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BGH zur Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich einer Eigentumswohnung bei Vorliegen einer den Vorkaufsfall auslösenden kaufähnlichen Vertragsgestaltung

Urteil des BGH vom 27.1.2012,´- V ZR 272/10

Bringt der Verpflichtete die mit einem Vorkaufsrecht belastete Sache in eine von ihm beherrschte Gesellschaft ein und überträgt er anschließend die Gesellschaftsanteile entgeltlich an einen Dritten, kann eine den Vorkaufsfall auslösende kaufähnliche Vertragsgestaltung vorliegen. Der Verpflichtete kann die Erstreckung des Vorkaufs auf andere Gegenstände als diejenigen, auf die sich das Vorkaufsrecht bezieht, nur dann verlangen, wenn sich infolge der Trennung der vorkaufsbelasteten Sache kein adäquater Preis für die verbleibenden Gegenstände erzielen lässt.

Der Sach­ver­halt:
Den Klä­gern gehört seit 1986 eine Eigen­tums­woh­nung nebst Stell­platz in Form eines Woh­nungs- und Tei­lerb­bau­rechts. Zu ihren Guns­ten besteht ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht für alle Fälle des Ver­kaufs des Erb­bau­grund­stücks.

Über das Ver­mö­gen der ursprüng­li­chen Eigen­tü­me­rin des Erb­bau­grund­stücks (Schuld­ne­rin) wurde 2001 das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net und der Beklagte zu 3) als Insol­venz­ver­wal­ter bes­tellt. Die­ser bot den Klä­gern einen ihrem Woh­nungs- und Tei­lerb­bau­recht ent­sp­re­chen­den Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an dem Grund­stück zum Kauf an. Das lehn­ten die Klä­ger ab, weil ihnen der Preis zu hoch erschien, wäh­rend andere Woh­nung­s­erb­bau­be­rech­tigte ent­sp­re­chende Ange­bote akzep­tier­ten.

Mit nota­ri­el­lem Ver­trag von März 2005 über­trug der Beklagte zu 3) das Eigen­tum an dem Erb­bau­grund­stück und an wei­te­ren 86, eben­falls mit Erb­bau­rech­ten belas­te­ten Grund­stü­cken unent­gelt­lich an die Beklagte zu 1), einer unmit­tel­bar zuvor gegrün­de­ten GmbH & Co. KG. Mit wei­te­rem nota­ri­el­len Ver­trag vom sel­ben Tag über­trug der Beklagte zu 3) die Gesell­schaft­s­an­teile an der Beklag­ten zu 1) und an deren Kom­p­le­men­tärin zum Preis von 25.000 € für die GmbH-Anteile und von 7,44 Mio. € für die Kom­man­di­t­an­teile auf die V-AG. Die Beklagte zu 1) ver­wal­tet seit­her die Erb­bau­rechte für die V-AG.

Die Klä­ger, die auf­grund der im März 2005 gesch­los­se­nen Ver­träge den Vor­kaufs­fall für ein­ge­t­re­ten hal­ten, haben das Vor­kaufs­recht aus­ge­übt. Mit ihrer Klage ver­lan­gen sie von den Beklag­ten zu 1) und zu 3) u.a. die Über­tra­gung des ihrem Woh­nungs- und Tei­lerb­bau­recht ent­sp­re­chen­den Mit­ei­gen­tum­s­an­teils an dem Erb­bau­grund­stück Zug um Zug gegen Zah­lung von 14.860 €.

LG und OLG wie­sen die Klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Das OLG vern­eint zu Unrecht den Ein­tritt des Vor­kaufs­falls und hält des­halb alle mit der Klage ver­folg­ten Ansprüche für unbe­grün­det.

Eine inter­es­sen­ge­rechte Aus­le­gung von § 463 BGB gebie­tet es, die Norm auch auf sol­che Ver­trags­ge­stal­tun­gen zwi­schen dem Verpf­lich­te­ten und dem Drit­ten anzu­wen­den, die bei mate­ri­el­ler Betrach­tung einem Kauf i.S.d. Vor­kaufs­rechts so nahe kom­men, dass sie ihm gleich­ge­s­tellt wer­den kön­nen. Eine kau­fähn­li­che Ver­trags­ge­stal­tung in die­sem Sinne kann gege­ben sein, wenn der Verpf­lich­tete die mit einem Vor­kaufs­recht belas­tete Sache in eine von ihm beherrschte Gesell­schaft ein­bringt und ansch­lie­ßend die Gesell­schaft­s­an­teile ent­gelt­lich an einen Drit­ten über­trägt. Maß­geb­lich ist, ob allen for­mel­len Ver­ein­ba­run­gen zum Trotz der Wille der Ver­trags­sch­lie­ßen­den auf eine Eigen­tums­über­tra­gung (auch) der vor­kaufs­be­las­te­ten Sache gegen Zah­lung eines bestimm­ten Prei­ses gerich­tet war.

Das OLG hält diese Vor­aus­set­zun­gen hier zu Unrecht für nicht gege­ben. Diese Bewer­tung lässt sich auch nicht unter Hin­weis dar­auf in Frage stel­len, nicht der Ver­kauf der Grund­stü­cke habe im Vor­der­grund gestan­den, son­dern die Über­tra­gung eines - durch die Aus­g­lie­de­rung eines Betriebs­teils der Schuld­ne­rin in die Beklagte zu 1) ent­stan­de­nen - Unter­neh­mens mit dem Zweck der Gewinn­er­zie­lung durch die Ein­nahme von Erb­bau­zin­sen. Hier­bei wird bereits ver­kannt, dass die Ver­äu­ße­rung eines Unter­neh­mens, wel­ches kei­nen ande­ren Zweck hat, als die in sei­nem Eigen­tum ste­hen­den Grund­stü­cke zu ver­wal­ten, wirt­schaft­lich dem Ver­kauf die­ser Grund­stü­cke gleich­steht.

Für das wei­tere Ver­fah­ren war auf Fol­gen­des hin­zu­wei­sen: Ein Nach­teil i.S.v. § 467 S. 2 BGB, der den Beklag­ten zu 3) zu dem Ein­wand berech­tigte, der Vor­kauf müsse auf alle 87 Grund­stü­cke oder auf alle Mit­ei­gen­tum­s­an­teile des vor­kaufs­be­las­te­ten Grund­stücks erst­reckt wer­den, ist nicht schon im Weg­fall der Vor­teile zu sehen, die sich aus der Ver­äu­ße­rung der Grund­stü­cke im "Paket" erge­ben. Kein Nach­teil im Sinne die­ser Vor­schrift ist es, wenn der Men­gen­ver­kauf für den Vor­kaufs­verpf­lich­te­ten vor­teil­haf­ter war als ein Ein­zel­ver­kauf; denn mit der Auflö­sung des "Pakets" musste der Verpf­lich­tete ange­sichts des Vor­kaufs­rechts von vorn­he­r­ein rech­nen.

Die Erst­re­ckung des Vor­kaufs auf sämt­li­che Gegen­stände kann der Verpf­lich­tete nur dann ver­lan­gen, wenn sich infolge der Tren­nung des vor­kaufs­be­las­te­ten Gegen­stands kein adäqua­ter Preis für die ver­b­lei­ben­den Sachen erzie­len lässt. So kann es bei­spiels­weise lie­gen, wenn zusam­men mit dem vor­kaufs­be­las­te­ten Grund­stück eine iso­liert nicht sinn­voll nutz­bare Fläche oder ein spe­zi­ell für ein Haus ange­fer­tig­ter Ein­rich­tungs­ge­gen­stand ver­kauft wor­den ist.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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