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BGH zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten

Urteil des BGH vom 2.5.2012 - XII ZR 88/10

Eine Ver­ein­ba­rung über die Um­le­gung von Be­triebs­kos­ten muss dem Miet­ver­trag klar und ein­deu­tig zu ent­neh­men sein. Es be­darf des­halb ei­ner ausdrück­li­chen, in­halt­lich be­stimm­ten Re­ge­lung, aus der sich er­gibt, dass der Mie­ter ne­ben der Grund­miete ganz oder an­tei­lig Be­triebs­kos­ten zu tra­gen hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte ist Mie­te­rin ei­ner Woh­nung der Kläge­rin. In dem  Miet­ver­trag aus Ok­to­ber 1993 war ein mo­nat­li­cher 580,77 DM ver­ein­bart. Außer­dem war ein Be­triebs­kos­ten­vor­schuss von 232,50 DM ge­nannt, der al­ler­dings keine Heiz­kos­ten be­inhal­tete. Die Ne­ben­kos­ten für Be­triebs­kos­ten wur­den laut Ver­trag in Form mo­nat­li­cher Ab­schlags­zah­lun­gen er­ho­ben.

Im No­vem­ber 2008 er­hielt die Be­klagte von der Kläge­rin eine Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007, in wel­cher ein Nach­for­de­rungs­be­trag von rund 1.006 € er­rech­net wor­den war. Die Kläge­rin war der An­sicht, im Miet­ver­trag seien Vor­schüsse auf Be­triebs­kos­ten gem. § 27 der II. Be­rech­nungs­ver­ord­nung ver­ein­bart wor­den. Diese könn­ten da­her ab­ge­rech­net und um­ge­legt wer­den. Die Be­klagte leis­tete die ge­for­derte Nach­zah­lung al­ler­dings nicht.

Die Klage blieb in al­len In­stan­zen er­folg­los.

Die Gründe:
Der Miet­ver­trag ent­hielt keine Rechts­grund­lage für einen An­spruch auf Zah­lung ab­re­chen­ba­rer Be­triebs­kos­ten, wes­halb die Klage zu Recht ab­ge­wie­sen wor­den war.

Zwar sieht § 556 Abs. 1 S. 1 BGB n.F. vor, dass die Ver­trags­par­teien re­geln können, der Mie­ter solle Be­triebs­kos­ten tra­gen. Eine Ver­ein­ba­rung die­ses In­halts muss dem Miet­ver­trag al­ler­dings klar und ein­deu­tig zu ent­neh­men sein. Es be­darf des­halb ei­ner ausdrück­li­chen, in­halt­lich be­stimm­ten Re­ge­lung, aus der sich er­gibt, dass der Mie­ter ne­ben der Grund­miete ganz oder an­tei­lig Be­triebs­kos­ten zu tra­gen hat. Letz­tere müssen der Art nach kon­kre­ti­siert wer­den. Diese Vor­aus­set­zun­gen sind selbst bei ei­ner for­mu­larmäßigen Ver­ein­ba­rung erfüllt, wenn der Ver­trag zur Um­le­gung der Be­triebs­kos­ten eine Ver­wei­sung auf die An­lage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Be­rech­nungs­ver­ord­nung enthält, so­fern es sich nicht um "sons­tige Be­triebs­kos­ten" i.S.v. Nr. 17 der An­lage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Be­rech­nungs­ver­ord­nung han­delt.

Im vor­lie­gen­den Fall ent­hielt der Miet­ver­trag we­der eine Aufzählung der um­zu­le­gen­den Be­triebs­kos­ten noch eine Ver­wei­sung auf die - sei­ner­zeit noch gel­tende - An­lage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Be­rech­nungs­ver­ord­nung, son­dern nur das Wort "Be­triebs­kos­ten­vor­schuss". Wel­chen an­de­ren In­halt die Ver­trags­par­teien dem Be­griff bei­ge­legt ha­ben, ließ sich auch durch eine Aus­le­gung des Miet­ver­tra­ges nicht er­ken­nen.

Zwar deu­tet die Ver­ein­ba­rung ei­ner Vor­aus­zah­lung dar­auf hin, dass je­den­falls ein­zelne Be­triebs­kos­ten um­ge­legt wer­den soll­ten. In­so­fern kann die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen ein In­diz für den Um­fang der Be­triebs­kos­ten­um­le­gung sein. Im vor­lie­gen­den Fall be­lie­fen sich die Vor­aus­zah­lun­gen auf rund 40 % der Miete, ob­wohl Heiz­kos­ten, die in der Re­gel einen beträcht­li­chen An­teil der Be­triebs­kos­ten aus­ma­chen, ge­rade nicht in dem Be­trag ent­hal­ten wa­ren. An­ge­sichts die­ser Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen konnte aber nicht aus­ge­schlos­sen wer­den, dass mit "Be­triebs­kos­ten" bzw. "Ne­ben­kos­ten" auch Po­si­tio­nen ge­meint sein soll­ten, die in der An­lage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Be­rech­nungs­ver­ord­nung nicht ent­hal­ten wa­ren. In­folge der in­so­fern be­ste­hen­den Un­klar­heit war eine in­halt­lich be­stimmte Ver­ein­ba­rung über die Um­lage von Be­triebs­kos­ten nicht zu­stande ge­kom­men.

Link­hin­weis:
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