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Einbeziehung von Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage?

FG Düsseldorf 27.4.2016, 7 K 1532/15 GE

Der nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hatte Anfang 2007 von der B-GmbH ein Grund­stück zum Preis von 524.850 € erwor­ben. Dar­auf sollte der Ver­käu­fer ein Ein­fa­mi­li­en­haus mit Garage als Roh­bau mit Ver­k­lin­ke­rung, Dach­stuhl, Dach­ein­de­ckung nebst Regen­rinne und Regen­fall­roh­ren nach Maß­g­abe der als Anlage zum Ver­trag genom­me­nen Bau­be­sch­rei­bung und Plä­nen errich­ten. Der Käu­fer sollte den wei­te­ren Aus­bau bis zur Bezugs­fer­tig­stel­lung in eige­ner Regie, auf eige­nen Namen und eigene Rech­nung durch­füh­ren. Der Bau­an­trag wurde ansch­lie­ßend von der B-GmbH ges­tellt und kurz dar­auf geneh­migt. Der Bau­be­ginn wurde auf April 2007 ange­zeigt, als Bau­lei­ter wurde sei­tens der B-GmbH der C. ange­ge­ben. Im Juli 2007 erfolgte die Roh­bau­ab­nahme. Die B-GmbH zeigte dem Bau­amt im Novem­ber 2007 die Fer­tig­stel­lung an.

Das Finanz­amt setzte bereits mit Bescheid vom 1.3.2007 die Grun­d­er­werb­steuer unter Vor­be­halt der Nach­prü­fung auf 18.369 € fest. Auf Anfra­gen der Behörde teilte die Klä­ge­rin im April 2009 mit, dass die Aus­sch­rei­bun­gen und Beauf­tra­gung der Fir­men für die ein­zel­nen Innen­aus­bau­ge­werke unter Ein­schal­tung eines Bau­lei­tungs­büros erfolgt seien. Eine ent­sp­re­chende Kopie des Bau­be­t­reu­er­ver­tra­ges wurde über­sandt. Danach obla­gen dem Bau­be­t­reuer die Vor­be­rei­tung der Ver­gabe und Objekt­über­wa­chung. dar­auf­hin erließ das Finanz­amt am 8.3.2010 einen nach § 164 Abs. 2 AO geän­der­ten Bescheid und setzte die Steuer auf 24.669 € fest; die Bau­kos­ten wur­den auf 180.000 € geschätzt.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BFH das Urteil auf (Az.: II R 9/14) und wies die Sache an das erken­nende Gericht zurück. Der BFH war u.a. der Ansicht, der Bau­lei­ter sei zwar der Ver­äu­ße­rer­seite zuzu­rech­nen, weil ihn die GmbH für den Roh­bau bes­tellt und der Klä­ge­rin für die Bau­be­t­reu­ung für den Aus­bau emp­foh­len habe, er sei somit wirt­schaft­lich eng mit der GmbH ver­bun­den und arbei­tete auf­grund von Abre­den bei der Ver­äu­ße­rung mit die­ser zusam­men. Es sei aber auf­zu­klä­ren, ob die mit den Aus­bau­ar­bei­ten beauf­trag­ten Unter­neh­men die Arbei­ten der Klä­ge­rin bereits vor Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags in der erfor­der­li­chen kon­k­re­ti­sier­ten Weise ange­bo­ten hät­ten, und wenn ja, ob etwaige spä­tere Abwei­chun­gen von den Ange­bo­ten so erheb­lich seien, dass sie der Ein­be­zie­hung der Aus­bau­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ins­ge­s­amt ent­ge­gen­stün­den.

Im zwei­ten Rechts­zug gab das FG der Klage statt.

Die Gründe:
Der nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG maß­geb­li­che Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­lende zivil­recht­li­che Verpf­lich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­baute Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich nach stän­di­ger BFH-Recht­sp­re­chung der grun­d­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand.

Die Beweis­auf­nahme hatte nichts dafür erge­ben, dass im vor­lie­gen­den Fall auch die Aus­bau­kos­ten in die Bemes­sungs­grund­lage der Grun­d­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen sind. Die Werk­ver­träge über die Aus­bau­ar­bei­ten wur­den von der Klä­ge­rin erst nach dem Grund­stücks­kauf­ver­trag Anfang 2007 abge­sch­los­sen. Die Behaup­tung der Finanz­be­hörde, bereits vor Unter­zeich­nung des Kauf­ver­trags über den Roh­bau hät­ten die ent­sp­re­chen­den Ange­bo­te  der ver­schie­de­nen Aus­bau­ge­werke vor­ge­le­gen, bestä­tigte sich nicht. Der Zeuge C. hatte mit­ge­teilt, die Kos­ten der Gewerke, die der Kos­ten­auf­stel­lung zugrunde gele­gen hät­ten, habe er ermit­telt, Ange­bote der Fir­men habe es zu die­sem Zeit­punkt nicht gege­ben.

In der Beweis­auf­nahme hatte er hierzu erläu­tert, er selbst ermittle die Aus­bau­kos­ten anhand der Pläne und sei­ner Erfah­rungs­werte. Er habe für jedes Gewerk ver­schie­dene Fir­men und gebe in der von ihm ers­tell­ten Tabelle die Stamm­firma an. Über die Abwei­chun­gen, die der Kunde wün­sche, werde spä­ter mit der jewei­li­gen Firma und dem Eigen­tü­mer kon­k­ret ver­han­delt. Auch nach Aus­sage eines wei­te­ren Zeu­gen lagen vor Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags für das Objekt keine Ange­bote der Fir­men vor, die spä­ter den Aus­bau vor­nah­men. Die Aus­wahl der jewei­li­gen Aus­bau­fir­men sei den Erwer­bern völ­lig frei­ge­s­tellt gewe­sen, zumal die GmbH hieran kein Inter­esse habe.

Somit hat die Beweis­auf­nahme nicht erge­ben, dass der Grund­stücks­ver­käu­fer - die GmbH bzw. der Bau­lei­ter - die Ange­bote ein­ge­holt und vor dem Abschluss des Grund­stücks­kauf­ver­trags unter Benen­nung der ein­zel­nen Unter­neh­men an den Erwer­ber wei­ter­ge­lei­tet hatte. Daher waren die Aus­bau­kos­ten nicht in die Bemes­sungs­grund­lage ein­zu­be­zie­hen.

Link­hin­weis:

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