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Kündigung bei unverschuldeter Geldnot des Mieters

BGH 4.2.2015, VIII ZR 175/14

Der Vermieter kann zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt sein, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter zur pünktlichen Zahlung der Miete nicht in der Lage ist, nachdem er zwar rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt hat, die zur Mietzahlung erforderlichen Unterkunftskosten jedoch nicht rechtzeitig bewilligt worden sind. Nach dem Prinzip der einer Geldschuld zugrunde liegenden unbeschränkten Vermögenshaftung hat jedermann ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen - auch für Mietschulden.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte ist seit Dezem­ber 2010 Mie­ter einer 140 qm gro­ßen Woh­nung des Klä­gers. Die mtl. Net­to­miete beträgt 1.100 €, zzgl. Betriebs­kos­ten i.H.v. 180 € und der Miete für die dazu­ge­hö­rige Garage i.H.v. 50 €. Ab Oktober 2011 bezog der Beklagte vom zustän­di­gen Job­cen­ter Leis­tun­gen nach dem SGB II. Seit Januar 2013 lei­tete er die für seine Woh­nung erhal­te­nen Zah­lun­gen des Job­cen­ters nicht mehr an den Klä­ger wei­ter. Der Klä­ger erklärte dar­auf­hin wegen der hier­durch ent­stan­de­nen Miet­rück­stände am 17.4.2013 die frist­lose Kün­di­gung und erhob im Juni 2013 Räu­mungs­klage. Das Job­cen­ter Mett­mann gab in der Folge auf­grund einer einst­wei­li­gen Anord­nung des Sozial­ge­richts eine Verpf­lich­tung­s­er­klär­ung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf Über­nahme der auf­ge­lau­fe­nen Miet­schul­den ab.

Nach­dem seit Juli 2013 das Sozial­amt sei­nes Wohn­orts für den Beklag­ten zustän­dig gewor­den wor­den war, bean­tragte er bei die­sem Sozial­hilfe ein­sch­ließ­lich der Über­nahme der Woh­nungs­kos­ten. Gegen die Ableh­nung der Woh­nungs­kos­ten­über­nahme erhob er Wider­spruch und bean­tragte einst­wei­li­gen Rechts­schutz bei dem Sozial­ge­richt. Die­ses verpf­lich­tete den Sozial­hil­fe­trä­ger sch­ließ­lich im Wege einst­wei­li­ger Anord­nung vom 30.4.2014 zur Zah­lung der Mie­ten von Sep­tem­ber 2013 bis Juni 2014. In der Zwi­schen­zeit hatte der Klä­ger, gestützt auf die rück­stän­di­gen Mie­ten für die Monate Oktober 2013 bis März 2014, am 12. März 2014 erneut die frist­lose Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses erklärt.

AG und LG gaben der Räu­mungs­klage statt. Die Revi­sion des Beklag­ten hatte vor dem BGH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das Miet­ver­hält­nis der Par­teien ist durch die Kün­di­gung vom 12.3.2014 wirk­sam been­det wor­den. Zu die­sem Zeit­punkt war der Beklagte mit der Miet­zah­lung für die Monate Oktober 2013 bis März 2014 in Ver­zug. Der für die frist­lose Kün­di­gung erfor­der­li­che wich­tige Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a BGB lag daher vor.

Dem Ver­zugs­ein­tritt steht nicht ent­ge­gen, dass der Beklagte, um die Miete entrich­ten zu kön­nen, auf Sozial­leis­tun­gen ange­wie­sen war und diese Leis­tun­gen recht­zei­tig bean­tragt hatte. Zwar kommt der Schuld­ner nur in Ver­zug, wenn er das Aus­b­lei­ben der Leis­tung i.S.v. § 276 BGB zu ver­t­re­ten hat. Bei Geld­schul­den bef­reien jedoch wirt­schaft­li­che Schwie­rig­kei­ten den Schuld­ner auch dann nicht von den Fol­gen ver­spä­te­ter Zah­lung, wenn sie auf unver­schul­de­ter Ursa­che beru­hen. Viel­mehr hat jeder­mann nach dem Prin­zip der einer Geld­schuld zugrunde lie­gen­den unbe­schränk­ten Ver­mö­gens­haf­tung ("Geld hat man zu haben") ohne Rück­sicht auf ein Ver­schul­den für seine finan­zi­elle Leis­tungs­fähig­keit ein­zu­ste­hen. Die­ses Prin­zip gilt auch für Miet­schul­den.

Bei einer auf Zah­lungs­ver­zug gestütz­ten Kün­di­gung gem. § 543 Abs. 2 S. 2 Nr. 3 BGB müs­sen dar­über hin­aus nicht die in § 543 Abs. 1 BGB genann­ten zusätz­li­chen Abwä­g­ungs­kri­te­rien beach­tet wer­den. Viel­mehr han­delt es sich bei den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis Nr. 3 BGB auf­ge­führ­ten Kün­di­gungs­grün­den um gesetz­lich typi­sierte Fälle der Unzu­mut­bar­keit einer wei­te­ren Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses. Soweit deren tat­be­stand­li­che Vor­aus­set­zun­gen erfüllt sind, ist danach grund­sätz­lich auch ein wich­ti­ger Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 BGB zur frist­lo­sen Kün­di­gung gege­ben. Der Schutz des (nicht recht­zei­tig zah­len­den) Mie­ters vor dem Ver­lust der Woh­nung wird viel­mehr aus­sch­ließ­lich durch die ein­ma­lig inn­er­halb von zwei Jah­ren gewährte Schon­frist (§ 569 Abs. 3 BGB) sicher­ge­s­tellt.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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