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Mieterinsolvenz: Räumung durch Insolvenzverwalter als Masseverbindlichkeit?

BGH v. 17.9.2020 - IX ZR 62/19

Stellt die Räumungspflicht des Mieters nur eine Insolvenzforderung dar, begründet eine teilweise Räumung durch den Insolvenzverwalter keine Masseverbindlichkeit. Entfernt der Insolvenzverwalter eine Einrichtung, die der Schuldner mit der Mietsache verbunden hat und die im Eigentum des Schuldners steht, stellt die Pflicht zur Instandsetzung der Sache in den vorigen Stand keine Masseverbindlichkeit dar, wenn der Insolvenzverwalter dabei den Rahmen einer teilweisen Erfüllung der Räumungspflicht nicht überschreitet.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ver­mie­tete der Schuld­ne­rin, einer GmbH, mit Ver­trag von Oktober 2001 eine Teil­fläche eines Grund­stücks zur Lage­rung von Mate­ria­lien und zur Errich­tung einer Lager­halle. Die Schuld­ne­rin errich­tete auf dem Grund­stück eine Leicht­bau­me­tall­halle. Sie verpf­lich­tete sich im Miet­ver­trag, die von ihr ers­tell­ten bau­li­chen Anla­gen bei Ver­trags­be­en­di­gung zu ent­fer­nen. Im April 2016 eröff­nete das Insol­venz­ge­richt das Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen der Schuld­ne­rin und bes­tellte den Beklag­ten zum Insol­venz­ver­wal­ter. Der Beklagte kün­digte den Miet­ver­trag zum 31.7.2016.

Die Klä­ge­rin machte mit Sch­rei­ben vom 1.8.2016 gel­tend, dass der Beklagte das Grund­stück nicht zurück­ge­ge­ben und nicht geräumt habe. Der Beklagte ent­fernte ansch­lie­ßend u.a. die Leicht­bau­me­tall­halle, beließ aber die für die Halle von der Schuld­ne­rin ein­ge­bau­ten Fun­da­mente auf dem Grund­stück. Im Februar 2017 for­derte die Klä­ge­rin den Beklag­ten zur Räu­mung und Wie­der­her­stel­lung des ursprüng­li­chen Zustands auf. Die Klä­ge­rin ver­langt eine voll­stän­dige Räu­mung des Grund­stücks sowie Zah­lung einer Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung von August 2016 bis März 2017.

Das LG wies die Klage ab. Das KG gab der Klage teil­weise statt und ver­ur­teilte den Beklag­ten, die für die Halle errich­te­ten Fun­da­mente abzu­b­re­chen und das Abbruch­ma­te­rial zu ent­fer­nen sowie eine Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung i.H.v. rd. 9.500 € zu bezah­len. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung der Klä­ge­rin gegen das Urteil des LG zurück.

Die Gründe:
Das KG ver­ur­teilt den Beklag­ten zu Unrecht, die für die Leicht­bau­me­tall­halle errich­te­ten Fun­da­mente abzu­b­re­chen und das Abbruch­ma­te­rial zu ent­fer­nen. Die auf eine sol­che Leis­tung gerich­te­ten Ansprüche der Klä­ge­rin stel­len im Streit­fall keine Mas­se­ver­bind­lich­kei­ten dar. Die Vor­aus­set­zun­gen des § 55 Abs. 1 InsO sind nicht erfüllt.

Endet der Miet­ver­trag wie im Streit­fall nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens, hat wegen des Räu­mungs­an­spruchs des Ver­mie­ters die Abg­ren­zung zwi­schen Mas­se­ver­bind­lich­keit und Insol­venz­for­de­rung grund­sätz­lich danach zu erfol­gen, wann das Räu­mungs­gut auf das Miet­grund­stück ver­bracht wor­den ist. Soweit die zu räu­men­den Gegen­stände und Ein­rich­tun­gen bereits vor Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens auf dem Miet­grund­stück vor­han­den waren, begrün­det der Räu­mungs­an­spruch eine Insol­venz­for­de­rung. Denn der Räu­mungs­an­spruch des Ver­mie­ters ent­steht auf­schie­bend bedingt bereits mit Abschluss des Miet­ver­trags. Hier­von geht das KG zutref­fend aus. Diese Grund­sätze gel­ten auch für Ein­rich­tun­gen, die der Mie­ter mit der Miet­sa­che ver­bun­den hat. Waren die Ein­rich­tun­gen bereits bei Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens vor­han­den, stellt der Anspruch auf Besei­ti­gung nur eine Insol­venz­for­de­rung dar.

Rechts­feh­ler­haft meint das KG, dass der Abbau der Leicht­bau­me­tall­halle dazu führe, dass der Beklagte das Grund­stück nach­tei­lig ver­än­dert habe und des­halb die Räu­mungspf­licht hin­sicht­lich der auf dem Grund­stück ver­b­lie­be­nen Fun­da­mente eine Mas­se­ver­bind­lich­keit dar­s­telle. Der miet­ver­trag­li­che Räu­mungs­an­spruch wird allein unter den Vor­aus­set­zun­gen des § 55 InsO zur Mas­se­ver­bind­lich­keit. Diese sind im Streit­fall nicht erfüllt. Stellt die Räu­mungspf­licht des Mie­ters nur eine Insol­venz­for­de­rung dar, begrün­det eine teil­weise Räu­mung durch den Insol­venz­ver­wal­ter keine Mas­se­ver­bind­lich­keit. Ent­fernt der Insol­venz­ver­wal­ter eine Ein­rich­tung, die der Schuld­ner mit der Miet­sa­che ver­bun­den hat und die im Eigen­tum des Schuld­ners steht, stellt die Pflicht zur Instand­set­zung der Sache in den vori­gen Stand keine Mas­se­ver­bind­lich­keit dar, wenn der Insol­venz­ver­wal­ter dabei den Rah­men einer teil­wei­sen Erfül­lung der Räu­mungspf­licht nicht über­sch­rei­tet.

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