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Steuerliche Anerkennung eines Mietverhältnisses bei Überlassung der Wohnung an die Tochter

FG Düsseldorf 20.5.2015, 7 K 1077/14 E

Ein steu­er­lich an­zu­er­ken­nen­des Miet­verhält­nis liegt nicht vor, wenn sich die Über­las­sung ei­ner Woh­nung an die Toch­ter nicht als ent­gelt­li­che Nut­zungsüber­las­sung, son­dern viel­mehr als Gewährung von Na­tu­ral­un­ter­halt dar­stellt. Die grundsätz­lich denk­bare Ver­rech­nung zwi­schen dem Un­ter­halts­an­spruch der Toch­ter und dem An­spruch der El­tern auf Miet­zins­zah­lung müsste, um steu­er­lich an­er­kannt wer­den zu können, al­ler­dings auch tatsäch­lich zu den je­wei­li­gen Fällig­keits­ter­mi­nen nach­weis­bar durch­geführt wor­den sein.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Ei­gentümer ei­nes Hau­ses mit ei­ner Ge­samt­wohnfläche von 119 qm. In der Ein­kom­men­steu­er­erklärung 2012 erklärten sie hierzu in der An­lage V Miet­ein­nah­men für die Woh­nung im Erd­ge­schoss (65 qm) i.H.v. 6.417 € so­wie Wer­bungs­kos­ten von 18.450 €, dies er­gab einen Ver­lust von 10.343 €. In den Wer­bungs­kos­ten wa­ren um­la­gefähige Be­triebs­kos­ten von 4.261 € ent­hal­ten. Die ver­ein­nahm­ten Um­la­gen be­tru­gen 1.690 €.

Auf Nach­frage des Fi­nanz­amts erklärten die Kläger, bzgl. der Woh­nung im Ober­ge­schoss von 54 qm sei im No­vem­ber 2011 ein Ver­trag mit der Toch­ter C ge­schlos­sen wor­den. C zahle keine Miete, da sie nur ei­ner ge­ringfügi­gen Be­schäfti­gung nach­gehe, aus der dor­ti­gen Ent­loh­nung be­streite sie im We­sent­li­chen ih­ren Un­ter­halt. Auch eine Be­tei­li­gung der Toch­ter an den Ne­ben­kos­ten finde nicht statt.

Laut Ver­trag be­trug die Kalt­miete 350 €, die mtl. Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen be­tru­gen 125 €. Laut An­lage Kind für 2012 be­suchte die Toch­ter bis Juli 2012 das Gym­na­sium, ab Ok­to­ber 2012 stu­dierte sie auswärtig. Das Fi­nanz­amt ver­neinte für die Woh­nung im Ober­ge­schoss die Ein­kunfts­er­zie­lungs­ab­sicht der Kläger. Die Wer­bungs­kos­ten wur­den da­her gekürzt und nur an­tei­lig mit rd. 54 Pro­zent zum Ab­zug zu­ge­las­sen, so­weit die nicht di­rekt zu­zu­ord­nen wa­ren.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat die Einkünfte des Hau­ses zu Recht ohne Berück­sich­ti­gung der Woh­nung im Ober­ge­schoss an­ge­setzt. Ein steu­er­lich an­zu­er­ken­nen­des Miet­verhält­nis zwi­schen den Klägern und ih­rer Toch­ter, der Zeu­gin, liegt nicht vor. Denn die Über­las­sung der Woh­nung an die Toch­ter stellt sich nicht als ent­gelt­li­che Nut­zungsüber­las­sung, son­dern viel­mehr als Gewährung von Na­tu­ral­un­ter­halt dar. Der Miet­ver­trag hält be­reits dem sog. Fremd­ver­gleich nicht stand.

Miet­verträge un­ter nahe ste­hen­den Per­so­nen sind in der Re­gel der Be­steue­rung nur dann zu Grunde zu le­gen, wenn der maßgeb­li­che Ver­trag bürger­lich-recht­lich wirk­sam ver­ein­bart wor­den ist und so­wohl seine Ge­stal­tung als auch die tatsäch­li­che Durchführung des Ver­ein­bar­ten dem zwi­schen Frem­den Übli­chen ent­spricht. Miet­verträge un­ter nahe ste­hen­den Per­so­nen sind dar­auf­hin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünf­te­er­zie­lung (§ 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) oder den steu­er­recht­lich un­be­acht­li­chen pri­va­ten Be­reich (§ 12 EStG) ver­an­lasst sind.

Vor­lie­gend hat­ten die Kläger mit ih­rer Toch­ter zwar eine un­bare Zah­lung der mtl. Miete durch Über­wei­sung auf ein Konto der Kläger ver­ein­bart. Letzt­lich ist je­doch zu kei­ner Zeit Geld von einem Konto der Toch­ter auf das der Kläger ge­flos­sen. Es fehlt also so­wohl an ei­ner Vermögens­min­de­rung bei der Toch­ter als Mie­te­rin als auch an ei­ner Vermögens­meh­rung bei den Klägern als Ver­mie­ter. Das Vor­brin­gen der Kläger, es sei eine Ver­rech­nung zwi­schen dem Un­ter­halts­an­spruch der Toch­ter und ih­rem An­spruch auf Miet­zins vor­ge­nom­men wor­den, über­zeugt nicht. Eine Ver­rech­nung ge­gen­sei­ti­ger und fälli­ger An­sprüche ist zwar grundsätz­lich auch bei Verträgen un­ter An­gehöri­gen möglich. Um steu­er­lich an­er­kannt wer­den zu können, müsste die Ver­rech­nung al­ler­dings auch tatsäch­lich zu den je­wei­li­gen Fällig­keits­ter­mi­nen nach­weis­bar durch­geführt wor­den sein.

Dies gilt hier umso mehr, als nicht etwa eine Auf­rech­nung zwi­schen wech­sel­sei­ti­gen gleich ho­hen For­de­run­gen er­folgt sein soll, son­dern eine An­rech­nung der Miete auf einen Un­ter­halts­an­spruch der Toch­ter. Die Höhe die­ses Un­ter­halts­an­spruchs ist je­doch nie im Ein­zel­nen fest­ge­legt wor­den. Ebenso we­nig ist ver­ein­bart und ab­ge­rech­net wor­den, wel­che wei­te­ren Bar­un­ter­halts­leis­tun­gen die Kläger an die Toch­ter mtl. zu er­brin­gen hat­ten und tatsäch­lich ge­leis­tet ha­ben.

Dass es den Klägern und der Toch­ter nicht um die ent­gelt­li­che Ver­mie­tung ei­ner Woh­nung, son­dern um die Gewährung von Na­tu­ral­un­ter­halt in Form der Ge­stel­lung von Wohn­raum ging, er­gibt sich zu­dem aus wei­te­ren Umständen. So ist der Ein­zug etwa mit und mit er­folgt, erst an­schließend wurde der Miet­ver­trag ab­ge­schlos­sen. Zu die­sem Zeit­punkt war die Toch­ter ge­rade acht­zehn Jahre alt, be­suchte al­ler­dings noch bis zum Som­mer die Schule. Sie hat im Übri­gen wei­ter­hin bei den El­tern die Mahl­zei­ten ein­ge­nom­men. Ein selbständi­ges haus­wirt­schaft­li­ches Le­ben der Toch­ter in der Woh­nung ist mit­hin nicht er­wie­sen.

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