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Steuerberatung

Kein einheitlicher Vertrag bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

BFH 8.3.2017, II R 38/14

Be­ruht der Ver­trag zur Be­bau­ung ei­nes Grundstücks auf einem An­ge­bot der Veräußerer­seite, das nach dem Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags geändert wurde, ist ein In­diz für eine we­sent­li­che Ab­wei­chung vom ur­sprüng­li­chen An­ge­bot und da­mit zu­gleich ge­gen das Vor­lie­gen ei­nes ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stands, dass sich da­durch die Flächengrößen und/oder die Bau­kos­ten um mehr als 10 % verändern. Die Er­rich­tung ei­nes zusätz­li­chen Gebäudes kann eben­falls als In­diz für eine we­sent­li­che Ab­wei­chung vom ur­sprüng­li­chen An­ge­bot zu wer­ten sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin er­warb im Jahr 2003 von ver­schie­de­nen Grundstücks­ei­gentümern meh­rere Grundstücke zur Be­bau­ung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das An­ge­bot auf Ab­schluss ei­nes Bau­er­rich­tungs­ver­trags mit einem Ge­ne­ralüber­neh­mer, das die Kläge­rin vor den Grundstücks­kauf­verträgen ein­ge­holt hatte, war auf die schlüssel­fer­tige und funk­ti­ons­ge­rechte Er­stel­lung von Hal­len ge­rich­tet. Im Au­gust 2004 schloss die Kläge­rin mit dem Ge­ne­ralüber­neh­mer ab­wei­chend vom ur­sprüng­li­chen An­ge­bot einen Ver­trag über die Er­rich­tung von meh­re­ren Hal­len so­wie einem zusätz­li­chen Kon­fe­renz­gebäude. Die Bau­kos­ten erhöhten sich da­durch um 12 %.

Das Fi­nanz­amt ging da­von aus, dass die von der Kläge­rin ins­ge­samt er­wor­be­nen Grundstücke nach den Grundsätzen über den ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stand in be­bau­tem Zu­stand Ge­gen­stand der Er­werbs­vorgänge ge­we­sen seien. Es setzte ge­gen die Kläge­rin Grund­er­werb­steuer fest, wo­bei im an­ge­foch­te­nen Grund­er­werb­steu­er­be­scheid der Kauf­preis für das vom Veräußerer A er­wor­bene Grundstücksareal und die Kos­ten für die Er­rich­tung der Gebäude auf sämt­li­chen Grundstücken als Be­mes­sungs­grund­lage an­ge­setzt wa­ren.

Das FG gab der Klage teil­weise statt. Es ging da­von aus, dass die Kläge­rin die Grundstücke in be­bau­tem Zu­stand er­wor­ben habe, min­derte aber die Be­mes­sungs­grund­lage um die Bau­er­rich­tungs­kos­ten für das Kon­fe­renz­gebäude und um wei­tere feh­ler­haft ein­be­zo­gene Kos­ten. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BFH das Ur­teil auf und setzte die Grund­er­werb­steuer herab.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des FG hat die Kläge­rin die Grundstücke in un­be­bau­tem Zu­stand er­wor­ben. Als Be­mes­sungs­grund­lage ist der in Rech­nung ge­stellte Kauf­preis ein­schließlich der aus­ge­wie­se­nen Um­satz­steuer an­zu­set­zen.

Der BFH legt Gren­zen für die An­nahme ei­nes ein­heit­li­chen Ver­trags­werks fest, so dass nicht je­des Bau­pro­jekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die an­schließende Be­bau­ung rich­tet, zur Grund­er­werb­steu­er­pflicht der Bau­er­rich­tungs­kos­ten führt. Wie der BFH mit Ur­teil vom 8.3.2017, II R 38/14 ent­schie­den hat, liegt ein ein­heit­li­cher Er­werbs­ge­gen­stand nicht vor, wenn der zunächst an­ge­bo­tene Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­trag zur Be­bau­ung des Grundstücks nach dem Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags in we­sent­li­chen Punk­ten geändert wurde.

In­di­zien für eine we­sent­li­che Ab­wei­chung sind die Ände­rung der Flächengrößen und/oder der Bau­kos­ten um mehr als 10 % so­wie die Er­rich­tung ei­nes zusätz­li­chen Gebäudes, das für das Bau­vor­ha­ben prägend ist. Zu­dem ist ein ein­heit­li­cher Er­werbs­ge­gen­stand ins­ge­samt zu ver­nei­nen, wenn sich die ur­sprüng­lich an­ge­bo­tene Baumaßnahme nach Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags durch zusätz­li­che Bau­ten we­sent­lich ändert. Dies gilt un­abhängig da­von, ob da­ne­ben die wei­te­ren, im ur­sprüng­li­chen An­ge­bot be­reits ent­hal­te­nen Gebäude im We­sent­li­chen wie ge­plant er­rich­tet wer­den. Der Grund­er­werb­steuer un­ter­liegt in sol­chen Fällen nur der Kauf­preis für das Grundstück.

Vor­lie­gend hat die Kläge­rin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in un­be­bau­tem Zu­stand er­wor­ben. Die Bau­er­rich­tungs­kos­ten wa­ren nicht in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen. Für die An­nahme ei­nes ein­heit­li­chen Ver­trags­werks fehlte es an einem ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hang zwi­schen dem Grundstücks­kauf­ver­trag mit dem Veräußerer A und dem Ver­trag mit dem zur Bau­er­rich­tung ver­pflich­te­ten Ge­ne­ralüber­neh­mer. Der Ge­ne­ralüber­neh­mer­ver­trag be­ruhte auf einem erst nach Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags we­sent­lich geänder­ten An­ge­bot. Die Ände­rung des An­ge­bots er­gab sich aus der Auf­nahme des Kon­fe­renz­gebäudes und aus der Erhöhung der Bau­kos­ten um rd. 12 %.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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