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Sonderkündigungsrecht bei Vorhandensein zusätzlicher gewerblich vermieteter Räume

BGH 18.2.2015, VIII ZR 127/14

Das Sonderkündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB ist ausgeschlossen, wenn in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude neben zwei Wohnungen Räume vorhanden sind, in denen eine eigenständige Haushaltsführung möglich ist, auch wenn diese als Gewerberaum vermietet sind. Eine Ausnahme hiervon kommt nur in Betracht, wenn die Räume schon vor Abschluss des Mietvertrags, für dessen Kündigung der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch nimmt, als gewerbliche Räume genutzt wurden.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger neh­men die Beklag­ten auf Räu­mung einer Miet­woh­nung in Anspruch. Die Klä­ger sind seit 1986 Eigen­tü­mer eines Hau­ses, des­sen Erd­ge­schoss­woh­nung sie bewoh­nen. Die Beklag­ten sind seit Januar 1985 Mie­ter einer im Dach­ge­schoss gele­ge­nen Drei­zim­mer­woh­nung. Den Miet­ver­trag hat­ten sie Ende des Jah­res 1984 mit den Vor­ei­gen­tü­mern B, die das zu die­sem Zeit­punkt noch nicht voll­stän­dig fer­tig­ge­s­tellte Anwe­sen errich­te­ten, abge­sch­los­sen.

Zwi­schen den Par­teien ist strei­tig, ob das Haus als Zwei­fa­mi­lien- oder als Mehr­fa­mi­li­en­haus anzu­se­hen ist. In der Bau­ge­neh­mi­gung aus dem Jahr 1984 sowie in der Schluss­ab­nah­me­be­schei­ni­gung der Stadt Bochum ist das Bau­vor­ha­ben als "Errich­tung eines Wohn­hau­ses mit 2 WE und 2 Pkw-Gara­gen" beschrie­ben. Außer den bei­den Woh­nun­gen der Par­teien befin­det sich im Dach­ge­schoss neben der Woh­nung der Beklag­ten ein wei­te­res Appar­te­ment, beste­hend aus einem Zim­mer, Bad/WC, Abs­tell­raum, Flur und Bal­kon, das von Anfang an mit den für die Auf­stel­lung einer Koch­ni­sche/Küchen­zeile erfor­der­li­chen Anschlüs­sen für Was­ser und Strom ver­se­hen war. In der Fol­ge­zeit wurde hier eine Tee­küche/Küchen­zeile ein­ge­baut und das Appar­te­ment zu Wohn­zwe­cken an unter­schied­li­che Mie­ter ver­mie­tet.

Im Anschluss hieran nutzte der Klä­ger diese Woh­nung meh­rere Jahre nur noch als Arbeits­zim­mer. Seit 2010 sind die Räum­lich­kei­ten an ein vom Klä­ger betrie­be­nes Unter­neh­men ver­mie­tet. Die Küchen­zeile wurde in ein Regal "umfunk­tio­niert". Im Jahr 2012 kam es zu Unstim­mig­kei­ten zwi­schen den Par­teien. Mit Sch­rei­ben vom 20.11.2012 kün­dig­ten die Klä­ger das Miet­ver­hält­nis unter Beru­fung auf ihr Son­der­kün­di­gungs­recht gem. § 573a BGB zum 30.11.2013. Die Beklag­ten wider­spra­chen der Kün­di­gung, wie auch den nach­fol­gen­den sei­tens der Klä­ger wegen angeb­li­cher Ver­let­zun­gen des Miet­ver­trags aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gun­gen.

Das AG wies die u.a. auf Räu­mung und Her­aus­gabe der Woh­nung gerich­tete Klage ab. Auf die auf den Räu­mungs­an­spruch beschränkte Beru­fung der Klä­ger gab das LG der Klage statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Urteil des LG auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung dort­hin zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG gege­be­nen Begrün­dung kann der Räu­mungs­an­spruch der Klä­ger gem. § 546 Abs. 1 BGB nicht bejaht wer­den. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kün­di­gung der Klä­ger vom 20.11.2012 hat das Miet­ver­hält­nis der Par­teien nicht been­det.

Ein Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum kann, ohne dass es eines berech­tig­ten Inter­es­ses des Ver­mie­ters i.S.v. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB an der Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses bedarf, nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB gekün­digt wer­den, wenn der Mie­ter in einem vom Ver­mie­ter selbst bewohn­ten Gebäude mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen wohnt. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen des § 573a Abs. 1 S. 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohn­haus der Klä­ger seit des­sen Errich­tung unve­r­än­dert drei selb­stän­dige Woh­nun­gen/Wohn­ein­hei­ten befin­den.

Unter einer Woh­nung wird ein selb­stän­di­ger, räum­lich und wirt­schaft­lich abge­g­renz­ter Bereich ver­stan­den, der eine eigen­stän­dige Haus­halts­füh­rung ermög­licht. Da eine Haus­halts­füh­rung gemein­hin vor­aus­setzt, dass eine Küche oder eine Koch­ge­le­gen­heit vor­han­den ist, müs­sen die dafür erfor­der­li­chen Ver­sor­gungs­an­schlüsse (Was­ser, Abwas­ser, Strom) vor­han­den sein. Hin­ge­gen ist nicht erfor­der­lich, dass die Küche mit Möbeln und Gerä­ten aus­ge­stat­tet ist. Danach han­delt es sich bei dem Appar­te­ment im Dach­ge­schoss um eine eigen­stän­dige Woh­nung, die über einen durch eine Woh­nungs­ein­gangs­tür räum­lich abge­sch­los­se­nen Wohn­be­reich mit Bad und die für eine Küchen­zeile erfor­der­li­chen Anschlüs­sen ver­fügt.

Anders als das LG meint, hat sich der Woh­nungs­be­stand von drei selb­stän­di­gen Woh­nun­gen nicht dadurch redu­ziert, dass das Appar­te­ment im Dach­ge­schoss seit etwa zwei Jah­ren vor der Kün­di­gung durch eine vom Klä­ger betrie­bene GmbH als Büro- und Geschäfts­raum und somit gewerb­lich genutzt wird. Denn durch die Umwid­mung des neben der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung lie­gen­den Appar­te­ments von Wohn­raum zu Gewer­be­raum hat sich der ein­mal gege­bene Woh­nungs­be­stand nicht redu­ziert.

Auch wenn in den gewerb­lich genutz­ten Räu­men statt der ehe­mals vor­han­de­nen Küchen­zeile nun­mehr ein Regal vor­han­den ist, ändert dies nichts daran, dass in die­sen, eine abge­sch­los­sene Wohn­ein­heit bil­den­den Räum­lich­kei­ten jeder­zeit eine eigen­stän­dige Haus­halts­füh­rung mög­lich ist. Von die­sen Grund­sät­zen kommt nur dann eine Aus­nahme in Betracht, wenn die wei­tere Woh­nung schon vor Abschluss des zwi­schen den Par­teien beste­hen­den Miet­ver­tra­ges nicht mehr als Woh­nung, son­dern als Gewer­be­raum genutzt wurde. Dies ist hier jedoch unst­rei­tig nicht der Fall.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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