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Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern

BGH 10.12.2014, VIII ZR 25/14

Eine empfangsbedürftige Willenserklärung - wie hier die Kündigungserklärung - ist gem. §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie sie der Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste. Der Erklärungsempfänger ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbaren Umstände zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte und ihre Schwes­ter Caro­lin S. sind Erbin­nen ihrer im Januar 2012 ver­s­tor­be­nen Mut­ter, die seit März 1995 Mie­te­rin einer Woh­nung der Klä­ge­rin in Ber­lin war. Die Beklagte und ihre Schwes­ter zeig­ten der Klä­ge­rin im Februar 2012 den Tod ihrer Mut­ter an. Das Sch­rei­ben war mit den Absen­der­an­schrif­ten der Beklag­ten unter der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung und ihrer Schwes­ter in D. ver­se­hen. Sie tru­gen darin vor, dass sie mit der Mut­ter in einem gemein­sa­men Haus­halt gelebt hät­ten und nun nach § 563 Abs. 2 BGB per Gesetz an die Stelle der Mut­ter in das Miet­ver­hält­nis get­re­ten seien.

Dar­auf­hin erklärte die Klä­ge­rin die Kün­di­gung. Sie ver­wies in dem Kün­di­gungs­sch­rei­ben auf ihr Son­der­kün­di­gungs­recht gem. BGB § 563 (Ein­tritts­recht bei Tod des Mie­ters). Als Emp­fän­ger war unter der Anschrift der streit­ge­gen­ständ­li­chen Woh­nung ange­ge­ben: "Frau S. , Sophie", wobei der Vor­name hand­schrift­lich ein­ge­fügt war. Auf dem Sch­rei­ben befand sich ein hand­schrift­li­cher Ver­merk, der von der Beklag­ten unter­schrie­ben wurde: "Am 29.2.12 erhal­ten: Diese Kün­di­gung wird umge­hend an die Schwes­ter, Frau Caro­lin S. wei­ter­ge­lei­tet".

Mit Sch­rei­ben vom 6.9.2012 erklärte die Klä­ge­rin gegen­über der Beklag­ten und ihrer Schwes­ter erneut die Kün­di­gung und berief sich hier­bei sowohl auf § 563 BGB als auch auf § 564 BGB. Es folg­ten wei­tere Kün­di­gungs­sch­rei­ben.

AG und LG wie­sen die Räu­mungs­klage ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Die (for­melle) Wirk­sam­keit der Kün­di­gung vom 29.2.2012 schei­terte nicht bereits - wie vom Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men - daran, dass sich die Kün­di­gung nur an die Beklagte und nicht an deren Schwes­ter Caro­lin S. rich­tete. Ob die Klä­ge­rin ihr Son­der­kün­di­gungs­recht mit Sch­rei­ben vom 29.2.2012 im Übri­gen wirk­sam aus­ge­übt hatte, konnte auf der Grund­lage der vom Beru­fungs­ge­richt bis­her getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen nicht absch­lie­ßend beant­wor­tet wer­den.

Zwar war dem LG darin bei­zupf­lich­ten, dass die Kün­di­gung gem. § 564 BGB gegen­über sämt­li­chen Erben als Rechts­nach­fol­gern des ver­s­tor­be­nen Mie­ters erfol­gen musste. Rechts­feh­ler­haft war jedoch die Wür­di­gung des Beru­fungs­ge­richts, die­ses sei im vor­lie­gen­den Fall nicht erfolgt, da die Kün­di­gung sich nur an die Beklagte rich­tete und die im hand­schrift­li­chen Zusatz zuge­sagte Wei­ter­gabe des Sch­rei­bens vom 29.2.2012 an deren Schwes­ter nicht eine an diese gerich­tete Kün­di­gung ersetzte. Die Aus­le­gung des LG schöpfte den Wort­laut des Sch­rei­bens vom 29.2.2012 ein­sch­ließ­lich der dar­auf ver­merk­ten hand­schrift­li­chen Zusätze nicht aus und ver­kürzte auf diese Weise unzu­läs­sig deren rechts­ge­schäft­li­chen Bedeu­tungs­ge­halt.

Ins­be­son­dere ließ das LG unbe­rück­sich­tigt, dass die Klä­ge­rin ihre auf § 564 BGB gestützte Kün­di­gung ersicht­lich an beide Töch­ter als nach dem Tod der Mie­te­rin in Betracht kom­mende Erben rich­ten wollte und dies auch - wie allein schon der auf das Kün­di­gungs­sch­rei­ben gesetzte Wei­ter­lei­tungs­ver­merk zeigte - für alle Betei­lig­ten ersicht­lich war. Eine emp­fangs­be­dürf­tige Wil­len­s­er­klär­ung - wie hier die Kün­di­gung­s­er­klär­ung - ist gem. §§ 133, 157 BGB so aus­zu­le­gen, wie sie der Erklär­ungs­emp­fän­ger nach Treu und Glau­ben unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­sitte ver­ste­hen musste. Der Erklär­ungs­emp­fän­ger ist verpf­lich­tet, unter Berück­sich­ti­gung aller ihm erkenn­ba­ren Umstände zu prü­fen, was der Erklä­rende gemeint hat. Ent­schei­dend ist dabei der durch nor­ma­tive Aus­le­gung zu ermit­telnde objek­tive Erklär­ungs­wert des Ver­hal­tens des Erklä­ren­den.

Das LG, das dem Ver­merk den Sinn bei­ge­mes­sen hatte, die Schwes­ter habe von der Kün­di­gung gegen­über der Beklag­ten erfah­ren sol­len, wurde dem Erklär­ungs­ge­halt des Zusatz­ver­merks nicht gerecht. Eine der­art beschrän­k­ende Erklär­ungs­be­deu­tung hätte für die Klä­ge­rin in recht­li­cher Hin­sicht kei­nen Sinn erge­ben. Ihr ging es ersicht­lich nicht um eine Kennt­nis der Schwes­ter von der gegen­über der Beklag­ten erfolg­ten Kün­di­gung, son­dern um die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses ins­ge­s­amt. Dies war nur durch die Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses gegen­über bei­den Töch­tern der ver­s­tor­be­nen Mie­te­rin als deren Erbin­nen zu errei­chen. Die­ser objek­tive Erklär­ungs­ge­halt des Wei­ter­lei­tungs­zu­sat­zes konnte einem red­li­chen Erklär­ungs­emp­fän­ger nicht ver­bor­gen blei­ben.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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