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Schuldzinsenabzug für darlehensfinanzierte Erhaltungsaufwendungen nach Immobilienveräußerung

Wird eine bislang vermietete Immobilie veräußert und wurden in der Vergangenheit Erhaltungsaufwendungen fremdfinanziert, stellt sich die Frage, ob daraus anfallende Schuldzinsen weiterhin als nachträgliche Werbungskosten geltend gemacht werden können. Entgegen seiner früheren Auffassung stimmt die Finanzverwaltung dem Abzug der Schuldzinsen nur noch unter bestimmten Voraussetzungen zu.

Der BFH bejahte mit Urteil vom 12.10.2005 (Az. IX R 28/04, BStBl. II 2006, S. 407) grund­sätz­lich den Abzug von Schuld­zin­sen für dar­le­hens­fi­nan­zierte Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen nach Ver­äu­ße­rung einer bis­lang ver­mie­te­ten Immo­bi­lie als nach­träg­li­che Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung. Mit Urteil vom 20.6.2012 (Az. IX R 67/10, BStBl. II 2013, S. 275) kommt er im Fall von dar­le­hens­fi­nan­zier­ten Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten zu dem Ergeb­nis, dass Schuld­zin­sen nach Ver­äu­ße­rung des Miet­ob­jekts nur dann als Wer­bungs­kos­ten zu berück­sich­ti­gen sind, soweit der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös nicht aus­reicht, die Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten zu til­gen.

Ent­ge­gen sei­ner frühe­ren Ver­laut­ba­rung schluss­fol­gert das BMF hier­aus, dass auch im Fall von dar­le­hens­fi­nan­zier­ten Erhal­tungs­auf­wen­dun­gen der steu­er­min­dernde Abzug von Schuld­zin­sen nach der Immo­bi­li­en­ve­r­äu­ße­rung nur dann gerecht­fer­tigt ist, soweit der Ver­äu­ße­rung­s­er­lös nicht zur Schul­den­til­gung aus­reicht (Sch­rei­ben vom 15.1.2014, Az. IV C 1 - S 2211/1110001 :001). Beste­hen im Zusam­men­hang mit dem Miet­ob­jekt meh­rere Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten, ist für den Wer­bungs­kos­ten­ab­zug maß­geb­lich, ob die Dar­le­hen unter Berück­sich­ti­gung der kon­k­re­ten Ver­trags­si­tua­tio­nen und ins­be­son­dere Zins­kon­di­tio­nen markt­üb­lich und wirt­schaft­lich durch den erziel­ten Ver­äu­ße­rung­s­er­lös abge­löst wur­den.

Hin­weis

Das BMF-Sch­rei­ben ist anzu­wen­den, wenn das obli­ga­to­ri­sche Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft des Miet­ob­jekts nach dem 31.12.2013 rechts­wirk­sam abge­sch­los­sen wird. Bei Ver­äu­ße­rung vor dem 1.1.2014 wird der Schuld­zin­sen­ab­zug nach Maß­g­abe der frühe­ren Auf­fas­sung des BMF (Sch­rei­ben vom 3.5.2006, BStBl. I 2006, S. 363) wei­ter­hin gewährt.

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