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Kündigung von Mischmietverhältnissen: Eigenbedarf braucht sich nur auf Wohnräume zu beziehen

BGH 1.7.2015, VIII ZR 14/15

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen. Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten mie­te­ten vom Klä­ger im Sep­tem­ber 1996 ein ehe­mals land­wirt­schaft­li­ches Anwe­sen (geräu­mi­ges Bau­ern­haus mit Neben­räu­men). Sie nut­zen das Wohn­haus und die wei­te­ren Nutz­flächen ver­trags­ge­mäß teils zu Wohn­zwe­cken und teils gewerb­lich für ein Laden­ge­schäft zur Rau­m­aus­stat­tung.

Mit Sch­rei­ben vom 15.4.2012 kün­digte der Klä­ger das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs. Er begrün­dete dies mit dem Wunsch, sei­ner 28-jäh­ri­gen Toch­ter und der 7-jäh­ri­gen Enke­lin, die beide noch in sei­nem Haus­halt leb­ten, eine eigene Woh­nung zur Ver­fü­gung zu stel­len.

Das AG wies die Räu­mungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Die Revi­sion der Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Dem Klä­ger steht gem. § 546 BGB ein Anspruch auf Räu­mung und Her­aus­gabe des den Beklag­ten ver­mie­te­ten Anwe­sens zu, weil die von ihm mit Sch­rei­ben vom 15.4.2012 erklärte Eigen­be­darfs­kün­di­gung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begrün­det ist und somit das Miet­ver­hält­nis zwi­schen den Par­teien been­det hat.

Es ist uner­heb­lich, dass die Toch­ter des Klä­gers ledig­lich die Wohn­räume nut­zen will und kei­nen Bedarf an einer Nut­zung der übri­gen, von den Beklag­ten für ihr Laden­ge­schäft benutz­ten Räume hat. Denn bei einem Misch­miet­ver­hält­nis, das ins­ge­s­amt als Wohn­raum­miet­ver­hält­nis ein­zu­stu­fen ist, braucht sich der Eigen­be­darf nur auf die Wohn­räume zu bezie­hen. Zwar ist auch ein sol­ches Miet­ver­hält­nis nur in sei­ner Gesamt­heit nach den Kün­di­gungs­vor­schrif­ten für Wohn­raum künd­bar. Das bedeu­tet jedoch nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kün­di­gung erfor­der­li­ches berech­tig­tes Inter­esse des Ver­mie­ters an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses, ins­be­son­dere ein Eigen­be­darf i.S.v. Abs. 2, sich auch auf die gewerb­lich genutz­ten Räum­lich­kei­ten bezie­hen muss.

Der mit die­ser Vor­schrift auf den Mie­ter von Wohn­raum zuge­schnit­tene Schutz sch­ließt eine in das Miet­ver­hält­nis mit auf­ge­nom­mene gewerb­li­che Nut­zung der Miet­sa­che nicht ein. Bei gewerb­lich oder geschäft­lich genutz­ten Räu­men hängt die Befug­nis des Ver­mie­ters zur ordent­li­chen Kün­di­gung gerade nicht vom Vor­lie­gen eines berech­tig­ten Inter­es­ses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab. Müsste sich der Eigen­be­darf des Ver­mie­ters auch auf unter­ge­ord­nete gewerb­lich genutzte Räume erst­re­cken, so würde dies dazu füh­ren, dass der Ver­mie­ter zwar berech­tig­ter­weise Eigen­be­darf an den zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Räum­lich­kei­ten gel­tend machen könnte, damit aber gleich­wohl regel­mä­ßig schei­tern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Per­so­nen­kreis für sich keine Mög­lich­kei­ten zu einer (sinn­vol­len) gewerb­li­chen Nach­nut­zung sieht und damit kei­nen ent­sp­re­chen­den gewerb­li­chen Nut­zungs­be­darf gel­tend machen kann.

Es besteht inso­weit kein Anlass, das für Wohn­raum zu Guns­ten des Mie­ters ein­ge­rich­tete hohe Schutz­ni­veau wer­tungs­wid­rig auf die nicht ver­g­leich­bar schutz­wür­di­gen Teile des Miet­ver­hält­nis­ses in gewerb­li­cher Nut­zung zu erst­re­cken und damit für Misch­miet­ver­hält­nisse eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung im prak­ti­schen Ergeb­nis weit­ge­hend aus­zu­sch­lie­ßen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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