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Vom Insolvenzverwalter erklärte Freigabe des Mietverhältnisses über die Wohnung des Insolvenzschuldners

BGH 9.4.2014, VIII ZR 107/13

Der Vermieter kann nach dem Wirksamwerden der Freigabeerklärung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO gegenüber dem Mieter kündigen. Denn durch die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger ist seit April 2007 Mie­ter einer Woh­nung der Beklag­ten. Vor Abschluss des Miet­ver­tra­ges erhielt der Klä­ger von der Ver­wal­te­rin der Beklag­ten ein For­mu­lar einer "Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung". Darin sollte der bis­he­rige Ver­mie­ter des Klä­gers bestä­ti­gen, wie lange das Miet­ver­hält­nis gedau­ert hat und ob der Mie­ter die Kau­tion und die Miete pünkt­lich gezahlt hat und sei­nen sons­ti­gen Verpf­lich­tun­gen aus dem Miet­ver­trag nach­ge­kom­men ist. Der Klä­ger gab die For­mu­lare vor Ver­trags­schluss aus­ge­füllt zurück. Danach hatte er seit 2003 von einem Drit­ten eine Woh­nung zu einer Miete von 695 € gemie­tet und seine Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag stets pünkt­lich erfüllt.

Am 5.11.2009 wurde das Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Klä­gers eröff­net. Der vom Gericht ein­ge­setzte Treu­hän­der erklärte mit Sch­rei­ben vom 3.12.2009 die "Frei­gabe" des Miet­ver­hält­nis­ses gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO. Mit Sch­rei­ben vom 16.9.2010 erklär­ten die Beklag­ten gegen­über dem Klä­ger die frist­lose Kün­di­gung des Miet­ver­trags, weil die Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung gefälscht gewe­sen sei. Weder habe der Klä­ger an der ange­ge­be­nen Adresse gewohnt noch mit dem genann­ten Ver­mie­ter in dem genann­ten Zei­traum über­haupt einen Miet­ver­trag abge­sch­los­sen.

Gegen­stand des Revi­si­ons­ver­fah­rens ist allein der von den Beklag­ten mit der Wider­klage u.a. gel­tend gemachte Räu­mungs­an­spruch. Das AG wies die Wider­klage inso­weit ab. Das LG gab der Räu­mungs­klage statt. Auf die Revi­sion des Klä­gers, mit der er die Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen Urteils erst­rebt, hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Der Ver­mie­ter kann nach dem Wirk­sam­wer­den der Frei­ga­be­er­klär­ung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO gegen­über dem Mie­ter kün­di­gen. Denn durch die Ent­haf­tung­s­er­klär­ung des Insol­venz­ver­wal­ters erhält der Mie­ter die Ver­fü­g­ungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über das Miet­ver­hält­nis zurück. Vor­lie­gend hat das LG zwar zutref­fend in der Vor­lage einer gefälsch­ten Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung eine erheb­li­che Ver­let­zung (vor-)ver­trag­li­cher Pflich­ten gese­hen, die die frist­lose Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses recht­fer­ti­gen kann.

Aller­dings hat das LG das Vor­brin­gen des Klä­gers, die Beklag­ten hät­ten bereits im Jahr 2007 Kennt­nis von der Fäl­schung erlangt, so dass die im Sep­tem­ber 2010 aus­ge­spro­chene frist­lose Kün­di­gung wegen Ver­spä­t­ung unwirk­sam sei, rechts­feh­ler­haft über­gan­gen. Aus die­sem Grunde war die Sache zur wei­te­ren Sach­auf­klär­ung an das LG zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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