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BGH zur Frage des Kündigungsschutzes bei Studentenzimmern

Urteil des BGH vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 92/11
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat mit Urteil vom 13.06.2012 eine Ent­schei­dung dazu getrof­fen, wann ein Gebäude als Stu­den­ten­wohn­heim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB* zu qua­li­fi­zie­ren ist, für das der sozia­len Kün­di­gungs­schutz des § 573 BGB** nicht ein­g­reift.
Der Beklagte mie­tete im Februar 2004 vom Klä­ger ein Zim­mer in einem als "Stu­den­ten­wohn­heim" bezeich­ne­ten Anwe­sen. Die Bau­ge­neh­mi­gung war 1972 für ein Stu­den­ten­wohn­heim erteilt wor­den. 63 der darin befind­li­chen Wohn­ein­hei­ten waren aus Lan­des­son­der­mit­teln zur För­de­rung von Stu­den­ten­wohn­hei­men öff­ent­lich geför­dert wor­den, wobei die Preis­bin­dung inzwi­schen abge­lau­fen ist. Das Anwe­sen ver­fügt über 67 Wohn­räume, von denen min­des­tens vier nicht an Stu­den­ten ver­mie­tet sind. Die möb­lier­ten Zim­mer sind etwa 12 m² groß, wobei Küche, Sani­tär­an­la­gen und Wasch­räume als Gemein­schafts­räume aus­ge­führt sind. Die gegen­wär­tige monat­li­che Tei­lin­k­lu­siv­miete des Beklag­ten beträgt 190 €. Die Miet­ver­träge sind regel­mä­ßig auf ein Jahr befris­tet und ver­län­gern sich um ein Semes­ter, wenn nicht drei Monate vor Semes­te­r­ende schrift­lich gekün­digt wird. Die Ver­weil­dauer der Mie­ter ist sehr unter­schied­lich.
Am 27. Dezem­ber 2008 kün­digte der Klä­ger dem Beklag­ten schrift­lich unter Hin­weis auf "Het­ze­reien und Rei­be­reien gegen­über uns und Drit­ten" zum 31. März 2009. Der Klä­ger meint, die Kün­di­gung sei auch ohne Dar­le­gung eines berech­tig­ten Inter­es­ses gemäß § 573 BGB** wirk­sam, da diese Vor­schrift gemäß § 549 Abs. 3 BGB* nicht anwend­bar sei; es han­dele sich um ein Stu­den­ten­wohn­heim.
Das Amts­ge­richt hat den Beklag­ten antrags­ge­mäß zur Räu­mung und Her­aus­gabe ver­ur­teilt. Auf die Beru­fung des Beklag­ten hat das Beru­fungs­ge­richt die Klage abge­wie­sen.
Die dage­gen gerich­tete Revi­sion der Klä­ger­seite hatte kei­nen Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts, dass es sich bei dem Anwe­sen des Klä­gers nicht um ein Stu­den­ten­wohn­heim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB* han­delt, bestä­tigt. Aus der Ent­ste­hungs­ge­schichte des § 549 Abs. 3 BGB ergibt sich, dass der Gesetz­ge­ber die in die­ser Norm ent­hal­tene Ein­schrän­kung des sozia­len Mie­ter­schut­zes nur vor dem Hin­ter­grund des als höher gewich­te­ten Ziels für gerecht­fer­tigt gehal­ten hat, mög­lichst vie­len Stu­die­ren­den das Woh­nen in einem Stu­den­ten­wohn­heim zu ermög­li­chen und dabei alle Bewer­ber gleich zu behan­deln.
Die­ses gesetz­ge­be­ri­sche Ziel kann nur erreicht wer­den, wenn der Ver­mie­ter in dem Wohn­heim ein an stu­den­ti­schen Belan­gen ori­en­tier­tes Bele­gungs­kon­zept prak­ti­ziert, das eine Rota­tion nach abstrakt-gene­rel­len Kri­te­rien vor­sieht. Die Dauer des Miet­ver­hält­nis­ses muss dazu im Regel­fall zeit­lich beg­renzt sein und darf nicht den Zufäl­lig­kei­ten der stu­den­ti­schen Lebens­pla­nung oder dem eige­nen freien Belie­ben des Ver­mie­ters über­las­sen blei­ben. § 549 Abs. 3 BGB dient nicht dazu, dem Ver­mie­ter eine im Ein­zel­fall gewollte Ver­trags­be­en­di­gung mit ihm nicht geneh­men Mie­tern zu ermög­li­chen. Das der Rota­tion zugrun­de­lie­gende, die Gleich­be­hand­lung aller Bewer­ber wah­rende Kon­zept des Ver­mie­ters muss sich dabei mit hin­rei­chen­der Deut­lich­keit aus einer Sat­zung, ent­sp­re­chen­der Selbst­bin­dung oder jeden­falls einer kon­stan­ten tat­säch­li­chen Übung erge­ben. An einem der­ar­ti­gen Bele­gungs­kon­zept fehlt es bei dem vom Klä­ger betrie­be­nen Wohn­heim. Die von ihm erklärte Kün­di­gung war des­halb – man­gels eines gemäß § 573 Abs. 1 BGB erfor­der­li­chen berech­tig­ten Inter­es­ses an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses – unwirk­sam. * 549 BGB: Auf Wohn­raum­miet­ver­hält­nisse anwend­bare Vor­schrif­ten (1) (…) (3)Für Wohn­raum in einem Stu­den­ten- oder Jugend­wohn­heim gel­ten die §§ 557 bis 561 sowie die §§ 573, 573a, 573d Abs. 1 und §§ 575, 575a Abs. 1, §§ 577, 577a nicht. ** § 573 BGB: Ordent­li­che Kün­di­gung des Ver­mie­ters Der Ver­mie­ter kann nur kün­di­gen, wenn er ein berech­tig­tes Inter­esse an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses hat. Die Kün­di­gung zum Zwe­cke der Mie­t­er­höh­ung ist aus­ge­sch­los­sen. Ein berech­tig­tes Inter­esse des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses liegt ins­be­son­dere vor, wenn der Mie­ter seine ver­trag­li­chen Pflich­ten schuld­haft nicht uner­heb­lich ver­letzt hat, der Ver­mie­ter die Räume als Woh­nung für sich, seine Fami­li­en­an­ge­hö­ri­gen oder Ange­hö­rige sei­nes Haus­halts benö­t­igt oder 3.der Ver­mie­ter durch die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses an einer ange­mes­se­nen wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung des Grund­stücks gehin­dert und dadurch erheb­li­che Nach­teile erlei­den würde (…). (3) Die Gründe für ein berech­tig­tes Inter­esse des Ver­mie­ters sind in dem Kün­di­gungs­sch­rei­ben anzu­ge­ben. Andere Gründe wer­den nur berück­sich­tigt, soweit sie nach­träg­lich ent­stan­den sind. (4) Eine zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chende Ver­ein­ba­rung ist unwirk­sam. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 87/2012 vom 13.06.2012

14.06.2012 nach oben

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