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BGH: Kleingartenvereine können nach Kündigung des Pachtverhältnisses Räumung des Grundstücks verlangen

Urteil des BGH vom 21.2.2013 - III ZR 266/12

Der Verpächter ei­nes Klein­gar­tens muss grundsätz­lich nicht hin­neh­men, dass der Pächter die in des­sen Ei­gen­tum ste­hen­den Bau­lich­kei­ten, An­la­gen und An­pflan­zun­gen nach der Kündi­gung des Pacht­verhält­nis­ses auf dem Grundstück belässt. Viel­mehr kann er vom Pächter die Ent­fer­nung die­ser Sa­chen ver­lan­gen.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ist ein Klein­gar­ten­ver­ein. Die­ser hatte an den Be­klag­ten im Ok­to­ber 2002 einen Klein­gar­ten i.S.d. Bun­des­klein­gar­ten­ge­set­zes ver­pach­tet. In dem For­mu­lar-Pacht­ver­trag war u.a. ge­re­gelt, dass der ab­ge­bende Pächter für den Fall, dass kein Nachpächter vor­han­den ist, den Klein­gar­ten bis zur Neu­ver­pach­tung un­ter Fort­zah­lung der ver­ein­bar­ten Ent­gelte und Gebühren zu be­wirt­schaf­ten oder die Bau­lich­kei­ten ein­schließlich Fun­da­mente, be­fes­tigte Wege und An­pflan­zun­gen zu ent­fer­nen und den Klein­gar­ten im um­ge­gra­be­nen Zu­stand zu über­ge­ben hat.

Der Be­klagte kündigte das Pacht­verhält­nis im No­vem­ber 2010 frist­ge­recht und be­wirt­schaf­tete den Klein­gar­ten da­nach nicht mehr. Einen Nachpächter gab es nicht. Der Kläger ver­langte vom Be­klag­ten ent­we­der die Be­wirt­schaf­tung des Klein­gar­tens un­ter Tra­gung der da­mit ver­bun­de­nen Ent­gelte und Gebühren oder die Ent­fer­nung sämt­li­cher auf der Par­zelle be­find­li­chen Bau­lich­kei­ten, An­pflan­zun­gen, be­weg­li­chen Sa­chen ein­schließlich Fun­da­mente so­wie die Rück­gabe der ge­sam­ten Par­zelle im vollständig geräum­ten und um­ge­gra­be­nen Zu­stand.

AG und LG wie­sen die Klage mit der Begründung ab, die ein­schlägige Be­stim­mung im Pacht­ver­trag sei gem. § 307 Abs. 1 BGB we­gen un­an­ge­mes­se­ner Be­nach­tei­li­gung des Pächters un­wirk­sam. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BGH das Ur­teil des LG auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Ge­richt zurück.

Die Gründe:
Die for­mu­lar­ver­trag­li­che Be­stim­mung im Pacht­ver­trag war nicht gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB un­wirk­sam.

Die Re­ge­lung stellt un­ter ge­bo­te­ner Berück­sich­ti­gung der Vor­ga­ben des dis­po­si­ti­ven Ge­set­zes­rechts, des Zwecks ei­nes Klein­gar­ten­pacht­ver­trags und der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen bei­der Ver­trags­teile keine un­an­ge­mes­sene Be­nach­tei­li­gung des Pächters dar. Wer­den Bau­lich­kei­ten, An­la­gen und An­pflan­zun­gen von einem Pächter auf dem von ihm ge­nutz­ten Grundstück ein­ge­bracht und mit die­sem fest ver­bun­den, so spricht eine Ver­mu­tung dafür, dass dies man­gels be­son­de­rer Ver­ein­ba­run­gen nur in sei­nem In­ter­esse für die Dauer des Pacht­verhält­nis­ses und da­mit nur zu einem vorüber­ge­hen­den Zweck i.S.d. § 95 Abs. 1 S. 1 BGB ge­sche­hen sollte, mit der Folge, dass diese ein­ge­brach­ten Sa­chen als bloße "Schein­be­stand­teile" nicht gem. §§ 93, 94 BGB in das Ei­gen­tum des Grundstücks­ei­gentümers über­ge­hen, son­dern im Ei­gen­tum des Pächters ver­blei­ben. Diese Ver­mu­tung wird nicht schon bei ei­ner mas­si­ven Bau­art des Gebäudes oder bei lan­ger Dauer des Ver­trags entkräftet.

Der Verpächter muss grundsätz­lich nicht hin­neh­men, dass der Pächter die in des­sen Ei­gen­tum ste­hen­den Bau­lich­kei­ten, An­la­gen und An­pflan­zun­gen auf dem Grundstück belässt. Viel­mehr kann er vom Pächter die Ent­fer­nung die­ser Sa­chen ver­lan­gen. Dar­auf, ob die Bau­lich­kei­ten, An­la­gen, Ein­rich­tun­gen und An­pflan­zun­gen der kleingärt­ne­ri­schen Nut­zung die­nen oder nicht, kommt es in die­sem Zu­sam­men­hang nicht an. § 596 Abs. 1 BGB, wo­nach der Pächter ver­pflich­tet ist, die Pacht­sa­che in dem Zu­stand zurück­zu­ge­ben, der ei­ner bis zur Rück­gabe fort­ge­setz­ten ord­nungsmäßigen Be­wirt­schaf­tung ent­spricht - da­nach dürf­ten bzw. müss­ten zu­min­dest die übli­chen An­pflan­zun­gen auf dem Grundstück ver­blei­ben -, ist nicht ein­schlägig.

Ent­ge­gen der An­sicht der Vor­in­stan­zen folgt eine Un­wirk­sam­keit gem. § 307 Abs. 1 u. 2 BGB auch nicht aus dem Zweck des Klein­gar­ten­pacht­ver­trags und der Abwägung der be­rech­tig­ten In­ter­es­sen bei­der Ver­trags­teile. Denn will ein Pächter den Klein­gar­ten­pacht­ver­trag durch ei­gene Kündi­gung be­en­den und die Bau­lich­kei­ten, An­la­gen und An­pflan­zun­gen auf dem Grundstück be­las­sen, fin­det sich je­doch kein Nachpächter, so kann er nicht dar­auf ver­trauen, dass der ver­pach­tende Ver­ein und so­mit die Ge­mein­schaft der in der An­lage ver­blie­be­nen Klein­gar­tenpächter - auf ei­gene Kos­ten - dafür sorgt, dass der Klein­gar­ten ord­nungs­gemäß wei­ter­be­wirt­schaf­tet wird oder die dar­auf be­find­li­chen Sa­chen ent­fernt wer­den, um auf diese Weise einen Ver­fall der Bau­lich­kei­ten und An­la­gen und eine "Ver­wil­de­rung" des Klein­gar­tens ab­zu­wen­den.

Dies mag für den Pächter im Ein­zel­fall eine er­heb­li­che Be­las­tung dar­stel­len. Es ist aber nicht zu ver­ken­nen, dass diese Be­las­tung sonst den Ver­ein träfe und kein tragfähi­ger Grund er­sicht­lich ist, wa­rum das Kos­ten­frei­hal­tungs­in­ter­esse des Pächters das Kos­ten­frei­hal­tungs­in­ter­esse des ver­pach­ten­den Ver­eins über­wie­gen sollte. Wer­den Klein­gar­ten­grundstücke von Pacht­wil­li­gen in aus­rei­chen­dem Maße nach­ge­fragt, so wird es re­gelmäßig keine großen Schwie­rig­kei­ten be­rei­ten, einen Nachpächter zu fin­den, der be­reit ist, die vom Pächter ein­ge­brach­ten oder über­nom­me­nen Sa­chen (ge­gen Zah­lung ei­nes Wert­aus­gleichs) sei­ner­seits zu über­neh­men. Gibt es aber nur we­nig oder gar keine Nach­frage, so könnte es für den Ver­ein zu ei­ner Gefähr­dung sei­ner wirt­schaft­li­chen Exis­tenz führen, müsste er die Kos­ten für die Wei­ter­be­wirt­schaf­tung oder die vollständige Räum­ung tra­gen.

Link­hin­weis:
  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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