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Sonderkündigungsrecht bei Vorhandensein zusätzlicher gewerblich vermieteter Räume

BGH 18.2.2015, VIII ZR 127/14

Das Son­derkündi­gungs­recht nach § 573a Abs. 1 BGB ist aus­ge­schlos­sen, wenn in einem vom Ver­mie­ter selbst be­wohn­ten Gebäude ne­ben zwei Woh­nun­gen Räume vor­han­den sind, in de­nen eine ei­genständige Haus­haltsführung möglich ist, auch wenn diese als Ge­wer­be­raum ver­mie­tet sind. Eine Aus­nahme hier­von kommt nur in Be­tracht, wenn die Räume schon vor Ab­schluss des Miet­ver­trags, für des­sen Kündi­gung der Ver­mie­ter das Son­derkündi­gungs­recht in An­spruch nimmt, als ge­werb­li­che Räume ge­nutzt wur­den.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger neh­men die Be­klag­ten auf Räum­ung ei­ner Miet­woh­nung in An­spruch. Die Kläger sind seit 1986 Ei­gentümer ei­nes Hau­ses, des­sen Erd­ge­schoss­woh­nung sie be­woh­nen. Die Be­klag­ten sind seit Ja­nuar 1985 Mie­ter ei­ner im Dach­ge­schoss ge­le­ge­nen Drei­zim­mer­woh­nung. Den Miet­ver­trag hat­ten sie Ende des Jah­res 1984 mit den Vor­ei­gentümern B, die das zu die­sem Zeit­punkt noch nicht vollständig fer­tig­ge­stellte An­we­sen er­rich­te­ten, ab­ge­schlos­sen.

Zwi­schen den Par­teien ist strei­tig, ob das Haus als Zwei­fa­mi­lien- oder als Mehr­fa­mi­li­en­haus an­zu­se­hen ist. In der Bau­ge­neh­mi­gung aus dem Jahr 1984 so­wie in der Schluss­ab­nah­me­be­schei­ni­gung der Stadt Bo­chum ist das Bau­vor­ha­ben als "Er­rich­tung ei­nes Wohn­hau­ses mit 2 WE und 2 Pkw-Ga­ra­gen" be­schrie­ben. Außer den bei­den Woh­nun­gen der Par­teien be­fin­det sich im Dach­ge­schoss ne­ben der Woh­nung der Be­klag­ten ein wei­te­res Ap­par­te­ment, be­ste­hend aus einem Zim­mer, Bad/WC, Ab­stell­raum, Flur und Bal­kon, das von An­fang an mit den für die Auf­stel­lung ei­ner Koch­ni­sche/Küchen­zeile er­for­der­li­chen An­schlüssen für Was­ser und Strom ver­se­hen war. In der Fol­ge­zeit wurde hier eine Teeküche/Küchen­zeile ein­ge­baut und das Ap­par­te­ment zu Wohn­zwe­cken an un­ter­schied­li­che Mie­ter ver­mie­tet.

Im An­schluss hieran nutzte der Kläger diese Woh­nung meh­rere Jahre nur noch als Ar­beits­zim­mer. Seit 2010 sind die Räum­lich­kei­ten an ein vom Kläger be­trie­be­nes Un­ter­neh­men ver­mie­tet. Die Küchen­zeile wurde in ein Re­gal "um­funk­tio­niert". Im Jahr 2012 kam es zu Un­stim­mig­kei­ten zwi­schen den Par­teien. Mit Schrei­ben vom 20.11.2012 kündig­ten die Kläger das Miet­verhält­nis un­ter Be­ru­fung auf ihr Son­derkündi­gungs­recht gem. § 573a BGB zum 30.11.2013. Die Be­klag­ten wi­der­spra­chen der Kündi­gung, wie auch den nach­fol­gen­den sei­tens der Kläger we­gen an­geb­li­cher Ver­let­zun­gen des Miet­ver­trags aus­ge­spro­che­nen Kündi­gun­gen.

Das AG wies die u.a. auf Räum­ung und Her­aus­gabe der Woh­nung ge­rich­tete Klage ab. Auf die auf den Räum­ungs­an­spruch be­schränkte Be­ru­fung der Kläger gab das LG der Klage statt. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH das Ur­teil des LG auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung dort­hin zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG ge­ge­be­nen Begründung kann der Räum­ungs­an­spruch der Kläger gem. § 546 Abs. 1 BGB nicht be­jaht wer­den. Die auf § 573a Abs. 1 BGB gestützte Kündi­gung der Kläger vom 20.11.2012 hat das Miet­verhält­nis der Par­teien nicht be­en­det.

Ein Miet­verhält­nis über Wohn­raum kann, ohne dass es ei­nes be­rech­tig­ten In­ter­es­ses des Ver­mie­ters i.S.v. § 573 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 BGB an der Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses be­darf, nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB gekündigt wer­den, wenn der Mie­ter in einem vom Ver­mie­ter selbst be­wohn­ten Gebäude mit nicht mehr als zwei Woh­nun­gen wohnt. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG lie­gen die Vor­aus­set­zun­gen des § 573a Abs. 1 S. 1 BGB hier nicht vor, da sich in dem Wohn­haus der Kläger seit des­sen Er­rich­tung un­verändert drei selbständige Woh­nun­gen/Wohn­ein­hei­ten be­fin­den.

Un­ter ei­ner Woh­nung wird ein selbständi­ger, räum­lich und wirt­schaft­lich ab­ge­grenz­ter Be­reich ver­stan­den, der eine ei­genständige Haus­haltsführung ermöglicht. Da eine Haus­haltsführung ge­mein­hin vor­aus­setzt, dass eine Küche oder eine Koch­ge­le­gen­heit vor­han­den ist, müssen die dafür er­for­der­li­chen Ver­sor­gungs­an­schlüsse (Was­ser, Ab­was­ser, Strom) vor­han­den sein. Hin­ge­gen ist nicht er­for­der­lich, dass die Küche mit Möbeln und Geräten aus­ge­stat­tet ist. Da­nach han­delt es sich bei dem Ap­par­te­ment im Dach­ge­schoss um eine ei­genständige Woh­nung, die über einen durch eine Woh­nungs­ein­gangstür räum­lich ab­ge­schlos­se­nen Wohn­be­reich mit Bad und die für eine Küchen­zeile er­for­der­li­chen An­schlüssen verfügt.

An­ders als das LG meint, hat sich der Woh­nungs­be­stand von drei selbständi­gen Woh­nun­gen nicht da­durch re­du­ziert, dass das Ap­par­te­ment im Dach­ge­schoss seit etwa zwei Jah­ren vor der Kündi­gung durch eine vom Kläger be­trie­bene GmbH als Büro- und Ge­schäfts­raum und so­mit ge­werb­lich ge­nutzt wird. Denn durch die Um­wid­mung des ne­ben der streit­ge­genständ­li­chen Woh­nung lie­gen­den Ap­par­te­ments von Wohn­raum zu Ge­wer­be­raum hat sich der ein­mal ge­ge­bene Woh­nungs­be­stand nicht re­du­ziert.

Auch wenn in den ge­werb­lich ge­nutz­ten Räumen statt der ehe­mals vor­han­de­nen Küchen­zeile nun­mehr ein Re­gal vor­han­den ist, ändert dies nichts daran, dass in die­sen, eine ab­ge­schlos­sene Wohn­ein­heit bil­den­den Räum­lich­kei­ten je­der­zeit eine ei­genständige Haus­haltsführung möglich ist. Von die­sen Grundsätzen kommt nur dann eine Aus­nahme in Be­tracht, wenn die wei­tere Woh­nung schon vor Ab­schluss des zwi­schen den Par­teien be­ste­hen­den Miet­ver­tra­ges nicht mehr als Woh­nung, son­dern als Ge­wer­be­raum ge­nutzt wurde. Dies ist hier je­doch un­strei­tig nicht der Fall.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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