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Wertminderung eines Grundstücks durch Verkippungsmaßnahme als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften

FG Köln 30.4.2014, 7 K 821/09

Wert­min­de­run­gen ei­nes Grundstücks können nach BFH-Recht­spre­chung (aus­nahms­weise) dann als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt wer­den, wenn ein Teil des Grundstücks­wer­tes ziel­ge­rich­tet und be­wusst "ge­op­fert" wird, um die Ver­mie­tungs­einkünfte zu er­zie­len. Die Wert­min­de­rung kann al­ler­dings erst dann be­ur­teilt wer­den, wenn fest­steht, ob das in Frage ste­hende Grundstück später noch ein­mal land­wirt­schaft­lich ge­nutzt wird.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger er­zielte im Streit­jahr 2005 Einkünfte aus Land- und Forst­wirt­schaft. Darüber hin­aus er­zielte er Einkünfte aus Ka­pi­tal­vermögen und aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Die erklärten Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung be­inhal­te­ten u.a. eine Ent­schädi­gung für eine Ver­kip­pungsmaßnahme auf einem sei­ner Grundstücke i.H.v. 150.000 €. Das Grundstück war zu kei­ner Zeit Teil des land- und forst­wirt­schaft­li­chen Be­triebs­vermögens des Klägers. Es wurde durch­ge­hend in des­sen Pri­vat­vermögen ge­hal­ten und für land­wirt­schaft­li­che Zwecke an Dritte ver­mie­tet bzw. ver­pach­tet.

Der Kläger hatte 1997 mit einem Be­trieb für Straßen­bau einen "Nut­zungs­ver­trag" über das o.g. Grundstück ge­schlos­sen. Im Streit­jahr en­dete die Nut­zung. Der Kläger er­hielt aus dem Pacht­ver­trag eine Vergütung i.H.v. 150.000 €. Der Be­trieb schloss die ihr ob­lie­gen­den Re­kul­ti­vie­rungsmaßnah­men ab und gab das Grundstück im An­schluss an die Ab­nahme durch die Kreis­ver­wal­tung an den Kläger zurück. Die­ser schloss im No­vem­ber 2005 mit F. einen "Pacht­ver­trag für land­wirt­schaft­li­che Ein­zel­grundstücke" über die land­wirt­schaft­li­che Nutzfläche des Grundstücks ab. Die Pacht­zeit be­gann um­ge­hend und sollte 2014 en­den. Als Pacht­preis wur­den 750 € jähr­lich ver­ein­bart.

Das Fi­nanz­amt berück­sich­tigte im Ein­kom­men­steu­er­be­scheid 2005 das Nut­zungs­ent­gelt für die Ver­kip­pungsmaßnahme in den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Der Kläger war hin­ge­gen der An­sicht, dass eine durch die Ver­kip­pungsmaßnahme ent­stan­dene Wert­min­de­rung des Grund und Bo­dens i.H.v. 47.672 € steu­er­min­dernd zu berück­sich­ti­gen sei. Die Nut­zungs­ent­schädi­gung i.H.d. Wert­ver­lus­tes stell­ten nicht steu­er­bare Scha­den­er­satz­leis­tun­gen dar.

Das FG gab der Klage statt. Die Re­vi­sion wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hatte zu Un­recht die Wert­min­de­rung des Grundstücks nicht als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt.

Wert­min­de­run­gen ei­nes Grundstücks können nach BFH-Recht­spre­chung (aus­nahms­weise) dann als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung berück­sich­tigt wer­den, wenn ein Teil des Grundstücks­wer­tes ziel­ge­rich­tet und be­wusst "ge­op­fert" wird, um die Ver­mie­tungs­einkünfte zu er­zie­len. Dies gilt ins­be­son­dere für eine Wert­min­de­rung, die ein land- und forst­wirt­schaft­lich ge­nutz­tes Grundstück im Rah­men ei­nes Miet- oder Pacht­verhält­nis­ses da­durch erfährt, dass durch Aus­beu­tungs- oder Auf­schüttungsmaßnah­men seine land­wirt­schaft­li­che Er­tragsfähig­keit ein­ge­schränkt wird. Da sich eine Wert­min­de­rung nach Be­en­di­gung des Pacht­ver­trags im Rah­men der Ein­kunfts­art Ver­mie­tung und Ver­pach­tung aus­wirkt, ist es un­er­heb­lich für die Ent­schei­dung, ob der Steu­er­pflich­tige buchführen­der oder nicht­buchführen­der Land­wirt ist.

Die Wert­min­de­rung kann al­ler­dings erst dann be­ur­teilt wer­den, wenn fest­steht, ob das in Frage ste­hende Grundstück später noch ein­mal land­wirt­schaft­lich ge­nutzt wird. Es ist nämlich auch möglich, dass es nach Be­en­di­gung der nicht­land­wirt­schaft­li­chen Nut­zung vom Ei­gentümer als Bau­land, In­dus­trie­gelände oder der­glei­chen ver­kauft wird. Bis zur Be­en­di­gung der Aus­beu­tungs- oder Ver­kip­pungsmaßnahme kann da­her auch eine steu­er­li­che Berück­sich­ti­gung ei­nes Min­der­werts des Acker­bo­dens nicht in Be­tracht kom­men. Die Höhe der als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen­den Wert­min­de­rung er­gibt sich aus der Dif­fe­renz zwi­schen dem ge­mei­nen Wert des Grund und Bo­dens vor der Aus­beute/Ver­kip­pung und dem ge­mei­nen Wert nach der Aus­beute/Ver­kip­pung.

Un­ter An­wen­dung die­ser Grundsätze konnte der Kläger im Streit­jahr eine Er­trags­wert­min­de­rung i.H.v. 30.042 € bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung als wei­tere Wer­bungs­kos­ten i.S.d. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG ab­zie­hen. Die Be­tei­lig­ten hat­ten sich im Erörte­rungs­ter­min auf diese Summe ver­bind­lich - tatsäch­lich - verständigt. Der Se­nat teilte in­so­fern nicht die Auf­fas­sung des Fi­nanz­am­tes, dass die von den Gut­ach­tern fest­ge­stellte und von den Be­tei­lig­ten ak­zep­tierte Er­trags­wert­min­de­rung nicht ent­schei­dungs­er­heb­lich sei, weil das Grundstück nicht zum Be­triebs­vermögen des Klägers gehöre. Die Behörde ging in­so­weit un­zu­tref­fend da­von aus, dass eine bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung als Wer­bungs­kos­ten gem. § 9 Abs. 1 S. 1 EStG steu­er­lich zu berück­sich­ti­gende Wert­min­de­rung in die­sem Fall nur an­hand der tatsäch­lich er­ziel­ten Pacht­ein­nah­men für das Grundstück vor und nach der Ver­kip­pung er­mit­telt wer­den könne.

Link­hin­weis:

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