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Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters nach einem Streit mit dem Mieter

BGH 4.6.2014, VIII ZR 289/13

Ver­sucht der Ver­mie­ter ge­gen den Wil­len des Mie­ters Räume zu in­spi­zie­ren und kommt er der Auf­for­de­rung, das Gebäude zu ver­las­sen, nicht nach, so recht­fer­tigt es nicht die Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses, wenn der Mie­ter den Ver­mie­ter dar­auf­hin ge­gen des­sen Wil­len aus dem Haus trägt. Der Ver­mie­ter trägt durch die Ver­let­zung des Haus­rechts des Mie­ters eine Mit­schuld an dem nach­fol­gen­den Ge­sche­hen, die das Ge­richt bei sei­ner Abwägung ent­spre­chend zu berück­sich­ti­gen hat.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte ist seit Juli 2006 Mie­ter ei­nes Hau­ses der Kläge­rin. Am 16.8.2012 suchte die Kläge­rin den Be­klag­ten ver­ein­ba­rungs­gemäß auf, um zwi­schen­zeit­lich in­stal­lierte Rauch­mel­der in Au­gen­schein zu neh­men. Bei die­ser Ge­le­gen­heit ver­suchte die Kläge­rin, das ge­samte Haus zu in­spi­zie­ren und ge­gen den Wil­len des Be­klag­ten auch Zim­mer zu be­tre­ten, die nicht mit Rauch­mel­dern ver­se­hen wa­ren. Sie öff­nete da­bei ein Fens­ter und nahm Ge­genstände von der Fens­ter­bank.

Der Auf­for­de­rung des Be­klag­ten, das Haus zu ver­las­sen, kam die Kläge­rin nicht nach. Dar­auf­hin um­fasste der Be­klagte die Kläge­rin mit den Ar­men und trug sie aus dem Haus. We­gen die­ses Vor­falls erklärte die Kläge­rin mit Schrei­ben vom 29.8.2012 die frist­lose und hilfs­weise die or­dent­li­che Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses.

Das AG wies die von der Kläge­rin er­ho­bene Räum­ungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Be­ru­fung ge­gen das Ur­teil des AG zurück.

Die Gründe:
Die von der Kläge­rin erklärte Kündi­gung ist we­der als frist­lose Kündi­gung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als or­dent­li­che Kündi­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirk­sam.

Die Par­teien hat­ten ver­ab­re­det, dass die Kläge­rin (le­dig­lich) die Räume mit den an­ge­brach­ten Rauch­mel­dern in Au­gen­schein neh­men sollte. Zu ei­ner wei­te­ren ei­genmäch­ti­gen Be­sich­ti­gung war die Kläge­rin nicht be­rech­tigt. In­dem sie dies gleich­wohl ge­gen den Wil­len des Be­klag­ten durch­zu­set­zen ver­suchte und sei­ner Auf­for­de­rung, das Haus zu ver­las­sen, nicht nach­kam, hat sie das Haus­recht des Be­klag­ten ver­letzt. Sie trägt des­halb zu­min­dest eine Mit­schuld an dem nach­fol­gen­den Ge­sche­hen, die das LG bei sei­ner Abwägung rechts­feh­ler­haft nicht berück­sich­tigt hat.

An­ge­sichts der Ge­samt­umstände, ins­bes. des vor­an­ge­gan­ge­nen pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­tens der Kläge­rin, stellt das mit der Kündi­gung be­an­stan­dete Ver­hal­ten des Be­klag­ten - selbst wenn er da­mit, wie das LG an­ge­nom­men hat, die Gren­zen er­laub­ter Not­wehr (ge­ringfügig) über­schrit­ten ha­ben sollte - je­den­falls keine der­art gra­vie­rende Pflicht­ver­let­zung dar, dass der Kläge­rin des­halb die wei­tere Fort­set­zung des Miet­verhält­nis nicht zu­ge­mu­tet wer­den könnte (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Auch von ei­ner Ver­trags­ver­let­zung von einem Ge­wicht, das ein be­rech­tig­tes In­ter­esse der Kläge­rin an der Be­en­di­gung des Miet­ver­trags recht­fer­tigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann un­ter die­sen Umständen nicht aus­ge­gan­gen wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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