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Aufwendungen für Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Gebäudeanschaffung

Niedersächsisches FG 26.9.2017, 12 K 113/16

Zu den Her­stel­lungs­kos­ten ei­nes Gebäudes gehören gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 S. 2 EStG auch Auf­wen­dun­gen für In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men, die in­ner­halb von drei Jah­ren nach der An­schaf­fung des Gebäudes durch­geführt wer­den, wenn die Auf­wen­dun­gen - ohne Um­satz­steuer - 15 % der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes über­stei­gen (an­schaf­fungs­nahe Her­stel­lungs­kos­ten). Diese Auf­wen­dun­gen erhöhen die AfA-Be­mes­sungs­grund­lage und sind nicht als Wer­bungs­kos­ten so­fort ab­zieh­bar.

Der Sach­ver­halt:
Strei­tig ist die Berück­sich­ti­gung von Auf­wen­dun­gen für In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung (§ 21 EStG) im Ver­an­la­gungs­zeit­raum 2014. Die Kläger wer­den zu­sam­men zur Ein­kom­men­steuer ver­an­lagt. Sie sind Ei­gentümer ei­ner im No­vem­ber 2012 zu einem Kauf­preis von 60.000 € er­wor­be­nen und ver­mie­te­ten Ei­gen­tums­woh­nung in A-Stadt. Die auf das Gebäude ent­fal­len­den An­schaf­fungs­kos­ten be­tru­gen -un­strei­tig- rd. 40.000 €.

In ih­rer Ein­kom­men­steu­er­erklärung für 2014 mach­ten die Kläger so­fort ab­zugsfähige In­stand­hal­tungs­auf­wen­dun­gen i.H.v. ins­ge­samt rd. 12.400 € gel­tend. Diese Auf­wen­dun­gen ent­fie­len u.a. i.H.v. rd. 8.500 € auf die Er­neue­rung des Ba­de­zim­mers, i.H.v. 2.000 € auf die Er­neue­rung der Elek­tro­in­stal­la­tion, i.H.v. rd. 1.300 € auf den Ein­bau von zwei Kunst­stoff­fens­tern so­wie i.H.v. rd. 200 € auf den Schei­ben­aus­tausch ei­ner Zim­mertür.

Mit Ein­kom­men­steu­er­be­scheid für 2014 berück­sich­tigte das Fi­nanz­amt einen Er­hal­tungs­auf­wand i.H.v. rd. 400 € und ord­nete den ver­blei­ben­den Be­trag i.H.v. rd. 12.000 € den an­schaf­fungs­na­hen Her­stel­lungs­kos­ten zu. Hier­ge­gen wen­den sich die Kläger mit ih­rer Klage. Bei den durch­geführ­ten Ar­bei­ten han­dele es sich um Schönheits­re­pa­ra­tu­ren. Die Drei­jah­res­frist könne nicht zur An­wen­dung kom­men, da mit dem plötz­li­chen Tod der Mie­te­rin ein un­vor­her­ge­se­he­nes Er­eig­nis ein­ge­tre­ten sei. Ohne die Durchführung der Sa­nie­rungsmaßnah­men habe die Woh­nung nicht er­neut ver­mie­tet wer­den können.

Das FG wies die Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläger ist beim BFH anhängig und wird dort un­ter dem Az. IX R 41/17 geführt.

Die Gründe:
Auf­wen­dun­gen, die - wie vor­lie­gend - durch die Ab­sicht ver­an­lasst sind, Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung zu er­zie­len (§ 21 Abs. 1 EStG), sind dann nicht als Wer­bungs­kos­ten so­fort ab­zieh­bar (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG), wenn es sich um An­schaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten han­delt. Dann sind sie nur im Rah­men der Ab­set­zun­gen für Ab­nut­zun­gen (AfA) zu berück­sich­ti­gen (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 1, 4 und 5 EStG).

Wel­che Auf­wen­dun­gen zu den Her­stel­lungs­kos­ten zählen, be­stimmt sich auch für die Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung nach § 255 Abs. 2 S. 1 HGB. Da­nach sind Her­stel­lungs­kos­ten Auf­wen­dun­gen, die durch den Ver­brauch von Gütern und die In­an­spruch­nahme von Diens­ten für die Her­stel­lung ei­nes Vermögens­ge­gen­stan­des, seine Er­wei­te­rung oder für eine über sei­nen ur­sprüng­li­chen Zu­stand hin­aus­ge­hende we­sent­li­che Ver­bes­se­rung ent­ste­hen. Zu den Her­stel­lungs­kos­ten ei­nes Gebäudes gehören gem. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 i.V.m. § 9 Abs. 5 S. 2 EStG auch Auf­wen­dun­gen für In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men, die in­ner­halb von drei Jah­ren nach der An­schaf­fung des Gebäudes durch­geführt wer­den, wenn die Auf­wen­dun­gen - ohne Um­satz­steuer - 15 % der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes über­stei­gen (an­schaf­fungs­nahe Her­stel­lungs­kos­ten). Diese Auf­wen­dun­gen erhöhen die AfA-Be­mes­sungs­grund­lage und sind nicht als Wer­bungs­kos­ten so­fort ab­zieh­bar.

Die vom Kläger im Streit­jahr - und da­mit in­ner­halb von drei Jah­ren nach An­schaf­fung - ins­ge­samt gel­tend ge­mach­ten Netto-Auf­wen­dun­gen i.H.v. rd. 10.400 € (rd. 12.400 € brutto) über­stei­gen 15 % der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes von rd. 40.000 € und sind als an­schaf­fungs­nahe Her­stel­lungs­kos­ten i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG zu qua­li­fi­zie­ren. Eine Berück­sich­ti­gung er­folgt gem. § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 i.V.m. § 7 Abs. 4 S.1 Nr. 2a EStG über die AfA. Nach der neuen Recht­spre­chung des BFH (u.a. Ur­teil vom 14.6.2016, IX R 22/15) gehören auch reine Schönheits­re­pa­ra­tu­ren so­wie Maßnah­men, die das Gebäude erst be­triebs­be­reit - ver­miet­bar ma­chen oder die es über den ur­sprüng­li­chen Zu­stand hin­aus we­sent­lich ver­bes­sern - zu den "In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men" i.S.d. § 6 Abs. 1 Nr. 1a S. 1 EStG. Folg­lich wer­den nun­mehr grundsätz­lich sämt­li­che Kos­ten für bau­li­che Maßnah­men, die im Rah­men ei­ner im Zu­sam­men­hang mit der An­schaf­fung ei­nes Gebäudes vor­ge­nom­me­nen Sa­nie­rung an­fal­len, zu­sam­men­ge­rech­net.

Eine Seg­men­tie­rung der Ge­samt­kos­ten bzw. iso­lierte Be­trach­tung ein­zel­ner bau­li­cher Maßnah­men fin­det nicht statt. Folg­lich können auch nicht Teil­beträge der an­ge­fal­le­nen Ge­samt­kos­ten ei­ner ein­heit­li­chen Maßnahme (z.B. nur für die Bad­sa­nie­rung) her­aus­ge­nom­men und den Schönheits­re­pa­ra­tu­ren zu­ge­rech­net wer­den. Über­steigt die Ge­samt­summe der in­ner­halb von drei Jah­ren an­ge­fal­le­nen Kos­ten für In­stand­set­zungs- und Mo­der­ni­sie­rungsmaßnah­men 15 % der An­schaf­fungs­kos­ten des Gebäudes, kann der Auf­wand nur ins­ge­samt nach den Vor­schrif­ten über die AfA ab­ge­schrie­ben wer­den.

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