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Schuldzinsenabzug für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nach Immobilienveräußerung

Wird eine bis­lang ver­mie­tete Im­mo­bi­lie veräußert und wur­den in der Ver­gan­gen­heit Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen fremd­fi­nan­ziert, stellt sich die Frage, ob dar­aus an­fal­lende Schuld­zin­sen wei­ter­hin als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten gel­tend ge­macht wer­den können. Ent­ge­gen sei­ner früheren Auf­fas­sung stimmt die Fi­nanz­ver­wal­tung dem Ab­zug der Schuld­zin­sen nur noch un­ter be­stimm­ten Vor­aus­set­zun­gen zu.

Der BFH be­jahte mit Ur­teil vom 12.10.2005 (Az. IX R 28/04, BStBl. II 2006, S. 407) grundsätz­lich den Ab­zug von Schuld­zin­sen für dar­le­hens­fi­nan­zierte Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen nach Veräußerung ei­ner bis­lang ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie als nachträgli­che Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Mit Ur­teil vom 20.6.2012 (Az. IX R 67/10, BStBl. II 2013, S. 275) kommt er im Fall von dar­le­hens­fi­nan­zier­ten An­schaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten zu dem Er­geb­nis, dass Schuld­zin­sen nach Veräußerung des Miet­ob­jekts nur dann als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen sind, so­weit der Veräußerungs­erlös nicht aus­reicht, die Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten zu til­gen.

Ent­ge­gen sei­ner früheren Ver­laut­ba­rung schluss­fol­gert das BMF hier­aus, dass auch im Fall von dar­le­hens­fi­nan­zier­ten Er­hal­tungs­auf­wen­dun­gen der steu­er­min­dernde Ab­zug von Schuld­zin­sen nach der Im­mo­bi­li­en­veräußerung nur dann ge­recht­fer­tigt ist, so­weit der Veräußerungs­erlös nicht zur Schul­den­til­gung aus­reicht (Schrei­ben vom 15.1.2014, Az. IV C 1 - S 2211/1110001 :001). Be­ste­hen im Zu­sam­men­hang mit dem Miet­ob­jekt meh­rere Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten, ist für den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug maßgeb­lich, ob die Dar­le­hen un­ter Berück­sich­ti­gung der kon­kre­ten Ver­trags­si­tua­tio­nen und ins­be­son­dere Zins­kon­di­tio­nen marktüblich und wirt­schaft­lich durch den er­ziel­ten Veräußerungs­erlös ab­gelöst wur­den.

Hinweis

Das BMF-Schrei­ben ist an­zu­wen­den, wenn das ob­li­ga­to­ri­sche Veräußerungs­ge­schäft des Miet­ob­jekts nach dem 31.12.2013 rechts­wirk­sam ab­ge­schlos­sen wird. Bei Veräußerung vor dem 1.1.2014 wird der Schuld­zin­sen­ab­zug nach Maßgabe der früheren Auf­fas­sung des BMF (Schrei­ben vom 3.5.2006, BStBl. I 2006, S. 363) wei­ter­hin gewährt.

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