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Einheitlicher Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht

BFH 6.7.2016, II R 5/15

Die Verpflichtung des Erwerbers, das im Zeitpunkt des Erwerbs noch unbebaute Grundstück alsbald nach den gestalterischen Vorgaben der Veräußererseite zu bebauen, reicht für sich allein nicht aus um anzunehmen, dass der Erwerber das Grundstück im bebauten Zustand erwirbt. Hinzukommen muss, dass das vom Erwerber mit der Bebauung beauftragte Bauunternehmen in diesem Zeitpunkt zur Veräußererseite gehörte.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger und seine Ehe­frau beab­sich­tig­ten, ein Grund­stück der Stadt­werke-AG zu kau­fen. Ent­sp­re­chend den Vor­ga­ben der AG konn­ten die Ehe­leute das Grund­stück zunächst nur reser­vie­ren und muss­ten vor Abschluss des Kauf­ver­trags einen Bau­vor­schlag ers­tel­len las­sen, der neben dem Bebau­ungs­plan auch den Anfor­de­run­gen eines Gestal­tungs­hand­buchs ent­sprach. Nach­dem dies gesche­hen war und die von der AG ein­ge­setzte Len­kungs­gruppe den Bau­vor­schlag geneh­migt hatte, wurde der Kauf­ver­trag am 20.5.2009 gesch­los­sen. Der Kauf­preis für das Grund­stück betrug ins­ge­s­amt 165.000 €.

Die Ehe­leute verpf­lich­te­ten sich im Kauf­ver­trag, unver­züg­lich nach Besitz­über­gang und Ertei­lung der Bau­ge­neh­mi­gung bzw. Frei­gabe des Bau­vor­ha­bens auf dem Grund­stück mit der Errich­tung der Bau­werke und Neben­an­la­gen ent­sp­re­chend den von der Len­kungs­gruppe geneh­mig­ten und mit Prüf­ver­merk ver­se­he­nen Plä­nen nebst Flächen­be­rech­nun­gen zu begin­nen und diese inn­er­halb von 24 Mona­ten in einem Zuge bezugs­fer­tig zu ers­tel­len. Eine Verpf­lich­tung, ein bestimm­tes Unter­neh­men mit der Errich­tung des Gebäu­des zu beauf­tra­gen, ent­hielt der Kauf­ver­trag nicht.

Am 22.6.2009 sch­los­sen die Ehe­leute mit der von ihnen aus­ge­wähl­ten Bau­firma einen Bau­er­rich­tungs­ver­trag zu einem Fest­preis von rd. 300.000 € ab. Der Ver­trag war von der Bau­firma bereits am 30.4.2009 aus­ge­fer­tigt und unter­schrie­ben wor­den. Das Finanz­amt nahm an, dass das Grund­stück nach den Grund­sät­zen über den ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand in bebau­tem Zustand Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs gewe­sen sei, und bezog die Bau­er­rich­tungs­kos­ten antei­lig in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer mit ein. Es setzte dem­ge­mäß gegen den Klä­ger Grun­d­er­werb­steuer i.H.v. rd. 8.000 € fest.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BFH das Urteil auf und ver­wies die Sache an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hat auf der Grund­lage der von ihm getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zu Unrecht ent­schie­den, dass die antei­li­gen Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen sind. Die vom Erwer­ber eines Grund­stücks zivil­recht­lich über­nom­mene Verpf­lich­tung, das Grund­stück zu bebauen und dabei bestimmte gestal­te­ri­sche Vor­ga­ben des Grund­stücks­ve­r­äu­ße­rers ein­zu­hal­ten, genügt nicht für die Annahme eines ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stands "bebau­tes Grund­stück". Die auf der Ver­äu­ße­rer­seite han­deln­den Per­so­nen müs­sen zur Ver­än­de­rung des kör­per­li­chen Zustands des Grund­stücks verpf­lich­tet sein.

Auf der Ver­äu­ße­rer­seite kön­nen auch meh­rere Per­so­nen als Ver­trag­s­part­ner auf­t­re­ten, so dass sich die Ansprüche des Erwer­bers auf Über­eig­nung des Grund­stücks und auf Errich­tung des Gebäu­des zivil­recht­lich gegen ver­schie­dene Per­so­nen rich­ten. Ent­schei­dend ist inso­weit, dass (auch) der den Grund­stücks­über­eig­nungs­an­spruch begrün­dende Ver­trag in ein Ver­trags­ge­f­lecht mit­ein­be­zo­gen ist, das unter Berück­sich­ti­gung aller Umstände dar­auf gerich­tet ist, dem Erwer­ber als ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand das Grund­stück in bebau­tem Zustand zu ver­schaf­fen. Dies ist regel­mä­ßig anzu­neh­men, wenn die auf der Ver­äu­ße­rer­seite auf­t­re­ten­den Per­so­nen ent­we­der per­so­nell, wirt­schaft­lich oder gesell­schafts­recht­lich eng ver­bun­den sind oder auf­grund von (nicht not­wen­di­ger­weise ver­trag­li­chen) Abre­den auf den Abschluss sowohl des Grund­stücks­kauf­ver­trags als auch der Ver­träge, die der Bebau­ung des Grund­stücks die­nen, hin­wir­ken.

Ein beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­bau­tes Grund­stück kann nur dann in bebau­tem Zustand Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs sein, wenn der Ver­äu­ße­rer oder ein zur Ver­äu­ße­rer­seite gehö­ren­der Drit­ter zivil­recht­lich zur Gebäu­de­er­rich­tung verpf­lich­tet ist. Eine im Grund­stücks­kauf­ver­trag über­nom­mene zivil­recht­li­che Bau­verpf­lich­tung des Erwer­bers gegen­über dem Ver­äu­ße­rer ist für die Annahme einer Her­stel­lungspf­licht auf der Ver­äu­ße­rer­seite nicht aus­rei­chend. Hier­bei han­delt es sich ledig­lich um eine eigen­nüt­zige Leis­tung des Erwer­bers, die keine Gegen­leis­tung für den Erwerb des Grund­stücks dar­s­tellt. Ein "Dele­gie­ren" einer dem Ver­äu­ße­rer oblie­gen­den Her­stel­lungspf­licht auf den Erwer­ber mit der Folge, dass die Her­stel­lung des Gebäu­des der Sphäre des Ver­äu­ße­rers zuzu­rech­nen ist, kann in der Über­nahme einer Bau­verpf­lich­tung durch den Erwer­ber nicht gese­hen wer­den.

Aus­ge­hend von die­sen Grund­sät­zen ist das FG auf der Grund­lage der getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen zu Unrecht davon aus­ge­gan­gen, dass der Klä­ger das Grund­stück antei­lig im bebau­ten Zustand erwor­ben habe und die Bau­er­rich­tungs­kos­ten antei­lig in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen seien. Nach den Fest­stel­lun­gen des FG war die AG zivil­recht­lich nicht zur Her­stel­lung des Gebäu­des verpf­lich­tet. Dass die von den Ehe­leu­ten aus­ge­wählte Bau­firma beim Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags zur Ver­äu­ße­rer­seite gehört habe, geht aus den Fest­stel­lun­gen nicht her­vor. Die Ent­schei­dung des FG war daher auf­zu­he­ben und die Sache dort­hin zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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