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BGH zu den Voraussetzungen einer wirksam vereinbarten Umlegung von Betriebskosten

Urteil des BGH vom 2.5.2012 - XII ZR 88/10

Eine Vereinbarung über die Umlegung von Betriebskosten muss dem Mietvertrag klar und eindeutig zu entnehmen sein. Es bedarf deshalb einer ausdrücklichen, inhaltlich bestimmten Regelung, aus der sich ergibt, dass der Mieter neben der Grundmiete ganz oder anteilig Betriebskosten zu tragen hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte ist Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin. In dem  Miet­ver­trag aus Oktober 1993 war ein monat­li­cher 580,77 DM ver­ein­bart. Außer­dem war ein Betriebs­kos­ten­vor­schuss von 232,50 DM genannt, der aller­dings keine Heiz­kos­ten bein­hal­tete. Die Neben­kos­ten für Betriebs­kos­ten wur­den laut Ver­trag in Form monat­li­cher Abschlags­zah­lun­gen erho­ben.

Im Novem­ber 2008 erhielt die Beklagte von der Klä­ge­rin eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für das Jahr 2007, in wel­cher ein Nach­for­de­rungs­be­trag von rund 1.006 € errech­net wor­den war. Die Klä­ge­rin war der Ansicht, im Miet­ver­trag seien Vor­schüsse auf Betriebs­kos­ten gem. § 27 der II. Berech­nungs­ver­ord­nung ver­ein­bart wor­den. Diese könn­ten daher abge­rech­net und umge­legt wer­den. Die Beklagte leis­tete die gefor­derte Nach­zah­lung aller­dings nicht.

Die Klage blieb in allen Instan­zen erfolg­los.

Die Gründe:
Der Miet­ver­trag ent­hielt keine Rechts­grund­lage für einen Anspruch auf Zah­lung abre­chen­ba­rer Betriebs­kos­ten, wes­halb die Klage zu Recht abge­wie­sen wor­den war.

Zwar sieht § 556 Abs. 1 S. 1 BGB n.F. vor, dass die Ver­trag­s­par­teien regeln kön­nen, der Mie­ter solle Betriebs­kos­ten tra­gen. Eine Ver­ein­ba­rung die­ses Inhalts muss dem Miet­ver­trag aller­dings klar und ein­deu­tig zu ent­neh­men sein. Es bedarf des­halb einer aus­drück­li­chen, inhalt­lich bestimm­ten Rege­lung, aus der sich ergibt, dass der Mie­ter neben der Grund­miete ganz oder antei­lig Betriebs­kos­ten zu tra­gen hat. Letz­tere müs­sen der Art nach kon­k­re­ti­siert wer­den. Diese Vor­aus­set­zun­gen sind selbst bei einer for­mular­mä­ß­i­gen Ver­ein­ba­rung erfüllt, wenn der Ver­trag zur Umle­gung der Betriebs­kos­ten eine Ver­wei­sung auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung ent­hält, sofern es sich nicht um "sons­tige Betriebs­kos­ten" i.S.v. Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung han­delt.

Im vor­lie­gen­den Fall ent­hielt der Miet­ver­trag weder eine Auf­zäh­lung der umzu­le­gen­den Betriebs­kos­ten noch eine Ver­wei­sung auf die - sein­er­zeit noch gel­tende - Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung, son­dern nur das Wort "Betriebs­kos­ten­vor­schuss". Wel­chen ande­ren Inhalt die Ver­trag­s­par­teien dem Begriff bei­ge­legt haben, ließ sich auch durch eine Aus­le­gung des Miet­ver­tra­ges nicht erken­nen.

Zwar deu­tet die Ver­ein­ba­rung einer Vor­aus­zah­lung dar­auf hin, dass jeden­falls ein­zelne Betriebs­kos­ten umge­legt wer­den soll­ten. Inso­fern kann die Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen ein Indiz für den Umfang der Betriebs­kos­te­n­um­le­gung sein. Im vor­lie­gen­den Fall belie­fen sich die Vor­aus­zah­lun­gen auf rund 40 % der Miete, obwohl Heiz­kos­ten, die in der Regel einen beträcht­li­chen Anteil der Betriebs­kos­ten aus­ma­chen, gerade nicht in dem Betrag ent­hal­ten waren. Ange­sichts die­ser Höhe der Vor­aus­zah­lun­gen konnte aber nicht aus­ge­sch­los­sen wer­den, dass mit "Betriebs­kos­ten" bzw. "Neben­kos­ten" auch Posi­tio­nen gemeint sein soll­ten, die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. Berech­nungs­ver­ord­nung nicht ent­hal­ten waren. Infolge der inso­fern beste­hen­den Unklar­heit war eine inhalt­lich bestimmte Ver­ein­ba­rung über die Umlage von Betriebs­kos­ten nicht zustande gekom­men.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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