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Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters nach einem Streit mit dem Mieter

BGH 4.6.2014, VIII ZR 289/13

Versucht der Vermieter gegen den Willen des Mieters Räume zu inspizieren und kommt er der Aufforderung, das Gebäude zu verlassen, nicht nach, so rechtfertigt es nicht die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter den Vermieter daraufhin gegen dessen Willen aus dem Haus trägt. Der Vermieter trägt durch die Verletzung des Hausrechts des Mieters eine Mitschuld an dem nachfolgenden Geschehen, die das Gericht bei seiner Abwägung entsprechend zu berücksichtigen hat.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte ist seit Juli 2006 Mie­ter eines Hau­ses der Klä­ge­rin. Am 16.8.2012 suchte die Klä­ge­rin den Beklag­ten ver­ein­ba­rungs­ge­mäß auf, um zwi­schen­zeit­lich instal­lierte Rauch­mel­der in Augen­schein zu neh­men. Bei die­ser Gele­gen­heit ver­suchte die Klä­ge­rin, das gesamte Haus zu inspi­zie­ren und gegen den Wil­len des Beklag­ten auch Zim­mer zu bet­re­ten, die nicht mit Rauch­mel­dern ver­se­hen waren. Sie öff­nete dabei ein Fens­ter und nahm Gegen­stände von der Fens­ter­bank.

Der Auf­for­de­rung des Beklag­ten, das Haus zu ver­las­sen, kam die Klä­ge­rin nicht nach. Dar­auf­hin umfasste der Beklagte die Klä­ge­rin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen die­ses Vor­falls erklärte die Klä­ge­rin mit Sch­rei­ben vom 29.8.2012 die frist­lose und hilfs­weise die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses.

Das AG wies die von der Klä­ge­rin erho­bene Räu­mungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung gegen das Urteil des AG zurück.

Die Gründe:
Die von der Klä­ge­rin erklärte Kün­di­gung ist weder als frist­lose Kün­di­gung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordent­li­che Kün­di­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirk­sam.

Die Par­teien hat­ten ver­ab­re­det, dass die Klä­ge­rin (ledig­lich) die Räume mit den ange­brach­ten Rauch­mel­dern in Augen­schein neh­men sollte. Zu einer wei­te­ren eigen­mäch­ti­gen Besich­ti­gung war die Klä­ge­rin nicht berech­tigt. Indem sie dies gleich­wohl gegen den Wil­len des Beklag­ten durch­zu­set­zen ver­suchte und sei­ner Auf­for­de­rung, das Haus zu ver­las­sen, nicht nach­kam, hat sie das Haus­recht des Beklag­ten ver­letzt. Sie trägt des­halb zumin­dest eine Mit­schuld an dem nach­fol­gen­den Gesche­hen, die das LG bei sei­ner Abwä­gung rechts­feh­ler­haft nicht berück­sich­tigt hat.

Ange­sichts der Gesam­t­um­stände, ins­bes. des vor­an­ge­gan­ge­nen pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­tens der Klä­ge­rin, stellt das mit der Kün­di­gung bean­stan­dete Ver­hal­ten des Beklag­ten - selbst wenn er damit, wie das LG ange­nom­men hat, die Gren­zen erlaub­ter Not­wehr (gering­fü­gig) über­schrit­ten haben sollte - jeden­falls keine der­art gra­vie­rende Pflicht­ver­let­zung dar, dass der Klä­ge­rin des­halb die wei­tere Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis nicht zuge­mu­tet wer­den könnte (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Auch von einer Ver­trags­ver­let­zung von einem Gewicht, das ein berech­tig­tes Inter­esse der Klä­ge­rin an der Been­di­gung des Miet­ver­trags recht­fer­tigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter die­sen Umstän­den nicht aus­ge­gan­gen wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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