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BGH: Kleingartenvereine können nach Kündigung des Pachtverhältnisses Räumung des Grundstücks verlangen

Urteil des BGH vom 21.2.2013 - III ZR 266/12

Der Verpächter eines Kleingartens muss grundsätzlich nicht hinnehmen, dass der Pächter die in dessen Eigentum stehenden Baulichkeiten, Anlagen und Anpflanzungen nach der Kündigung des Pachtverhältnisses auf dem Grundstück belässt. Vielmehr kann er vom Pächter die Entfernung dieser Sachen verlangen.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger ist ein Klein­gar­ten­ve­r­ein. Die­ser hatte an den Beklag­ten im Oktober 2002 einen Klein­gar­ten i.S.d. Bun­des­k­lein­gar­ten­ge­set­zes ver­pach­tet. In dem For­mu­lar-Pacht­ver­trag war u.a. gere­gelt, dass der abge­bende Päch­ter für den Fall, dass kein Nach­päch­ter vor­han­den ist, den Klein­gar­ten bis zur Neu­ver­pach­tung unter Fort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Ent­gelte und Gebüh­ren zu bewirt­schaf­ten oder die Bau­lich­kei­ten ein­sch­ließ­lich Fun­da­mente, befes­tigte Wege und Anpfl­an­zun­gen zu ent­fer­nen und den Klein­gar­ten im umge­gr­a­be­nen Zustand zu über­ge­ben hat.

Der Beklagte kün­digte das Pacht­ver­hält­nis im Novem­ber 2010 frist­ge­recht und bewirt­schaf­tete den Klein­gar­ten danach nicht mehr. Einen Nach­päch­ter gab es nicht. Der Klä­ger ver­langte vom Beklag­ten ent­we­der die Bewirt­schaf­tung des Klein­gar­tens unter Tra­gung der damit ver­bun­de­nen Ent­gelte und Gebüh­ren oder die Ent­fer­nung sämt­li­cher auf der Par­zelle befind­li­chen Bau­lich­kei­ten, Anpfl­an­zun­gen, bewe­g­li­chen Sachen ein­sch­ließ­lich Fun­da­mente sowie die Rück­gabe der gesam­ten Par­zelle im voll­stän­dig geräum­ten und umge­gr­a­be­nen Zustand.

AG und LG wie­sen die Klage mit der Begrün­dung ab, die ein­schlä­g­ige Bestim­mung im Pacht­ver­trag sei gem. § 307 Abs. 1 BGB wegen unan­ge­mes­se­ner Benach­tei­li­gung des Päch­ters unwirk­sam. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BGH das Urteil des LG auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Gericht zurück.

Die Gründe:
Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Bestim­mung im Pacht­ver­trag war nicht gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB unwirk­sam.

Die Rege­lung stellt unter gebo­te­ner Berück­sich­ti­gung der Vor­ga­ben des dis­po­si­ti­ven Geset­zes­rechts, des Zwecks eines Klein­gar­ten­pacht­ver­trags und der berech­tig­ten Inter­es­sen bei­der Ver­trags­teile keine unan­ge­mes­sene Benach­tei­li­gung des Päch­ters dar. Wer­den Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpfl­an­zun­gen von einem Päch­ter auf dem von ihm genutz­ten Grund­stück ein­ge­bracht und mit die­sem fest ver­bun­den, so spricht eine Ver­mu­tung dafür, dass dies man­gels beson­de­rer Ver­ein­ba­run­gen nur in sei­nem Inter­esse für die Dauer des Pacht­ver­hält­nis­ses und damit nur zu einem vor­über­ge­hen­den Zweck i.S.d. § 95 Abs. 1 S. 1 BGB gesche­hen sollte, mit der Folge, dass diese ein­ge­brach­ten Sachen als bloße "Schein­be­stand­teile" nicht gem. §§ 93, 94 BGB in das Eigen­tum des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers über­ge­hen, son­dern im Eigen­tum des Päch­ters ver­b­lei­ben. Diese Ver­mu­tung wird nicht schon bei einer mas­si­ven Bau­art des Gebäu­des oder bei lan­ger Dauer des Ver­trags ent­kräf­tet.

Der Ver­päch­ter muss grund­sätz­lich nicht hin­neh­men, dass der Päch­ter die in des­sen Eigen­tum ste­hen­den Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpfl­an­zun­gen auf dem Grund­stück belässt. Viel­mehr kann er vom Päch­ter die Ent­fer­nung die­ser Sachen ver­lan­gen. Dar­auf, ob die Bau­lich­kei­ten, Anla­gen, Ein­rich­tun­gen und Anpfl­an­zun­gen der klein­gärt­ne­ri­schen Nut­zung die­nen oder nicht, kommt es in die­sem Zusam­men­hang nicht an. § 596 Abs. 1 BGB, wonach der Päch­ter verpf­lich­tet ist, die Pacht­sa­che in dem Zustand zurück­zu­ge­ben, der einer bis zur Rück­gabe fort­ge­setz­ten ord­nungs­mä­ß­i­gen Bewirt­schaf­tung ent­spricht - danach dürf­ten bzw. müss­ten zumin­dest die übli­chen Anpfl­an­zun­gen auf dem Grund­stück ver­b­lei­ben -, ist nicht ein­schlä­gig.

Ent­ge­gen der Ansicht der Vor­in­stan­zen folgt eine Unwirk­sam­keit gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB auch nicht aus dem Zweck des Klein­gar­ten­pacht­ver­trags und der Abwä­gung der berech­tig­ten Inter­es­sen bei­der Ver­trags­teile. Denn will ein Päch­ter den Klein­gar­ten­pacht­ver­trag durch eigene Kün­di­gung been­den und die Bau­lich­kei­ten, Anla­gen und Anpfl­an­zun­gen auf dem Grund­stück belas­sen, fin­det sich jedoch kein Nach­päch­ter, so kann er nicht dar­auf ver­trauen, dass der ver­pach­tende Ver­ein und somit die Gemein­schaft der in der Anlage ver­b­lie­be­nen Klein­gar­ten­päch­ter - auf eigene Kos­ten - dafür sorgt, dass der Klein­gar­ten ord­nungs­ge­mäß wei­ter­be­wirt­schaf­tet wird oder die dar­auf befind­li­chen Sachen ent­fernt wer­den, um auf diese Weise einen Ver­fall der Bau­lich­kei­ten und Anla­gen und eine "Ver­wil­de­rung" des Klein­gar­tens abzu­wen­den.

Dies mag für den Päch­ter im Ein­zel­fall eine erheb­li­che Belas­tung dar­s­tel­len. Es ist aber nicht zu ver­ken­nen, dass diese Belas­tung sonst den Ver­ein träfe und kein trag­fähi­ger Grund ersicht­lich ist, warum das Kos­ten­f­rei­hal­tungs­in­ter­esse des Päch­ters das Kos­ten­f­rei­hal­tungs­in­ter­esse des ver­pach­ten­den Ver­eins über­wie­gen sollte. Wer­den Klein­gar­ten­grund­stü­cke von Pacht­wil­li­gen in aus­rei­chen­dem Maße nach­ge­fragt, so wird es regel­mä­ßig keine gro­ßen Schwie­rig­kei­ten berei­ten, einen Nach­päch­ter zu fin­den, der bereit ist, die vom Päch­ter ein­ge­brach­ten oder über­nom­me­nen Sachen (gegen Zah­lung eines Wer­t­aus­g­leichs) sei­ner­seits zu über­neh­men. Gibt es aber nur wenig oder gar keine Nach­frage, so könnte es für den Ver­ein zu einer Gefähr­dung sei­ner wirt­schaft­li­chen Exis­tenz füh­ren, müsste er die Kos­ten für die Wei­ter­be­wirt­schaf­tung oder die voll­stän­dige Räu­mung tra­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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