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BGH zum gewerblichen Mietrecht: Kündigung des Insolvenzverwalters gilt auch für Mitmieter

Urteil des BGH vom 13.3.2013 - XII ZR 34/12

In Fällen, in denen bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet wird, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter. Dies folgt aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses sowie der Unteilbarkeit der Verpflichtung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte im Januar 2000 mit Dr. R. einen Miet­ver­trag über gewerb­lich genutzte Räume abge­sch­los­sen. Ab Juli 2002 trat der Beklagte als wei­te­rer Mie­ter ein. Nach­dem im Februar 2009 über das Ver­mö­gen des Dr. R das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net wor­den war, kün­digte der zum Insol­venz­ver­wal­ter bes­tellte Streit­hel­fer Ende April 2009 unter Beru­fung auf § 109 InsO zum 31.7.2009 das Miet­ver­hält­nis.

Im Sep­tem­ber 2009 teilte der Klä­ger dem Beklag­ten mit, dass er von sei­nem Ver­mie­terp­fand­recht Gebrauch mache. Ende Oktober 2009 ver­schaffte er sich dann Zutritt zu den Räum­lich­kei­ten und ver­wer­tete die darin vor­ge­fun­de­nen Gegen­stände. Mit sei­ner Klage ver­langte der Klä­ger die rück­stän­dige Miete für Sep­tem­ber 2009. Hilfs­weise begehrte er Nut­zungs­er­satz bzw. Scha­dens­er­satz.

Die Klage blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Gründe:
Dem Klä­ger steht gegen den Beklag­ten weder ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zah­lung der Miete für den Monat Sep­tem­ber 2009 zu, noch kann er den gel­tend gemach­ten Betrag im Wege des Nut­zungs- oder Scha­dens­er­sat­zes ver­lan­gen.

Das Miet­ver­hält­nis war durch die vom Insol­venz­ver­wal­ter erklärte Kün­di­gung auch mit Wir­kung für den Beklag­ten zum 31.7.2009 been­det wor­den. Nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO kann der Insol­venz­ver­wal­ter ohne Rück­sicht auf die ver­ein­barte Ver­trags­dauer ein Miet­ver­hält­nis über Räume, das der Schuld­ner als Mie­ter ein­ge­gan­gen ist, unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Frist kün­di­gen. Dies gilt auch dann, wenn der Insol­venz­schuld­ner nicht allei­ni­ger Mie­ter der Räume war.

Zwar ist ums­trit­ten, ob durch die Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 S. 1 InsO nur der Insol­venz­schuld­ner aus dem Miet­ver­trag aus­schei­det oder das Miet­ver­hält­nis ins­ge­s­amt, also auch mit Wir­kung für die übri­gen Mit­mie­ter endet. Die über­wie­gende Ansicht in Recht­sp­re­chung und Lite­ra­tur ver­tritt aller­dings die Auf­fas­sung, dass die Kün­di­gung durch den Insol­venz­ver­wal­ter stets das gesamte Miet­ver­hält­nis beende. Dies folge aus dem Grund­satz der Ein­heit­lich­keit des Miet­ver­hält­nis­ses sowie der Unteil­bar­keit der Verpf­lich­tung des Ver­mie­ters zur Gebrauchs­über­las­sung. Die­ser Ansicht hat sich auch der Senat ange­sch­los­sen.

§ 109 Abs. 1 InsO gewährt dem Insol­venz­ver­wal­ter ein Son­der­kün­di­gungs­recht, um Miet­ver­hält­nisse, die nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens zunächst mit Wir­kung für die Masse fort­be­ste­hen, aber wirt­schaft­lich für die Masse nicht mehr sinn­voll genutzt wer­den kön­nen, unab­hän­gig von einer ver­ein­bar­ten Ver­trags­dauer oder den Vor­aus­set­zun­gen einer ordent­li­chen Kün­di­gung been­den zu kön­nen. Die Wir­kung der Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 InsO bei Miet­ver­trä­gen, die auf Mie­ter­seite von wei­te­ren Per­so­nen neben dem Insol­venz­schuld­ner abge­sch­los­sen wur­den, bestimmt sich daher nach all­ge­mei­nen miet­recht­li­chen Grund­sät­zen. Danach kann ein Miet­ver­hält­nis, wenn auf Mie­ter­seite meh­rere Per­so­nen betei­ligt sind, grund­sätz­lich nur mit Wir­kung für sämt­li­che Mie­ter gekün­digt wer­den. Eine Kün­di­gung mit Wir­kung nur für einen der Mie­ter würde das Miet­ver­hält­nis grund­le­gend zu Las­ten des oder der ande­ren Ver­trag­s­par­teien umge­stal­ten und wäre als eine Teil­kün­di­gung grund­sätz­lich unzu­läs­sig.

Der Klä­ger hat gegen den Beklag­ten auch kei­nen Anspruch auf Nut­zungs­er­satz gem. § 546a BGB in Höhe der Miete für den Monat Sep­tem­ber 2009. Das Gesetz gewährt Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung nur, wenn der Mie­ter dem Ver­mie­ter die Miet­sa­che vor­ent­hält. Eine Vor­ent­hal­tung liegt aller­dings nicht vor, wenn der Ver­mie­ter - wie hier - der Auf­fas­sung des Mie­ters, der Miet­ver­trag sei been­det, wider­spricht, indem er zu erken­nen gibt, dass nach sei­ner Ansicht nicht wirk­sam gekün­digt wurde. Infol­ge­des­sen schei­terte auch ein Scha­dens­er­satz­an­spruch des Klä­gers aus § 280 Abs. 1 u. 2, §§ 286, 546a Abs. 2 BGB. Für den Beklag­ten bestand näm­lich in dem frag­li­chen Zei­traum (s.o.) keine Ver­an­las­sung, auf eine Räu­mung des Miet­ob­jekts hin­zu­wir­ken.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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