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Kein einheitlicher Vertrag bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

BFH 8.3.2017, II R 38/14

Beruht der Vertrag zur Bebauung eines Grundstücks auf einem Angebot der Veräußererseite, das nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags geändert wurde, ist ein Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot und damit zugleich gegen das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands, dass sich dadurch die Flächengrößen und/oder die Baukosten um mehr als 10 % verändern. Die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes kann ebenfalls als Indiz für eine wesentliche Abweichung vom ursprünglichen Angebot zu werten sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin erwarb im Jahr 2003 von ver­schie­de­nen Grund­stücks­ei­gen­tü­mern meh­rere Grund­stü­cke zur Bebau­ung; das flächen­mä­ßig größte Grund­stücksa­real kaufte sie von einem Ver­äu­ße­rer (Ver­äu­ße­rer A). Das Ange­bot auf Abschluss eines Bau­er­rich­tungs­ver­trags mit einem Gene­ral­über­neh­mer, das die Klä­ge­rin vor den Grund­stücks­kauf­ver­trä­gen ein­ge­holt hatte, war auf die schlüs­sel­fer­tige und funk­ti­ons­ge­rechte Erstel­lung von Hal­len gerich­tet. Im August 2004 sch­loss die Klä­ge­rin mit dem Gene­ral­über­neh­mer abwei­chend vom ursprüng­li­chen Ange­bot einen Ver­trag über die Errich­tung von meh­re­ren Hal­len sowie einem zusätz­li­chen Kon­fe­renz­ge­bäude. Die Bau­kos­ten erhöh­ten sich dadurch um 12 %.

Das Finanz­amt ging davon aus, dass die von der Klä­ge­rin ins­ge­s­amt erwor­be­nen Grund­stü­cke nach den Grund­sät­zen über den ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand in bebau­tem Zustand Gegen­stand der Erwerbs­vor­gänge gewe­sen seien. Es setzte gegen die Klä­ge­rin Grun­d­er­werb­steuer fest, wobei im ange­foch­te­nen Grun­d­er­werb­steu­er­be­scheid der Kauf­preis für das vom Ver­äu­ße­rer A erwor­bene Grund­stücksa­real und die Kos­ten für die Errich­tung der Gebäude auf sämt­li­chen Grund­stü­cken als Bemes­sungs­grund­lage ange­setzt waren.

Das FG gab der Klage teil­weise statt. Es ging davon aus, dass die Klä­ge­rin die Grund­stü­cke in bebau­tem Zustand erwor­ben habe, min­derte aber die Bemes­sungs­grund­lage um die Bau­er­rich­tungs­kos­ten für das Kon­fe­renz­ge­bäude und um wei­tere feh­ler­haft ein­be­zo­gene Kos­ten. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BFH das Urteil auf und setzte die Grun­d­er­werb­steuer herab.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des FG hat die Klä­ge­rin die Grund­stü­cke in unbe­bau­tem Zustand erwor­ben. Als Bemes­sungs­grund­lage ist der in Rech­nung ges­tellte Kauf­preis ein­sch­ließ­lich der aus­ge­wie­se­nen Umsatz­steuer anzu­set­zen.

Der BFH legt Gren­zen für die Annahme eines ein­heit­li­chen Ver­trags­werks fest, so dass nicht jedes Bau­pro­jekt, das sich auf den Kauf von Grund­stü­cken und die ansch­lie­ßende Bebau­ung rich­tet, zur Grun­d­er­werb­steu­erpf­licht der Bau­er­rich­tungs­kos­ten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8.3.2017, II R 38/14 ent­schie­den hat, liegt ein ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand nicht vor, wenn der zunächst ange­bo­tene Gene­ral­über­neh­mer­ver­trag zur Bebau­ung des Grund­stücks nach dem Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags in wesent­li­chen Punk­ten geän­dert wurde.

Indi­zien für eine wesent­li­che Abwei­chung sind die Ände­rung der Flächen­grö­ßen und/oder der Bau­kos­ten um mehr als 10 % sowie die Errich­tung eines zusätz­li­chen Gebäu­des, das für das Bau­vor­ha­ben prä­gend ist. Zudem ist ein ein­heit­li­cher Erwerbs­ge­gen­stand ins­ge­s­amt zu vern­ei­nen, wenn sich die ursprüng­lich ange­bo­tene Bau­maß­nahme nach Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags durch zusätz­li­che Bau­ten wesent­lich ändert. Dies gilt unab­hän­gig davon, ob dane­ben die wei­te­ren, im ursprüng­li­chen Ange­bot bereits ent­hal­te­nen Gebäude im Wesent­li­chen wie geplant errich­tet wer­den. Der Grun­d­er­werb­steuer unter­liegt in sol­chen Fäl­len nur der Kauf­preis für das Grund­stück.

Vor­lie­gend hat die Klä­ge­rin das Grund­stücksa­real vom Ver­äu­ße­rer A in unbe­bau­tem Zustand erwor­ben. Die Bau­er­rich­tungs­kos­ten waren nicht in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen. Für die Annahme eines ein­heit­li­chen Ver­trags­werks fehlte es an einem objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang zwi­schen dem Grund­stücks­kauf­ver­trag mit dem Ver­äu­ße­rer A und dem Ver­trag mit dem zur Bau­er­rich­tung verpf­lich­te­ten Gene­ral­über­neh­mer. Der Gene­ral­über­neh­mer­ver­trag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags wesent­lich geän­der­ten Ange­bot. Die Ände­rung des Ange­bots ergab sich aus der Auf­nahme des Kon­fe­renz­ge­bäu­des und aus der Erhöh­ung der Bau­kos­ten um rd. 12 %.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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