de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Kündigung von Mischmietverhältnissen: Eigenbedarf braucht sich nur auf Wohnräume zu beziehen

BGH 1.7.2015, VIII ZR 14/15

Bei einem ein­heit­li­chen Mischmiet­verhält­nis, das we­gen über­wie­gen­der Wohn­nut­zung als Wohn­raum­miet­verhält­nis an­zu­se­hen ist, braucht sich ein vom Ver­mie­ter gel­tend ge­mach­ter Ei­gen­be­darf nur auf die Wohnräume zu be­zie­hen. Es be­steht kein An­lass, das für Wohn­raum zu Guns­ten des Mie­ters ein­ge­rich­tete hohe Schutz­ni­veau wer­tungs­wid­rig auf die nicht ver­gleich­bar schutzwürdi­gen Teile des Miet­verhält­nis­ses in ge­werb­li­cher Nut­zung zu er­stre­cken.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten mie­te­ten vom Kläger im Sep­tem­ber 1996 ein ehe­mals land­wirt­schaft­li­ches An­we­sen (geräum­iges Bau­ern­haus mit Ne­benräumen). Sie nut­zen das Wohn­haus und die wei­te­ren Nutzflächen ver­trags­gemäß teils zu Wohn­zwe­cken und teils ge­werb­lich für ein La­den­ge­schäft zur Raum­aus­stat­tung.

Mit Schrei­ben vom 15.4.2012 kündigte der Kläger das Miet­verhält­nis we­gen Ei­gen­be­darfs. Er begründete dies mit dem Wunsch, sei­ner 28-jähri­gen Toch­ter und der 7-jähri­gen En­ke­lin, die beide noch in sei­nem Haus­halt leb­ten, eine ei­gene Woh­nung zur Verfügung zu stel­len.

Das AG wies die Räum­ungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Die Re­vi­sion der Be­klag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Dem Kläger steht gem. § 546 BGB ein An­spruch auf Räum­ung und Her­aus­gabe des den Be­klag­ten ver­mie­te­ten An­we­sens zu, weil die von ihm mit Schrei­ben vom 15.4.2012 erklärte Ei­gen­be­darfskündi­gung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet ist und so­mit das Miet­verhält­nis zwi­schen den Par­teien be­en­det hat.

Es ist un­er­heb­lich, dass die Toch­ter des Klägers le­dig­lich die Wohnräume nut­zen will und kei­nen Be­darf an ei­ner Nut­zung der übri­gen, von den Be­klag­ten für ihr La­den­ge­schäft be­nutz­ten Räume hat. Denn bei einem Mischmiet­verhält­nis, das ins­ge­samt als Wohn­raum­miet­verhält­nis ein­zu­stu­fen ist, braucht sich der Ei­gen­be­darf nur auf die Wohnräume zu be­zie­hen. Zwar ist auch ein sol­ches Miet­verhält­nis nur in sei­ner Ge­samt­heit nach den Kündi­gungs­vor­schrif­ten für Wohn­raum künd­bar. Das be­deu­tet je­doch nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündi­gung er­for­der­li­ches be­rech­tig­tes In­ter­esse des Ver­mie­ters an der Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses, ins­be­son­dere ein Ei­gen­be­darf i.S.v. Abs. 2, sich auch auf die ge­werb­lich ge­nutz­ten Räum­lich­kei­ten be­zie­hen muss.

Der mit die­ser Vor­schrift auf den Mie­ter von Wohn­raum zu­ge­schnit­tene Schutz schließt eine in das Miet­verhält­nis mit auf­ge­nom­mene ge­werb­li­che Nut­zung der Miet­sa­che nicht ein. Bei ge­werb­lich oder ge­schäft­lich ge­nutz­ten Räumen hängt die Be­fug­nis des Ver­mie­ters zur or­dent­li­chen Kündi­gung ge­rade nicht vom Vor­lie­gen ei­nes be­rech­tig­ten In­ter­es­ses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab. Müsste sich der Ei­gen­be­darf des Ver­mie­ters auch auf un­ter­ge­ord­nete ge­werb­lich ge­nutzte Räume er­stre­cken, so würde dies dazu führen, dass der Ver­mie­ter zwar be­rech­tig­ter­weise Ei­gen­be­darf an den zu Wohn­zwe­cken ver­mie­te­ten Räum­lich­kei­ten gel­tend ma­chen könnte, da­mit aber gleich­wohl re­gelmäßig schei­tern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ge­nannte Per­so­nen­kreis für sich keine Möglich­kei­ten zu ei­ner (sinn­vol­len) ge­werb­li­chen Nach­nut­zung sieht und da­mit kei­nen ent­spre­chen­den ge­werb­li­chen Nut­zungs­be­darf gel­tend ma­chen kann.

Es be­steht in­so­weit kein An­lass, das für Wohn­raum zu Guns­ten des Mie­ters ein­ge­rich­tete hohe Schutz­ni­veau wer­tungs­wid­rig auf die nicht ver­gleich­bar schutzwürdi­gen Teile des Miet­verhält­nis­ses in ge­werb­li­cher Nut­zung zu er­stre­cken und da­mit für Mischmiet­verhält­nisse eine Ei­gen­be­darfskündi­gung im prak­ti­schen Er­geb­nis weit­ge­hend aus­zu­schließen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Um di­rekt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben