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Obliegenheiten eines Mieters hinsichtlich der Suche nach geeignetem Nachmieter

BGH 7.10.2015, VIII ZR 247/14

In Fällen, in denen ein Mieter, dem das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters begehrt, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten waren seit Mai 2011 Mie­ter eines Ein­fa­mi­li­en­hau­ses der Klä­ge­rin im Ruhr­ge­biet. In dem maschi­nen­schrift­lich abge­fass­ten Miet­ver­trag mit gleich­zei­ti­ger Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung war eine Fest­lauf­zeit bis Ende April 2015 ver­ein­bart. Ab Mai 2015 sollte das Miet­ver­hält­nis auf unbe­stimmte Zeit mit gesetz­li­cher Kün­di­gungs­frist lau­fen. Vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges hat­ten sich die Beklag­ten inso­weit bei der Klä­ge­rin erkun­digt, ob der beab­sich­tigte Kün­di­gungs­aus­schluss auch im Fall eines arbeit­ge­ber­sei­tig "for­cier­ten" Stand­ort­wech­sels oder ande­ren schwer­wie­gen­den Ver­än­de­run­gen der Leben­s­um­stände bin­dend sei.

Nach­dem die Klä­ge­rin hierzu eine Aus­kunft ihrer Rechts­an­wäl­tin ein­ge­holt und deren Inhalt an die Beklag­ten wei­ter­ge­lei­tet hatte, wonach im Ein­zel­fall ein Anspruch auf vor­zei­tige Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis in Betracht kom­men könnte, erklär­ten die Beklag­ten ihr Ein­ver­ständ­nis. Im März 2013 wech­selte der Beklagte dann den Arbeit­ge­ber und nahm eine neue Stelle in Nord­deut­sch­land an. Umge­hend erklär­ten die Beklag­ten mit Blick auf die geän­der­ten Leben­s­um­stände die "frist­ge­rechte Kün­di­gung". Zu die­sem Zeit­punkt stell­ten sie die Miet­zah­lun­gen ein, räum­ten das Anwe­sen und gaben der Klä­ge­rin die Schlüs­sel zurück.

Die Klä­ge­rin akzep­tierte die vor­zei­tige Kün­di­gung der Beklag­ten nicht, erklärte sich aber bereit, sie bei Stel­lung eines geeig­ne­ten Nach­mie­ters aus dem Miet­ver­trag zu ent­las­sen. Der Nach­mie­ter müsse aller­dings eben­falls eine kurze schrift­li­che Erklär­ung zu den Fami­li­en­ver­hält­nis­sen, eine Selbs­t­aus­kunft nebst Ver­di­enst­be­schei­ni­gung, den bis­he­ri­gen Miet­ver­trag, Per­so­nal­aus­weis­ko­pien, eine Boni­täts­aus­kunft sowie eine Beschei­ni­gung vor­le­gen, dass er den Miet­ver­trag vor­be­halt­los unter­sch­rei­ben werde.

Im Januar 2014 baten die Beklag­ten um Mit­tei­lung eines Besich­ti­gungs­ter­mins für einen zwi­schen­zeit­lich gefun­de­nen Mietin­ter­es­sen­ten. Die Klä­ge­rin, die in 120 Kilo­me­tern Ent­fer­nung vom Miet­ob­jekt lebt, ver­wies dar­auf, dass sie erst nach Ein­gang und Prü­fung der von den Mietin­ter­es­sen­ten vor­zu­le­gen­den Unter­la­gen zur Ver­ein­ba­rung eines Besich­ti­gungs­ter­mins bereit sei. Der Inter­es­sent lehnte die Ertei­lung der gefor­der­ten Aus­künfte jedoch ab.

AG und LG gaben der auf Zah­lung von 5.664 € (Miete für die Monate Juli bis Sep­tem­ber 2013) und stell­ten fest, dass das Miet­ver­hält­nis bis Ende April 2014 fort­be­stehe. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin, die von einem Fort­be­ste­hen des Miet­ver­tra­ges bis min­des­tens zum 30.4.2015 aus­ging, hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung konnte der Fort­be­stand des Miet­ver­hält­nis­ses bis min­des­tens 30.4.2015 nicht vern­eint wer­den.

Zwar wäre der ver­ein­barte Kün­di­gungs­aus­schluss bereits wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung der Beklag­ten ins­ge­s­amt gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirk­sam, wenn es sich dabei um eine AGB han­delte. Hierzu hatte das Beru­fungs­ge­richt jedoch keine Fest­stel­lun­gen getrof­fen, so dass für das Revi­si­ons­ver­fah­ren zuguns­ten der Klä­ge­rin zu unter­s­tel­len war, dass der Kün­di­gungs­aus­schluss indi­vi­dual­ver­trag­lich ver­ein­bart oder jeden­falls i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB aus­ge­han­delt wor­den war.

Sollte es sich um eine Indi­vi­dual­ve­r­ein­ba­rung han­deln, wäre zwar die ange­sichts der gleich­zei­ti­gen Staf­fel­miet­ve­r­ein­ba­rung höchs­tens zuläs­sige Dauer des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses gleich­falls über­schrit­ten. Denn gem. § 557a Abs. 3 BGB kann bei einer Staf­fel­miete ein Kün­di­gungs­aus­schluss längs­tens in der Weise ver­ein­bart wer­den, dass die Kün­di­gung erst­mals auf den Zeit­punkt erfolgt, zu dem seit Ver­trags­schluss vier Jahre abge­lau­fen sind. Hier­von zum Nach­teil des Mie­ters abwei­chende Ver­ein­ba­run­gen sind unwirk­sam. Dies würde bei einer Indi­vi­dual­ve­r­ein­ba­rung aber ledig­lich zur Teil­un­wirk­sam­keit des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses inso­weit füh­ren, als die Höchst­frist des § 557a Abs. 3 BGB über­schrit­ten ist. Die Beklag­ten hät­ten in die­sem Fall das Miet­ver­hält­nis erst­mals zum Ablauf des 30.4.2015 kün­di­gen kön­nen.

Auch die Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts, die Klä­ge­rin habe die Stel­lung eines Nach­mie­ters ver­ei­telt und müsse sich des­halb so behan­deln las­sen, als sei zum 30.4.2014 ein zumut­ba­rer Nach­mie­ter gefun­den wor­den, war nicht rich­tig. Es hatte ver­kannt, dass es allein dem Mie­ter obliegt, einen geeig­ne­ten Nach­fol­ger zu benen­nen, wenn er vom Ver­mie­ter mit Rück­sicht auf Treu und Glau­ben eine vor­zei­tige Ent­las­sung aus dem Miet­ver­hält­nis begehrt. Denn der Mie­ter trägt gem. § 537 Abs. 1 BGB das Ver­wen­dungs­ri­siko der Miet­sa­che. Es ist allein seine Sache, einen geeig­ne­ten Nach­fol­ger zu suchen, den Ver­mie­ter über die Per­son des Nach­fol­gers auf­zu­klä­ren und ihm sämt­li­che Infor­ma­tio­nen zu geben, die die­ser benö­t­igt, um sich ein hin­rei­chen­des Bild über die per­sön­li­che Zuver­läs­sig­keit und wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fähig­keit des Nach­mie­ters machen zu kön­nen. Gege­be­nen­falls muss sich der Mie­ter unter Ein­schal­tung eines Mak­lers um Mietin­ter­es­sen­ten bemühen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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