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Steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses bei Überlassung der Wohnung an die Tochter

FG Düsseldorf 20.5.2015, 7 K 1077/14 E

Ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis liegt nicht vor, wenn sich die Überlassung einer Wohnung an die Tochter nicht als entgeltliche Nutzungsüberlassung, sondern vielmehr als Gewährung von Naturalunterhalt darstellt. Die grundsätzlich denkbare Verrechnung zwischen dem Unterhaltsanspruch der Tochter und dem Anspruch der Eltern auf Mietzinszahlung müsste, um steuerlich anerkannt werden zu können, allerdings auch tatsächlich zu den jeweiligen Fälligkeitsterminen nachweisbar durchgeführt worden sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Eigen­tü­mer eines Hau­ses mit einer Gesamt­wohn­fläche von 119 qm. In der Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung 2012 erklär­ten sie hierzu in der Anlage V Miet­ein­nah­men für die Woh­nung im Erd­ge­schoss (65 qm) i.H.v. 6.417 € sowie Wer­bungs­kos­ten von 18.450 €, dies ergab einen Ver­lust von 10.343 €. In den Wer­bungs­kos­ten waren umla­ge­fähige Betriebs­kos­ten von 4.261 € ent­hal­ten. Die ver­ein­nahm­ten Umla­gen betru­gen 1.690 €.

Auf Nach­frage des Finanzamts erklär­ten die Klä­ger, bzgl. der Woh­nung im Ober­ge­schoss von 54 qm sei im Novem­ber 2011 ein Ver­trag mit der Toch­ter C gesch­los­sen wor­den. C zahle keine Miete, da sie nur einer gering­fü­g­i­gen Beschäf­ti­gung nach­gehe, aus der dor­ti­gen Ent­loh­nung best­reite sie im Wesent­li­chen ihren Unter­halt. Auch eine Betei­li­gung der Toch­ter an den Neben­kos­ten finde nicht statt.

Laut Ver­trag betrug die Kalt­miete 350 €, die mtl. Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen betru­gen 125 €. Laut Anlage Kind für 2012 besuchte die Toch­ter bis Juli 2012 das Gym­na­sium, ab Oktober 2012 stu­dierte sie aus­wär­tig. Das Finanz­amt vern­einte für die Woh­nung im Ober­ge­schoss die Ein­kunft­s­er­zie­lungs­ab­sicht der Klä­ger. Die Wer­bungs­kos­ten wur­den daher gekürzt und nur antei­lig mit rd. 54 Pro­zent zum Abzug zuge­las­sen, soweit die nicht direkt zuzu­ord­nen waren.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat die Ein­künfte des Hau­ses zu Recht ohne Berück­sich­ti­gung der Woh­nung im Ober­ge­schoss ange­setzt. Ein steu­er­lich anzu­er­ken­nen­des Miet­ver­hält­nis zwi­schen den Klä­gern und ihrer Toch­ter, der Zeu­gin, liegt nicht vor. Denn die Über­las­sung der Woh­nung an die Toch­ter stellt sich nicht als ent­gelt­li­che Nut­zungs­über­las­sung, son­dern viel­mehr als Gewäh­rung von Natu­ral­un­ter­halt dar. Der Miet­ver­trag hält bereits dem sog. Fremd­ver­g­leich nicht stand.

Miet­ver­träge unter nahe ste­hen­den Per­so­nen sind in der Regel der Besteue­rung nur dann zu Grunde zu legen, wenn der maß­geb­li­che Ver­trag bür­ger­lich-recht­lich wirk­sam ver­ein­bart wor­den ist und sowohl seine Gestal­tung als auch die tat­säch­li­che Durch­füh­rung des Ver­ein­bar­ten dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spricht. Miet­ver­träge unter nahe ste­hen­den Per­so­nen sind dar­auf­hin zu über­prü­fen, ob sie durch die Ein­künf­te­er­zie­lung (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) oder den steu­er­recht­lich unbe­acht­li­chen pri­va­ten Bereich (§ 12 EStG) ver­an­lasst sind.

Vor­lie­gend hat­ten die Klä­ger mit ihrer Toch­ter zwar eine unbare Zah­lung der mtl. Miete durch Über­wei­sung auf ein Konto der Klä­ger ver­ein­bart. Letzt­lich ist jedoch zu kei­ner Zeit Geld von einem Konto der Toch­ter auf das der Klä­ger gef­los­sen. Es fehlt also sowohl an einer Ver­mö­gens­min­de­rung bei der Toch­ter als Mie­te­rin als auch an einer Ver­mö­gens­meh­rung bei den Klä­gern als Ver­mie­ter. Das Vor­brin­gen der Klä­ger, es sei eine Ver­rech­nung zwi­schen dem Unter­halts­an­spruch der Toch­ter und ihrem Anspruch auf Miet­zins vor­ge­nom­men wor­den, über­zeugt nicht. Eine Ver­rech­nung gegen­sei­ti­ger und fäl­li­ger Ansprüche ist zwar grund­sätz­lich auch bei Ver­trä­gen unter Ange­hö­ri­gen mög­lich. Um steu­er­lich aner­kannt wer­den zu kön­nen, müsste die Ver­rech­nung aller­dings auch tat­säch­lich zu den jewei­li­gen Fäl­lig­keits­ter­mi­nen nach­weis­bar durch­ge­führt wor­den sein.

Dies gilt hier umso mehr, als nicht etwa eine Auf­rech­nung zwi­schen wech­sel­sei­ti­gen gleich hohen For­de­run­gen erfolgt sein soll, son­dern eine Anrech­nung der Miete auf einen Unter­halts­an­spruch der Toch­ter. Die Höhe die­ses Unter­halts­an­spruchs ist jedoch nie im Ein­zel­nen fest­ge­legt wor­den. Ebenso wenig ist ver­ein­bart und abge­rech­net wor­den, wel­che wei­te­ren Bar­un­ter­halts­leis­tun­gen die Klä­ger an die Toch­ter mtl. zu erbrin­gen hat­ten und tat­säch­lich geleis­tet haben.

Dass es den Klä­gern und der Toch­ter nicht um die ent­gelt­li­che Ver­mie­tung einer Woh­nung, son­dern um die Gewäh­rung von Natu­ral­un­ter­halt in Form der Gestel­lung von Wohn­raum ging, ergibt sich zudem aus wei­te­ren Umstän­den. So ist der Ein­zug etwa mit und mit erfolgt, erst ansch­lie­ßend wurde der Miet­ver­trag abge­sch­los­sen. Zu die­sem Zeit­punkt war die Toch­ter gerade acht­zehn Jahre alt, besuchte aller­dings noch bis zum Som­mer die Schule. Sie hat im Übri­gen wei­ter­hin bei den Eltern die Mahl­zei­ten ein­ge­nom­men. Ein selb­stän­di­ges haus­wirt­schaft­li­ches Leben der Toch­ter in der Woh­nung ist mit­hin nicht erwie­sen.

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