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BGH verneint Anwendung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB auf preisgebundenen Wohnraum

Urteil des BGH vom 9. Mai 2012 - VIII ZR 327/11
Der Bun­des­ge­richts­hof (BGH) hat am 09.05.2012 eine Ent­schei­dung zu der Frage getrof­fen, ob die Norm des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB*, nach der ein Ver­mie­ter im Falle einer Ver­ur­tei­lung des Mie­ters zur Zah­lung einer erhöh­ten Miete nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung kün­di­gen kann, auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum anwend­bar ist.
In dem ent­schie­de­nen Fall über­ließ die Klä­ge­rin, eine Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft, der Beklag­ten durch Dau­er­nut­zungs­ver­trag vom 4. März 2005 aus ihrem Bestand eine öff­ent­lich geför­derte preis­ge­bun­dene Woh­nung in Ham­burg.
Aus Anlass der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung für 2007, bei der der Ansatz ein­zel­ner Pos­ten zwi­schen den Par­teien strei­tig ist, setzte die Klä­ge­rin für die Betriebs- und Heiz­kos­ten einen um 30,50 € höhe­ren Vor­aus­zah­lungs­be­trag für die Zeit ab Januar 2009 fest. Fer­ner erhöhte sie für die Zeit ab Juli 2009 die Grund­nut­zungs­ge­bühr um 9,75 €. Die Beklagte zahlte in den Fol­ge­mo­na­ten ledig­lich den bis­he­ri­gen Betrag. Die Klä­ge­rin kün­digte, gestützt auf den dar­aus errech­ne­ten Zah­lungs­rück­stand, das Miet­ver­hält­nis mehr­fach frist­los, hilfs­weise frist­ge­recht.
Die Räu­mungs­kla­gen der Ver­mie­te­rin hat­ten in den Vor­in­stan­zen kei­nen Erfolg. Das Beru­fungs­ge­richt hat die Kla­ge­ab­wei­sung dar­auf gestützt, dass die Klä­ge­rin in ent­sp­re­chen­der Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nicht zur Kün­di­gung berech­tigt sei. Diese Vor­schrift finde auch im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum Anwen­dung.
Die dage­gen gerich­tete Revi­sion der Ver­mie­te­rin hatte Erfolg. Der unter ande­rem für das Wohn­raum­miet­recht zustän­dige VIII. Zivil­se­nat des Bun­des­ge­richts­hofs hat ent­schie­den, dass ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts die Vor­aus­set­zun­gen für eine ana­loge Anwen­dung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* auf preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum nicht gege­ben sind. Aus der Ent­ste­hungs­ge­schichte der Norm ergibt sich viel­mehr, dass es an der für eine Ana­lo­gie erfor­der­li­chen Rege­lungs­lü­cke im Gesetz fehlt. Denn die Vor­gän­ger­vor­schrif­ten des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* in § 3 Abs. 5 WKSchG** und § 9 Abs. 2 MHG*** haben preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum von ihrem Anwen­dungs­be­reich aus­drück­lich aus­ge­nom­men, da der Gesetz­ge­ber der Ansicht war, dass die durch die zuläs­sige Kos­ten­miete und die dadurch gezo­ge­nen fes­ten Gren­zen gepräg­ten Rege­lun­gen für Mie­t­er­höh­un­gen im preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum dem Mie­ter einen aus­rei­chen­den Schutz gewäh­ren.
An die­ser Rechts­lage hat sich durch die Schaf­fung des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB* nichts geän­dert, denn der Gesetz­ge­ber wollte damit nur die Rege­lung des § 9 Abs. 2 MHG*** in das BGB über­neh­men. Dies sch­ließt es aus, anzu­neh­men, der Gesetz­ge­ber habe den Gel­tungs­be­reich die­ser Vor­schrift über ihren Wort­laut hin­aus auch auf den preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum aus­deh­nen wol­len. Die Sache ist an das Beru­fungs­ge­richt zurück­ver­wie­sen wor­den, damit die erfor­der­li­chen Fest­stel­lun­gen zu den Zah­lungs­rück­stän­den der Beklag­ten und einem sich dar­aus erge­ben­den Kün­di­gungs­grund getrof­fen wer­den kön­nen. * § 569 BGB: Außer­or­dent­li­che frist­lose Kün­di­gung aus wich­ti­gem Grund (3) Ergän­zend zu § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 gilt: 3.Ist der Mie­ter rechts­kräf­tig zur Zah­lung einer erhöh­ten Miete nach den §§ 558 bis 560 ver­ur­teilt wor­den, so kann der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung kün­di­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen der außer­or­dent­li­chen frist­lo­sen Kün­di­gung schon wegen der bis­her geschul­de­ten Miete erfüllt sind. ** § 3 Gesetz über den Kün­di­gungs­schutz von Miet­ver­hält­nis­sen über Wohn­raum-WKSchG (5) Ist der Mie­ter rechts­kräf­tig ver­ur­teilt wor­den, der ver­lang­ten Mie­t­er­höh­ung ganz oder teil­weise zuzu­stim­men, so kann der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen eines Zah­lungs­ver­zu­ges des Mie­ters (§ 554 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs) nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach Rechts­kraft des Urteils kün­di­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 554 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs schon wegen des bis­her geschul­de­ten Miet­zin­ses erfüllt sind. (7) die Absätze 1 bis 6 gel­ten nicht für preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum. *** § 9 Gesetz zur Rege­lung der Miet­höhe (Arti­kel 3 des Zwei­ten Geset­zes über den Kün­di­gungs­schutz für Miet­ver­hält­nisse über Wohn­raum) – MHG (2) Ist der Mie­ter rechts­kräf­tig zur Zah­lung eines erhöh­ten Miet­zin­ses nach den §§ 2 bis 7 ver­ur­teilt wor­den, so kann der Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis wegen Zah­lungs­ver­zugs des Mie­ters nicht vor Ablauf von zwei Mona­ten nach rechts­kräf­ti­ger Ver­ur­tei­lung kün­di­gen, wenn nicht die Vor­aus­set­zun­gen des § 554 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs schon wegen des bis­her geschul­de­ten Miet­zin­ses erfüllt sind. § 10 MHG(3) Die Vor­schrif­ten der §§ 1 bis 9 gel­ten nicht für Miet­ver­hält­nisse 1. über preis­ge­bun­de­nen Wohn­raum, soweit nicht in § 2 Abs. 1a Satz 2 etwas ande­res bestimmt ist, Quelle: Pres­se­mit­tei­lung des BGH Nr. 63/12 vom 09.05.2012
10.05.2012 nach oben

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