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Einbeziehung von Ausbaukosten in die Bemessungsgrundlage?

FG Düsseldorf 27.4.2016, 7 K 1532/15 GE

Der nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG maßgeb­li­che Ge­gen­stand des Er­werbs­vor­gangs wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zi­vil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft be­stimmt. Er­gibt sich aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zu­min­dest ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen, dass der Er­wer­ber das beim Ab­schluss des Kauf­ver­trags un­be­baute Grundstück in be­bau­tem Zu­stand erhält, be­zieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Er­werbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stand.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin hatte An­fang 2007 von der B-GmbH ein Grundstück zum Preis von 524.850 € er­wor­ben. Dar­auf sollte der Verkäufer ein Ein­fa­mi­li­en­haus mit Ga­rage als Roh­bau mit Ver­klin­ke­rung, Dach­stuhl, Dach­ein­de­ckung nebst Re­gen­rinne und Re­gen­fall­roh­ren nach Maßgabe der als An­lage zum Ver­trag ge­nom­me­nen Bau­be­schrei­bung und Plänen er­rich­ten. Der Käufer sollte den wei­te­ren Aus­bau bis zur Be­zugs­fer­tig­stel­lung in ei­ge­ner Re­gie, auf ei­ge­nen Na­men und ei­gene Rech­nung durchführen. Der Bau­an­trag wurde an­schließend von der B-GmbH ge­stellt und kurz dar­auf ge­neh­migt. Der Bau­be­ginn wurde auf April 2007 an­ge­zeigt, als Bau­lei­ter wurde sei­tens der B-GmbH der C. an­ge­ge­ben. Im Juli 2007 er­folgte die Roh­bau­ab­nahme. Die B-GmbH zeigte dem Bau­amt im No­vem­ber 2007 die Fer­tig­stel­lung an.

Das Fi­nanz­amt setzte be­reits mit Be­scheid vom 1.3.2007 die Grund­er­werb­steuer un­ter Vor­be­halt der Nachprüfung auf 18.369 € fest. Auf An­fra­gen der Behörde teilte die Kläge­rin im April 2009 mit, dass die Aus­schrei­bun­gen und Be­auf­tra­gung der Fir­men für die ein­zel­nen In­nen­aus­bau­ge­werke un­ter Ein­schal­tung ei­nes Bau­lei­tungsbüros er­folgt seien. Eine ent­spre­chende Ko­pie des Bau­be­treu­er­ver­tra­ges wurde über­sandt. Da­nach ob­la­gen dem Bau­be­treuer die Vor­be­rei­tung der Ver­gabe und Ob­jektüber­wa­chung. dar­auf­hin er­ließ das Fi­nanz­amt am 8.3.2010 einen nach § 164 Abs. 2 AO geänder­ten Be­scheid und setzte die Steuer auf 24.669 € fest; die Bau­kos­ten wur­den auf 180.000 € ge­schätzt.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BFH das Ur­teil auf (Az.: II R 9/14) und wies die Sa­che an das er­ken­nende Ge­richt zurück. Der BFH war u.a. der An­sicht, der Bau­lei­ter sei zwar der Veräußerer­seite zu­zu­rech­nen, weil ihn die GmbH für den Roh­bau be­stellt und der Kläge­rin für die Bau­be­treu­ung für den Aus­bau emp­foh­len habe, er sei so­mit wirt­schaft­lich eng mit der GmbH ver­bun­den und ar­bei­tete auf­grund von Ab­re­den bei der Veräußerung mit die­ser zu­sam­men. Es sei aber auf­zuklären, ob die mit den Aus­bau­ar­bei­ten be­auf­trag­ten Un­ter­neh­men die Ar­bei­ten der Kläge­rin be­reits vor Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags in der er­for­der­li­chen kon­kre­ti­sier­ten Weise an­ge­bo­ten hätten, und wenn ja, ob et­waige spätere Ab­wei­chun­gen von den An­ge­bo­ten so er­heb­lich seien, dass sie der Ein­be­zie­hung der Aus­bau­kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer ins­ge­samt ent­ge­genstünden.

Im zwei­ten Rechts­zug gab das FG der Klage statt.

Die Gründe:
Der nach § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG maßgeb­li­che Ge­gen­stand des Er­werbs­vor­gangs wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zi­vil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft be­stimmt. Er­gibt sich aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zu­min­dest ob­jek­tiv sach­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen, dass der Er­wer­ber das beim Ab­schluss des Kauf­ver­trags un­be­baute Grundstück in be­bau­tem Zu­stand erhält, be­zieht sich nach ständi­ger BFH-Recht­spre­chung der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Er­werbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Er­werbs­ge­gen­stand.

Die Be­weis­auf­nahme hatte nichts dafür er­ge­ben, dass im vor­lie­gen­den Fall auch die Aus­bau­kos­ten in die Be­mes­sungs­grund­lage der Grund­er­werb­steuer ein­zu­be­zie­hen sind. Die Werk­verträge über die Aus­bau­ar­bei­ten wur­den von der Kläge­rin erst nach dem Grundstücks­kauf­ver­trag An­fang 2007 ab­ge­schlos­sen. Die Be­haup­tung der Fi­nanz­behörde, be­reits vor Un­ter­zeich­nung des Kauf­ver­trags über den Roh­bau hätten die ent­spre­chen­den An­ge­bote  der ver­schie­de­nen Aus­bau­ge­werke vor­ge­le­gen, bestätigte sich nicht. Der Zeuge C. hatte mit­ge­teilt, die Kos­ten der Ge­werke, die der Kos­ten­auf­stel­lung zu­grunde ge­le­gen hätten, habe er er­mit­telt, An­ge­bote der Fir­men habe es zu die­sem Zeit­punkt nicht ge­ge­ben.

In der Be­weis­auf­nahme hatte er hierzu erläutert, er selbst er­mittle die Aus­bau­kos­ten an­hand der Pläne und sei­ner Er­fah­rungs­werte. Er habe für je­des Ge­werk ver­schie­dene Fir­men und gebe in der von ihm er­stell­ten Ta­belle die Stamm­firma an. Über die Ab­wei­chun­gen, die der Kunde wünsche, werde später mit der je­wei­li­gen Firma und dem Ei­gentümer kon­kret ver­han­delt. Auch nach Aus­sage ei­nes wei­te­ren Zeu­gen la­gen vor Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags für das Ob­jekt keine An­ge­bote der Fir­men vor, die später den Aus­bau vor­nah­men. Die Aus­wahl der je­wei­li­gen Aus­bau­fir­men sei den Er­wer­bern völlig frei­ge­stellt ge­we­sen, zu­mal die GmbH hieran kein In­ter­esse habe.

So­mit hat die Be­weis­auf­nahme nicht er­ge­ben, dass der Grundstücks­verkäufer - die GmbH bzw. der Bau­lei­ter - die An­ge­bote ein­ge­holt und vor dem Ab­schluss des Grundstücks­kauf­ver­trags un­ter Be­nen­nung der ein­zel­nen Un­ter­neh­men an den Er­wer­ber wei­ter­ge­lei­tet hatte. Da­her wa­ren die Aus­bau­kos­ten nicht in die Be­mes­sungs­grund­lage ein­zu­be­zie­hen.

Link­hin­weis:

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