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Vermutung der Ursächlichkeit einer Aufklärungspflichtsverletzung für Beitritt zu geschlossenem Immobilienfonds

BGH 11.2.2014, II ZR 273/12

Bei ei­ner un­rich­ti­gen oder un­vollständi­gen Dar­stel­lung von für die An­la­ge­ent­schei­dung we­sent­li­chen Umständen be­steht eine tatsäch­li­che Ver­mu­tung dafür, dass die man­gel­hafte Pro­spekt­dar­stel­lung für die An­la­ge­ent­schei­dung (hier: Bei­tritt zu einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds) ursäch­lich war. Es han­delt sich da­bei nicht le­dig­lich um eine Be­wei­ser­leich­te­rung im Sinne ei­nes An­scheins­be­wei­ses, son­dern um eine zur Be­weis­last­um­kehr führende wi­der­leg­li­che Ver­mu­tung.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ver­langt Scha­dens­er­satz aus Pro­spekt­haf­tung im wei­te­ren Sinne. Er be­tei­ligte sich im Jahr 1997 mit 250.000 DM nebst 5 Pro­zent Agio über einen Treu­hand­kom­man­di­tis­ten an einem ge­schlos­se­nen Im­mo­bi­li­en­fonds in der Rechts­form ei­ner GmbH & Co. KG. Un­ter Be­ru­fung auf ver­schie­dene Pro­spekt-mängel be­gehrt er von der Be­klag­ten zu 1) als Gründungs­kom­ple­mentärin und der Be­klag­ten zu 2) als Gründungs­kom­man­di­tis­tin des Fonds im Wege des Scha­dens­er­sat­zes die Rück­ab­wick­lung der Be­tei­li­gung.

Mit sei­ner Klage ver­langte at der Kläger Zah­lung vrd. on 140.000 € nebst Zin­sen, Zug um Zug ge­gen Über­tra­gung der Be­tei­li­gungs­rechte an dem Fonds. Wei­ter be­an­tragte er fest­zu­stel­len, dass die Be­klag­ten im An­nah­me­ver­zug seien und dass sie ver­pflich­tet seien, ihm al­len künf­ti­gen Scha­den aus der Be­tei­li­gung zu er­set­zen.

Das LG gab der Klage teil­weise statt; das OLG wies sie ab. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Das OLG hat zu Un­recht ent­schie­den, die Klage sei un­begründet, weil sich an­hand der durch­geführ­ten Be­weis­auf­nahme ein­schließlich der Anhörung des Klägers nicht fest­stel­len lasse, wel­che Mo­tive für den Kläger bei sei­ner An­la­ge­ent­schei­dung aus­schlag­ge­bend ge­we­sen seien, ob also die be­haup­te­ten Pro­spekt­feh­ler ursäch­lich für die An­la­ge­ent­schei­dung ge­we­sen seien. Da­mit hat das OLG die für eine An­la­ge­ent­schei­dung gel­ten­den Be­weis­grundsätze ver­kannt.

Nach ständi­ger BGH-Recht­spre­chung be­steht bei ei­ner un­rich­ti­gen oder un­vollständi­gen Dar­stel­lung von für die An­la­ge­ent­schei­dung we­sent­li­chen Umständen eine tatsäch­li­che Ver­mu­tung dafür, dass die man­gel­hafte Pro­spekt­dar­stel­lung für die An­la­ge­ent­schei­dung ursäch­lich war. Durch un­zu­tref­fende oder un­vollständige In­for­ma­tio­nen des Pro­spekts wird in das Recht des An­le­gers ein­ge­grif­fen, in ei­ge­ner Ent­schei­dung und Abwägung des Für und Wi­der darüber zu be­fin­den, ob er in das Pro­jekt in­ves­tie­ren will oder nicht.

Das Be­ste­hen von Hand­lungs­va­ri­an­ten ist nicht ge­eig­net, diese auf der Le­bens­er­fah­rung be­ru­hende tatsäch­li­che Ver­mu­tung der Ursäch­lich­keit feh­ler­haf­ter Pro­spekt­dar­stel­lun­gen für die An­la­ge­ent­schei­dung bei Im­mo­bi­lien zu entkräften, bei de­nen es in der Re­gel vor­dring­lich um Si­cher­heit, Ren­ta­bi­lität und In­fla­ti­ons­schutz geht. Nach der Auf­fas­sung des XI. Zi­vil­se­nats des BGH han­delt es sich da­bei nicht le­dig­lich um eine Be­wei­ser­leich­te­rung im Sinne ei­nes An­scheins­be­wei­ses, son­dern um eine zur Be­weis­last­um­kehr führende wi­der­leg­li­che Ver­mu­tung.

Da­nach geht das non li­quet im vor­lie­gen­den Fall zu Las­ten der Be­klag­ten. Da­bei kann of­fen blei­ben, ob die Grundsätze des An­scheins­be­wei­ses an­zu­wen­den oder eine Be­weis­last­um­kehr an­zu­neh­men ist. Die Be­klag­ten ha­ben die auf der Le­bens­er­fah­rung be­ru­hende Ver­mu­tung nicht wi­der­le­gen können, dass die be­haup­te­ten Pro­spekt­feh­ler für die An­la­ge­ent­schei­dung des Klägers ursäch­lich wa­ren. Auf­grund der übe­rein­stim­men­den Be­kun­dun­gen des Klägers und des Zeu­gen S steht le­dig­lich fest, dass der Pro­spekt recht­zei­tig vor der An­la­ge­ent­schei­dung dem Kläger über­ge­ben wor­den ist. Auf die Frage, ob und un­ter wel­chen Vor­aus­set­zun­gen ein feh­ler­haf­ter Pro­spekt auch ohne Überg­abe zu einem Aufklärungs­man­gel, kommt es mit­hin nicht an.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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