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BGH verneint Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

Urteil des BGH vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am 09.05.2012 eine Ent­schei­dung zu der Frage ge­trof­fen, ob die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB*, nach der ein Ver­mie­ter im Falle ei­ner Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung ei­ner erhöhten Miete nicht vor Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach rechtskräfti­ger Ver­ur­tei­lung kündi­gen kann, auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum an­wend­bar ist.
In dem ent­schie­de­nen Fall über­ließ die Kläge­rin, eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, der Be­klag­ten durch Dau­er­nut­zungs­ver­trag vom 4. März 2005 aus ih­rem Be­stand eine öff­ent­lich geförderte preis­ge­bun­dene Woh­nung in Ham­burg.
Aus An­lass der Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2007, bei der der An­satz ein­zel­ner Pos­ten zwi­schen den Par­teien strei­tig ist, setzte die Kläge­rin für die Be­triebs- und Heiz­kos­ten einen um 30,50 € höheren Vor­aus­zah­lungs­be­trag für die Zeit ab Ja­nuar 2009 fest. Fer­ner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grund­nut­zungs­gebühr um 9,75 €. Die Be­klagte zahlte in den Fol­ge­mo­na­ten le­dig­lich den bis­he­ri­gen Be­trag. Die Kläge­rin kündigte, gestützt auf den dar­aus er­rech­ne­ten Zah­lungsrück­stand, das Miet­verhält­nis mehr­fach frist­los, hilfs­weise frist­ge­recht.
Die Räum­ungs­kla­gen der Ver­mie­te­rin hat­ten in den Vor­in­stan­zen kei­nen Er­folg. Das Be­ru­fungs­ge­richt hat die Kla­ge­ab­wei­sung dar­auf gestützt, dass die Kläge­rin in ent­spre­chen­der An­wen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nicht zur Kündi­gung be­rech­tigt sei. Diese Vor­schrift finde auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum An­wen­dung.
Die da­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion der Ver­mie­te­rin hatte Er­folg. Der un­ter an­de­rem für das Wohn­raum­miet­recht zuständige VIII. Zi­vil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ent­ge­gen der An­sicht des Be­ru­fungs­ge­richts die Vor­aus­set­zun­gen für eine ana­loge An­wen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* auf preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum nicht ge­ge­ben sind. Aus der Ent­ste­hungs­ge­schichte der Norm er­gibt sich viel­mehr, dass es an der für eine Ana­lo­gie er­for­der­li­chen Re­ge­lungslücke im Ge­setz fehlt. Denn die Vorgänger­vor­schrif­ten des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* in § 3 Abs. 5 WKSchG** und § 9 Abs. 2 MHG*** ha­ben preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum von ih­rem An­wen­dungs­be­reich ausdrück­lich aus­ge­nom­men, da der Ge­setz­ge­ber der An­sicht war, dass die durch die zulässige Kos­ten­miete und die da­durch ge­zo­ge­nen fes­ten Gren­zen geprägten Re­ge­lun­gen für Miet­erhöhun­gen im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum dem Mie­ter einen aus­rei­chen­den Schutz gewähren.
An die­ser Rechts­lage hat sich durch die Schaf­fung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nichts geändert, denn der Ge­setz­ge­ber wollte da­mit nur die Re­ge­lung des § 9 Abs. 2 MHG*** in das BGB über­neh­men. Dies schließt es aus, an­zu­neh­men, der Ge­setz­ge­ber habe den Gel­tungs­be­reich die­ser Vor­schrift über ih­ren Wort­laut hin­aus auch auf den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum aus­deh­nen wol­len. Die Sa­che ist an das Be­ru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, da­mit die er­for­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu den Zah­lungsrückständen der Be­klag­ten und einem sich dar­aus er­ge­ben­den Kündi­gungs­grund ge­trof­fen wer­den können. * § 569 BGB: Außer­or­dent­li­che frist­lose Kündi­gung aus wich­ti­gem Grund (3) Ergänzend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 3.Ist der Mie­ter rechtskräftig zur Zah­lung ei­ner erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 ver­ur­teilt wor­den, so kann der Ver­mie­ter das Miet­verhält­nis we­gen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht vor Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach rechtskräfti­ger Ver­ur­tei­lung kündi­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen der außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kündi­gung schon we­gen der bis­her ge­schul­de­ten Miete erfüllt sind. ** § 3 Ge­setz über den Kündi­gungs­schutz von Miet­verhält­nis­sen über Wohn­raum-WKSchG (5) Ist der Mie­ter rechtskräftig ver­ur­teilt wor­den, der ver­lang­ten Miet­erhöhung ganz oder teil­weise zu­zu­stim­men, so kann der Ver­mie­ter das Miet­verhält­nis we­gen ei­nes Zah­lungs­ver­zu­ges des Mie­ters (§ 554 des Bürger­li­chen Ge­setz­buchs) nicht vor Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach Rechts­kraft des Ur­teils kündi­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 554 des Bürger­li­chen Ge­setz­buchs schon we­gen des bis­her ge­schul­de­ten Miet­zin­ses erfüllt sind. (7) die Absätze 1 bis 6 gel­ten nicht für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum. *** § 9 Ge­setz zur Re­ge­lung der Miethöhe (Ar­ti­kel 3 des Zwei­ten Ge­set­zes über den Kündi­gungs­schutz für Miet­verhält­nisse über Wohn­raum) – MHG (2) Ist der Mie­ter rechtskräftig zur Zah­lung ei­nes erhöhten Miet­zin­ses nach den §§ 2 bis 7 ver­ur­teilt wor­den, so kann der Ver­mie­ter das Miet­verhält­nis we­gen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht vor Ab­lauf von zwei Mo­na­ten nach rechtskräfti­ger Ver­ur­tei­lung kündi­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 554 des Bürger­li­chen Ge­setz­buchs schon we­gen des bis­her ge­schul­de­ten Miet­zin­ses erfüllt sind. § 10 MHG(3) Die Vor­schrif­ten der §§ 1 bis 9 gel­ten nicht für Miet­verhält­nisse 1. über preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum, so­weit nicht in § 2 Abs. 1a Satz 2 et­was an­de­res be­stimmt ist, Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 63/12 vom 09.05.2012
10.05.2012 nach oben

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