de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen in AGB gewerblicher Mietverträge

BGH 6.4.2016, XII ZR 29/15

Der BGH hat sich vorliegend mit der Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen durch AGB in einem gewerblichen Mietvertrag auseinandergesetzt.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger ver­langt von der Beklag­ten rück­stän­dige Gewer­be­raum­miete. Auf die mtl. im Vor­aus zu zah­lende Brut­to­miete von rd. 8.100 € (Grund­miete sowie Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung und Umsatz­steuer) zahlte die Beklagte im August 2009 nur rd. 4.600 €. Wegen eines Was­se­r­ein­tritts durch das Dach in den Per­so­nal­raum machte sie eine seit Sep­tem­ber 2005 auf­ge­lau­fene Min­de­rung der Miete i.H.v. rd. 1.700 € gel­tend. Außer­dem rech­nete sie mit Gegen­an­sprüchen wegen behaup­tet feh­ler­haf­ter Neben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für 2005 bis 2009 i.H.v. rd. 1.400 € sowie Regress­an­sprüchen wegen des über ihren Zäh­ler abge­rech­ne­ten All­ge­mein­stroms für Flur, Kel­ler und Hei­zung i.H.v. brutto rd. 400 € auf. In den Mona­ten Sep­tem­ber bis Dezem­ber 2009 zahlte die Beklagte jeweils nur rd. 8.000 €, weil die Miete wegen des Was­se­r­ein­tritts um mtl. rd. 100 € gemin­dert sei.

§ 8 des for­mular­mä­ßig abge­sch­los­se­nen Miet­ver­trags lau­tet:

  1. "Der Mie­ter kann gegen die Miete weder auf­rech­nen noch ein Zurück­be­hal­tungs­recht aus­ü­ben oder die Miete min­dern. Hier­von aus­ge­nom­men sind For­de­run­gen des Mie­ters wegen Scha­den­er­satz für Nicht­er­fül­lung oder Auf­wen­dungs­er­satz infolge eines anfäng­li­chen oder nach­träg­li­chen Man­gels der Miet­sa­che, den der Ver­mie­ter wegen Vor­satz oder grober Fahr­läs­sig­keit zu ver­t­re­ten hat, und andere For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis, soweit sie unbe­s­trit­ten, rechts­kräf­tig fest­ge­s­tellt oder ent­schei­dungs­reif sind. Die Auf­rech­nung oder die Aus­übung des Zurück­be­hal­tungs­rechts ist nur zuläs­sig, wenn der Mie­ter seine Absicht dem Ver­mie­ter min­des­tens einen Monat vor Fäl­lig­keit der Miete schrift­lich ange­zeigt hat.
  2. Die Erstat­tung etwai­ger im Wege der Auf­rech­nung gel­tend gemach­ter Gegen­for­de­run­gen des Mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis erfolgt in mtl. Teil­be­trä­gen, die 30 Pro­zent der jewei­li­gen Monats­miete nicht über­s­tei­gen dür­fen.
  3. Eine Auf­rech­nung gegen Neben­kos­ten oder eine Min­de­rung der Neben­kos­ten durch den Mie­ter ist unzu­läs­sig."

AG und LG gaben der auf Zah­lung von rd. 4.000 € nebst Zin­sen gerich­te­ten Klage statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das LG geht zwar zutref­fend davon aus, dass die Miet­min­de­rung bei der Geschäfts­raum­miete anders als bei der Wohn­raum­miete ein­ge­schränkt wer­den kann. Dies folgt aus einem Umkehr­schluss zu § 536 Abs. 4 BGB. Eine sol­che Ein­schrän­kung ist grund­sätz­lich auch for­mular­mä­ßig mög­lich. Glei­ches gilt grund­sätz­lich für eine for­mular­mä­ß­ige Ein­schrän­kung der Auf­rech­nung auf unbe­s­trit­tene, rechts­kräf­tig fest­ge­s­tellte oder ent­schei­dungs­reife Gegen­for­de­run­gen. Ent­ge­gen der Ansicht des LG hält die Bestim­mung in § 8 Zif­fer 1 des Miet­ver­trags jedoch einer Inhalts­kon­trolle am Maß­stab des § 307 BGB nicht stand.

Nach dem Wort­laut der strei­ti­gen Klau­sel ist eine Min­de­rung der Miete ebenso wie die Auf­rech­nung und die Aus­übung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts gegen die Miete aus­ge­sch­los­sen. Aus­ge­nom­men hier­von sind For­de­run­gen des Mie­ters auf Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung oder Auf­wen­dungs­er­satz infolge eines anfäng­li­chen oder nach­träg­li­chen Man­gels der Miet­sa­che, den der Ver­mie­ter wegen Vor­sat­zes oder grober Fahr­läs­sig­keit zu ver­t­re­ten hat. Fer­ner sind aus­ge­nom­men andere For­de­run­gen des Mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis, soweit sie unbe­s­trit­ten, rechts­kräf­tig fest­ge­s­tellt oder ent­schei­dungs­reif sind. Die Aus­nahme für unbe­s­trit­tene, rechts­kräf­tig fest­ge­s­tellte oder ent­schei­dungs­reife For­de­run­gen beschränkt sich also aus­drück­lich auf For­de­run­gen "aus dem Miet­ver­hält­nis". In Bezug auf nicht aus dem Miet­ver­hält­nis stam­mende For­de­run­gen bleibt es klau­sel­ge­mäß bei dem unein­ge­schränk­ten Auf­rech­nungs­ver­bot.

Danach erlaubt die Klau­sel keine Auf­rech­nung gegen die Miete mit unbe­s­trit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­s­tell­ten For­de­run­gen aus einem außer­halb des Miet­ver­trags ste­hen­den Rechts­ver­hält­nis. Mit die­sem Inhalt hält die Klau­sel einer Inhalts­kon­trolle am Maß­stab von § 307 BGB nicht stand. Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Bestim­mung in AGB unwirk­sam, durch die dem Ver­trag­s­part­ner des Ver­wen­ders die Befug­nis genom­men wird, mit einer unbe­s­trit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­s­tell­ten For­de­rung auf­zu­rech­nen. Diese Bestim­mung ist zwar im vor­lie­gen­den Fall nicht unmit­tel­bar anwend­bar, weil die Beklagte die Räume als Unter­neh­me­rin gemie­tet hat (§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 BGB). Sie stellt aber eine kon­k­re­ti­sierte Aus­ge­stal­tung des Benach­tei­li­gungs­ver­bots des § 307 BGB dar, da es sich bei dem Aus­schluss der Auf­rech­nung in den genann­ten Fäl­len um eine beson­ders schwer­wie­gende Ver­kür­zung der Rechte des Ver­trag­s­part­ners han­delt, die auch im Geschäfts­ver­kehr nicht hin­ge­nom­men wer­den kann.

Der danach inhalt­lich an § 309 Nr. 3 BGB aus­zu­rich­ten­den Inhalts­kon­trolle hält das in § 8 Zif­fer 1 des Miet­ver­trags gere­gelte Auf­rech­nungs­ver­bot nicht stand, indem es die Zuläs­sig­keit der Auf­rech­nung mit unbe­s­trit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­s­tell­ten For­de­run­gen auf sol­che aus dem Miet­ver­hält­nis beschränkt. Eine der­ar­tige Ver­kür­zung der Gegen­rechte des Beklag­ten benach­tei­ligt die­sen ent­ge­gen den Gebo­ten von Treu und Glau­ben unan­ge­mes­sen und ist daher gemäß § 307 BGB unwirk­sam. Der Ver­stoß hat zur Folge, dass die Klau­sel ins­ge­s­amt unwirk­sam ist. Eine gel­tung­s­er­hal­tende Reduk­tion des Auf­rech­nungs­ver­bots auf ein inhalt­lich noch zuläs­si­ges Maß kommt nicht in Betracht.

Zwar ist, wenn sich eine For­mu­lar­klau­sel nach ihrem Wort­laut aus sich her­aus ver­ständ­lich und sinn­voll in einen inhalt­lich zuläs­si­gen und in einen unzu­läs­si­gen Rege­lungs­teil tren­nen lässt, die Auf­rech­t­er­hal­tung des zuläs­si­gen Teils recht­lich unbe­denk­lich. Diese Vor­aus­set­zun­gen lie­gen hier jedoch nicht vor. Denn die klau­sel­mä­ß­ige Gestat­tung der Auf­rech­nungs­mög­lich­keit mit unbe­s­trit­te­nen oder rechts­kräf­tig fest­ge­s­tell­ten For­de­run­gen ist inhalt­lich der­art eng mit der Beschrän­kung auf For­de­run­gen aus dem Miet­ver­hält­nis selbst ver­knüpft, dass diese bei einem Her­aus­st­rei­chen der Beschrän­kung inhalt­lich umge­stal­tet und mit einem ande­ren Inhalt auf­rech­t­er­hal­ten würde. Glei­ches gilt für die mit glei­cher Ziel­rich­tung in einem ein­heit­li­chen Satz ver­ein­bar­ten grund­sätz­li­chen Ver­bote der Auf­rech­nung, der Aus­übung eines Zurück­be­hal­tungs­rechts und der Beru­fung auf eine Min­de­rung der Miete.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben