende Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­lende zivil­recht­li­che Verpf­lich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­baute Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grun­d­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand.

Auf der Ver­äu­ße­rer­seite kön­nen dabei auch meh­rere Per­so­nen als Ver­trag­s­part­ner auf­t­re­ten, so dass sich die Ansprüche des Erwer­bers auf Über­eig­nung des Grund­stücks und auf Errich­tung des Gebäu­des zivil­recht­lich gegen ver­schie­dene Per­so­nen rich­ten. In die­sen Fäl­len hat der BFH in frühe­ren Ent­schei­dun­gen für die Annahme eines ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gangs gefor­dert, dass das Zusam­men­wir­ken für den Erwer­ber objek­tiv erkenn­bar war. Unge­ach­tet des­sen, dass in den zitier­ten Ent­schei­dun­gen das Zusam­men­wir­ken tat­säch­lich anhand objek­ti­ver Merk­male für den Erwer­ber erkenn­bar war, han­delt es sich dabei nicht um ein eigen­stän­di­ges Tat­be­stands­merk­mal.

Für die Annahme eines ein­heit­li­chen Erwerbs­vor­gangs kommt es viel­mehr allein auf das objek­tiv vor­lie­gende Zusam­men­wir­ken auf der Ver­äu­ße­rer­seite zur Abgabe eines ein­heit­li­chen Ange­bots an, ohne dass dies für den Erwer­ber erkenn­bar sein muss. Aus­rei­chend ist, wenn die­ses Zusam­men­wir­ken anhand äuße­rer Merk­male objek­tiv fest­ge­s­tellt wer­den kann. Selbst wenn der Erwer­ber trotz des Zusam­men­wir­kens auf der Ver­äu­ße­rer­seite davon aus­geht, ein unbe­bau­tes Grund­stück zu erwer­ben und die­ses eigen­ver­ant­wort­lich zu bebauen, erwirbt er das bebaute Grund­stück, wenn er - uner­kannt - das tat­säch­lich vor­lie­gende, ein­heit­li­che Ange­bot der Ver­äu­ße­rer­seite auf Erwerb des bebau­ten Grund­stücks annimmt.

Link­hin­weis:

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