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BGH zum Beginn der Verjährungsfrist für eine Betriebskostennachforderung des Vermieters und Vorbehalt der Nachberechnung in einer Betriebskostenabrechnung

Urteil des BGH vom 12. Dezember - VIII ZR 264/12
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat sich am 12.12.2012 in ei­ner Ent­schei­dung mit den Fra­gen be­fasst, wann die Verjährungs­frist für eine Be­triebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters be­ginnt und ob sich der Ver­mie­ter bei der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für be­stimmte Po­si­tio­nen eine Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten kann.
Die Be­klagte war bis Ende Fe­bruar 2007 Mie­te­rin ei­ner Woh­nung der Kläge­rin in Ber­lin und er­brachte ne­ben der Miete Vor­aus­zah­lun­gen auf die Ne­ben­kos­ten. Über diese rech­nete die Kläge­rin un­ter an­de­rem für die Jahre 2002 bis 2006 ab, wo­bei sie sich eine Nach­be­rech­nung im Hin­blick auf eine zu er­war­tende rück­wir­kende Neu­fest­set­zung der Grund­steuer vor­be­hielt. Das zuständige Fi­nanz­amt setzte die Grund­steuer mit Be­scheid vom 3. De­zem­ber 2007 rück­wir­kend für die Jahre ab 2002 fest. Die un­ter dem 30. Ja­nuar 2008 vor­ge­nom­mene Nach­be­rech­nung der Grund­steuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu ei­ner Nach­for­de­rung der Kläge­rin in Höhe von 1.095,55 €. Der Mahn­be­scheid über diese For­de­rung wurde der Be­klag­ten am 27. Au­gust 2010 zu­ge­stellt. Die Be­klagte be­rief sich auf Verjährung.
Das Amts­ge­richt hat der Zah­lungs­klage der Kläge­rin statt­ge­ge­ben. Das Land­ge­richt hat die Be­ru­fung der Be­klag­ten zurück­ge­wie­sen.
Die vom Land­ge­richt zu­ge­las­sene Re­vi­sion der Be­klag­ten blieb ohne Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass die Verjährungs­frist für eine Be­triebs­kos­ten­nach­for­de­rung des Ver­mie­ters nicht be­reits mit der Er­tei­lung der Ab­rech­nung in Gang ge­setzt wird, in der sich der Ver­mie­ter die Nach­be­rech­nung vor­be­hal­ten hat, son­dern erst dann, wenn der Ver­mie­ter auch Kennt­nis von den die Nach­for­de­rung begründen­den Umständen er­langt hat (vgl. § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB*).
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Re­vi­sion hin­dert § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB** den Ver­mie­ter nicht daran, sich bei der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung hin­sicht­lich der Po­si­tio­nen, die er ohne sein Ver­schul­den nur vorläufig ab­rech­nen kann, eine Nach­be­rech­nung vor­zu­be­hal­ten. Die Re­ge­lung sieht zwar nach ei­ner be­stimm­ten Frist den Aus­schluss von Nach­for­de­run­gen vor und soll da­durch den Ver­mie­ter zu ei­ner frist­ge­rech­ten Ab­rech­nung an­hal­ten, enthält aber ausdrück­lich eine Aus­nahme für den Fall, dass der Ver­mie­ter ohne sein Ver­schul­den nicht recht­zei­tig ab­rech­nen kann.
Da im vor­lie­gen­den Fall das Be­ru­fungs­ge­richt zu­tref­fend da­von aus­ge­gan­gen ist, dass die Kläge­rin erst durch den Be­scheid des Fi­nanz­amts vom 3. De­zem­ber 2007 von den an­spruchs­begründen­den Tat­sa­chen Kennt­nis er­langt hat und ihre For­de­rung da­her nicht verjährt ist, war die Re­vi­sion der Be­klag­ten zurück­zu­wei­sen. *§ 199 BGB: Be­ginn der re­gelmäßigen Verjährungs­frist und Verjährungshöchst­fris­ten (1) Die re­gelmäßige Verjährungs­frist be­ginnt, so­weit nicht ein an­de­rer Verjährungs­be­ginn be­stimmt ist, mit dem Schluss des Jah­res, in dem 1. der An­spruch ent­stan­den ist und 2. der Gläubi­ger von den den An­spruch begründen­den Umständen und der Per­son des Schuld­ners Kennt­nis er­langt oder ohne grobe Fahrlässig­keit er­lan­gen müsste. **§ 556 BGB: Ver­ein­ba­run­gen über Be­triebs­kos­ten (3) Über die Vor­aus­zah­lun­gen für Be­triebs­kos­ten ist jähr­lich ab­zu­rech­nen; da­bei ist der Grund­satz der Wirt­schaft­lich­keit zu be­ach­ten. Die Ab­rech­nung ist dem Mie­ter spätes­tens bis zum Ab­lauf des zwölf­ten Mo­nats nach Ende des Ab­rech­nungs­zeit­raums mit­zu­tei­len. Nach Ab­lauf die­ser Frist ist die Gel­tend­ma­chung ei­ner Nach­for­de­rung durch den Ver­mie­ter aus­ge­schlos­sen, es sei denn, der Ver­mie­ter hat die verspätete Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­tre­ten. Der Ver­mie­ter ist zu Teil­ab­rech­nun­gen nicht ver­pflich­tet. Ein­wen­dun­gen ge­gen die Ab­rech­nung hat der Mie­ter dem Ver­mie­ter spätes­tens bis zum Ab­lauf des zwölf­ten Mo­nats nach Zu­gang der Ab­rech­nung mit­zu­tei­len. Nach Ab­lauf die­ser Frist kann der Mie­ter Ein­wen­dun­gen nicht mehr gel­tend ma­chen, es sei denn, der Mie­ter hat die verspätete Gel­tend­ma­chung nicht zu ver­tre­ten. Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr . 207/2012 vom 12.12.2012
13.12.2012 nach oben

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