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Spekulationsbesteuerung des Veräußerungsgewinns selbst genutzter Ferienwohnungen

FG Köln 18.10.2016, 8 K 3825/11

Ob eine Zweitwohnung ein für eine Eigennutzung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in seiner 2. Alt. taugliches Objekt ist, wird nicht einheitlich beantwortet. Der Senat hält es aber mit dem Gesetzeszweck der Vorschrift nicht für vereinbar, auch solche Zweitwohnungen zu begünstigen, die nicht aus beruflichen Gründen - etwa im Wege der doppelten Haushaltführung - vorgehalten und zeitweise, ggf. auch nur kurzfristig genutzt werden, sondern im Wesentlichen für Erholungsaufenthalte vorgesehen sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin hat seit Ende 1994 ihren Haupt­wohn­sitz in Köln. Ihr Vater hatte bereits im Jahr 1966 auf der Insel Sylt ein Ein­fa­mi­li­en­haus errich­tet und mel­dete dort für sich, seine Ehe­frau und seine zwei Kin­der einen Wohn­sitz an. Die Fami­lie nutzte in den Fol­ge­jah­ren das Objekt als Feri­en­haus. Der Haupt­wohn­sitz der Fami­lie befand sich bis Anfang der 90er Jahre in S., danach ver­la­ger­ten die Eltern und der Sohn den Lebens­mit­tel­punkt nach Sylt, behiel­ten aber das Haus in S. als Wohn­sitz bei.

Nach dem Tod der Mut­ter im Jahr 1996 bezog der Sohn eine eigene Woh­nung auf Sylt. Der Vater wohnte for­tan alleine im von ihm errich­te­ten Haus auf Sylt. Im März 1998 ver­äu­ßerte der Vater das Haus zu je ½ Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an seine Kin­der; der Kauf­preis betrug 518.000 DM. Ansch­lie­ßend ver­mie­te­ten die Kin­der ihrem Vater das Objekt und dekla­rier­ten for­tan ent­sp­re­chende Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Das Miet­ver­hält­nis wurde im Novem­ber 2004 been­det. Laut Steuer­un­ter­la­gen wurde das Objekt for­tan selbst­ge­nutzt.

Im Juni 2006 erwarb die Klä­ge­rin von ihrem Bru­der sei­nen ½ -Anteil zu einem Kauf­preis i.H.v. 200.000 €. Bereits im Sep­tem­ber 2006 ver­äu­ßerte sie das Haus an einen Drit­ten für 2,5 Mio. €. In ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für das Streit­jahr 2006 erklärte die Klä­ge­rin kei­nen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn aus dem Ver­kauf. Das Finanz­amt berück­sich­tigte zunächst kei­nen Ver­äu­ße­rungs­ge­winn son­dern im Wesent­li­chen Ein­künfte aus nicht­selb­stän­di­ger Tätig­keit i.H.v. 113.132 €. Spä­ter änderte es die Ein­kom­men­steuer 2006 und setzte die Steuer mit 932.625 € fest. Für das Haus auf Sylt wurde ein steu­erpf­lich­ti­ger Ver­äu­ße­rungs­ge­winn nach § 23 EStG i.H.v. 2,1 Mio. € zugrunde gelegt. Anschaf­fun­gen (1998 und 2006) und Ver­äu­ße­rung (2006) seien inn­er­halb von zehn Jah­ren erfolgt. Es läge keine Nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken vor.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Aller­dings wurde die Revi­sion zuge­las­sen. Das Ver­fah­ren ist beim BFH unter dem Az. IX R 37/16 anhän­gig.

Die Gründe:
Die Vor­aus­set­zun­gen gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG in Bezug auf den hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil der Klä­ge­rin an dem Objekt auf Sylt, den sie von ihrem Vater erwor­ben hatte, lagen vor.

Die Klä­ge­rin hatte den Mit­ei­gen­tum­s­an­teil im März 1998 ange­schafft und inn­er­halb der 10-jäh­ri­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist, näm­lich im Sep­tem­ber 2006 wie­der ver­äu­ßert. Zwar betrug zum Zeit­punkt des Erwerbs die Spe­ku­la­ti­ons­frist noch zwei Jahre. Nach § 52 Abs. 39 S. 1 EStG galt die neue Frist von zehn Jah­ren erst­mals ab dem Ver­an­la­gungs­zei­traum 1999, bezog aber - rück­wir­kend - auch bereits erwor­bene Grund­stü­cke ein, sofern der Ver­trag über die Ver­äu­ße­rung erst im Jahr 1999 oder spä­ter gesch­los­sen wurde. Auch aus­ge­hend vom BVerfG-Beschl. v. 7.7.2010 (2 BvL 14/02, 2 BvL 2/04, 2 BvL 13/05) unter­lag das pri­vate Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft der Klä­ge­rin betref­fend dem vom Vater erwor­be­nen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil voll­stän­dig der Besteue­rung gem. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, weil mit des­sen Erwerb im März 1998 unter Berück­sich­ti­gung der sein­er­zei­ti­gen Spe­ku­la­ti­ons­frist von zwei Jah­ren bis zum 31.3.1999 kein - auch kein antei­lig ent­stan­de­ner - Spe­ku­la­ti­ons­ge­winn hätte steu­er­f­rei rea­li­siert wer­den kön­nen.

Die Klä­ge­rin konnte für den vom Vater erwor­be­nen Mit­ei­gen­tum­s­an­teil auch nicht die Aus­nahme des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in Anspruch neh­men, denn es lagen weder die Vor­aus­set­zun­gen der Alt. 1 noch die der Alt.2 vor. Auf­grund der Ver­mie­tung an den Vater stand die Nut­zung des Objekts dem Vater zu, so dass das Ein­fa­mi­li­en­haus der Klä­ge­rin nicht wäh­rend des (gesam­ten) Zei­traums zwi­schen Anschaf­fung und Ver­äu­ße­rung jeder­zeit zur selb­stän­di­gen Nut­zung zur Ver­fü­gung stand. Eine Eigen­nut­zung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in sei­ner 2. Alt. kam nach Auf­fas­sung des Senats bereits des­halb nicht in Betracht, weil es sich bei dem Objekt auf Sylt um eine Zweit­woh­nung der Klä­ge­rin han­delte, die sie nicht aus beruf­li­chen Grün­den vor­hielt, son­dern für Feri­en­au­f­ent­halte genutzt hatte.

Ob eine Zweit­woh­nung ein für eine Eigen­nut­zung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG in sei­ner 2. Alt. taug­li­ches Objekt ist, wird nicht ein­heit­lich beant­wor­tet. Der Senat hält es aber mit dem Geset­zes­zweck des § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 S. 3 EStG nicht für ver­ein­bar, auch sol­che Zweit­woh­nun­gen zu begüns­ti­gen, die nicht aus beruf­li­chen Grün­den - etwa im Wege der dop­pel­ten Haus­halt­füh­rung - vor­ge­hal­ten und zeit­weise, ggf. auch nur kurz­fris­tig genutzt wer­den, son­dern im Wesent­li­chen für Erho­lungs­au­f­ent­halte vor­ge­se­hen sind. Dabei lässt er sich zunächst von der Über­le­gung lei­ten, dass es sich bei der Vor­schrift um eine Aus­nahme von der Belas­tungs­grund­sat­z­ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers han­delt, pri­vate Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfte der Besteue­rung zu unter­wer­fen. Der Aus­nah­me­tat­be­stand muss daher, um gleich­heits­wid­rige Ergeb­nisse zu ver­mei­den, streng anhand des nor­ma­ti­ven Len­kungs- und För­der­zwecks legiti­miert wer­den.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text des Urteils ist erhält­lich unter www.nrwe.de - Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank des Lan­des NRW.
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