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BGH zum Beginn der Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters und Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 12.12.2012 in einer Ent­schei­dung mit den Fra­gen befasst, wann die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters beginnt und ob sich der Ver­mie­ter bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für bestimmte Posi­tio­nen eine Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten kann.
Die Beklagte war bis Ende Februar 2007 Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin und erbrachte neben der Miete Vor­aus­zah­lun­gen auf die Neben­kos­ten. Über diese rech­nete die Klä­ge­rin unter ande­rem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wobei sie sich eine Nach­be­rech­nung im Hin­blick auf eine zu erwar­tende rück­wir­kende Neu­fest­set­zung der Grund­steuer vor­be­hielt. Das zustän­dige Finanz­amt setzte die Grund­steuer mit Bescheid vom 3. Dezem­ber 2007 rück­wir­kend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vor­ge­nom­mene Nach­be­rech­nung der Grund­steuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nach­for­de­rung der Klä­ge­rin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahn­be­scheid über diese For­de­rung wurde der Beklag­ten am 27. August 2010 zuge­s­tellt. Die Beklagte berief sich auf Ver­jäh­rung.
Das Amts­ge­richt hat der Zah­lungs­klage der Klä­ge­rin statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen.
Die vom Land­ge­richt zuge­las­sene Revi­sion der Beklag­ten blieb ohne Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Ver­jäh­rungs­frist für eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters nicht bereits mit der Ertei­lung der Abrech­nung in Gang gesetzt wird, in der sich der Ver­mie­ter die Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten hat, son­dern erst dann, wenn der Ver­mie­ter auch Kennt­nis von den die Nach­for­de­rung begrün­den­den Umstän­den erlangt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­sion hin­dert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Ver­mie­ter nicht daran, sich bei der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung hin­sicht­lich der Posi­tio­nen, die er ohne sein Ver­schul­den nur vor­läu­fig abrech­nen kann, eine Nach­be­rech­nung vor­zu­be­hal­ten. Die Rege­lung sieht zwar nach einer bestimm­ten Frist den Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen vor und soll dadurch den Ver­mie­ter zu einer frist­ge­rech­ten Abrech­nung anhal­ten, ent­hält aber aus­drück­lich eine Aus­nahme für den Fall, dass der Ver­mie­ter ohne sein Ver­schul­den nicht recht­zei­tig abrech­nen kann.
Da im vor­lie­gen­den Fall das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend davon aus­ge­gan­gen ist, dass die Klä­ge­rin erst durch den Bescheid des Finanzamts vom 3. Dezem­ber 2007 von den anspruchs­be­grün­den­den Tat­sa­chen Kennt­nis erlangt hat und ihre For­de­rung daher nicht ver­jährt ist, war die Revi­sion der Beklag­ten zurück­zu­wei­sen. *§ 199 BGB: Beginn der regel­mä­ß­i­gen Ver­jäh­rungs­frist und Ver­jäh­rungs­höchst­fris­ten (1) Die regel­mä­ß­ige Ver­jäh­rungs­frist beginnt, soweit nicht ein ande­rer Ver­jäh­rungs­be­ginn bestimmt ist, mit dem Schluss des Jah­res, in dem 1. der Anspruch ent­stan­den ist und 2. der Gläu­bi­ger von den den Anspruch begrün­den­den Umstän­den und der Per­son des Schuld­ners Kennt­nis erlangt oder ohne grobe Fahr­läs­sig­keit erlan­gen müsste. **§ 556 BGB: Ver­ein­ba­run­gen über Betriebs­kos­ten (3) Über die Vor­aus­zah­lun­gen für Betriebs­kos­ten ist jähr­lich abzu­rech­nen; dabei ist der Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit zu beach­ten. Die Abrech­nung ist dem Mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Ende des Abrech­nungs­zei­traums mit­zu­tei­len. Nach Ablauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung einer Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­sch­los­sen, es sei denn, der Ver­mie­ter hat die ver­spä­tete Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­t­re­ten. Der Ver­mie­ter ist zu Teila­b­rech­nun­gen nicht verpf­lich­tet. Ein­wen­dun­gen gegen die Abrech­nung hat der Mie­ter dem Ver­mie­ter spä­tes­tens bis zum Ablauf des zwölf­ten Monats nach Zugang der Abrech­nung mit­zu­tei­len. Nach Ablauf die­ser Frist kann der Mie­ter Ein­wen­dun­gen nicht mehr gel­tend machen, es sei denn, der Mie­ter hat die ver­spä­tete Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­t­re­ten. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr . 207/2012 vom 12.12.2012
13.12.2012 nach oben

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