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Vom Insolvenzverwalter erklärte Freigabe des Mietverhältnisses über die Wohnung des Insolvenzschuldners

BGH 9.4.2014, VIII ZR 107/13

Der Ver­mie­ter kann nach dem Wirk­sam­wer­den der Frei­ga­be­erklärung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO ge­genüber dem Mie­ter kündi­gen. Denn durch die Ent­haf­tungs­erklärung des In­sol­venz­ver­wal­ters erhält der Mie­ter die Verfügungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über das Miet­verhält­nis zurück.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ist seit April 2007 Mie­ter ei­ner Woh­nung der Be­klag­ten. Vor Ab­schluss des Miet­ver­tra­ges er­hielt der Kläger von der Ver­wal­te­rin der Be­klag­ten ein For­mu­lar ei­ner "Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung". Darin sollte der bis­he­rige Ver­mie­ter des Klägers bestäti­gen, wie lange das Miet­verhält­nis ge­dau­ert hat und ob der Mie­ter die Kau­tion und die Miete pünkt­lich ge­zahlt hat und sei­nen sons­ti­gen Ver­pflich­tun­gen aus dem Miet­ver­trag nach­ge­kom­men ist. Der Kläger gab die For­mu­lare vor Ver­trags­schluss aus­gefüllt zurück. Da­nach hatte er seit 2003 von einem Drit­ten eine Woh­nung zu ei­ner Miete von 695 € ge­mie­tet und seine Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag stets pünkt­lich erfüllt.

Am 5.11.2009 wurde das In­sol­venz­ver­fah­ren über das Vermögen des Klägers eröff­net. Der vom Ge­richt ein­ge­setzte Treuhänder erklärte mit Schrei­ben vom 3.12.2009 die "Frei­gabe" des Miet­verhält­nis­ses gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO. Mit Schrei­ben vom 16.9.2010 erklärten die Be­klag­ten ge­genüber dem Kläger die frist­lose Kündi­gung des Miet­ver­trags, weil die Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung gefälscht ge­we­sen sei. We­der habe der Kläger an der an­ge­ge­be­nen Adresse ge­wohnt noch mit dem ge­nann­ten Ver­mie­ter in dem ge­nann­ten Zeit­raum über­haupt einen Miet­ver­trag ab­ge­schlos­sen.

Ge­gen­stand des Re­vi­si­ons­ver­fah­rens ist al­lein der von den Be­klag­ten mit der Wi­der­klage u.a. gel­tend ge­machte Räum­ungs­an­spruch. Das AG wies die Wi­der­klage in­so­weit ab. Das LG gab der Räum­ungs­klage statt. Auf die Re­vi­sion des Klägers, mit der er die Wie­der­her­stel­lung des amts­ge­richt­li­chen Ur­teils er­strebt, hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Der Ver­mie­ter kann nach dem Wirk­sam­wer­den der Frei­ga­be­erklärung gem. § 109 Abs. 1 S. 2 InsO ge­genüber dem Mie­ter kündi­gen. Denn durch die Ent­haf­tungs­erklärung des In­sol­venz­ver­wal­ters erhält der Mie­ter die Verfügungs- und Ver­wal­tungs­be­fug­nis über das Miet­verhält­nis zurück. Vor­lie­gend hat das LG zwar zu­tref­fend in der Vor­lage ei­ner gefälsch­ten Vor­ver­mie­ter­be­schei­ni­gung eine er­heb­li­che Ver­let­zung (vor-)ver­trag­li­cher Pflich­ten ge­se­hen, die die frist­lose Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses recht­fer­ti­gen kann.

Al­ler­dings hat das LG das Vor­brin­gen des Klägers, die Be­klag­ten hätten be­reits im Jahr 2007 Kennt­nis von der Fälschung er­langt, so dass die im Sep­tem­ber 2010 aus­ge­spro­chene frist­lose Kündi­gung we­gen Verspätung un­wirk­sam sei, rechts­feh­ler­haft überg­an­gen. Aus die­sem Grunde war die Sa­che zur wei­te­ren Sach­aufklärung an das LG zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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