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Einschränkung der Aufrechnungsmöglichkeit mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen in AGB gewerblicher Mietverträge

BGH 6.4.2016, XII ZR 29/15

Der BGH hat sich vor­lie­gend mit der Ein­schränkung der Auf­rech­nungsmöglich­keit mit un­be­strit­te­nen oder rechtskräftig fest­ge­stell­ten For­de­run­gen durch AGB in einem ge­werb­li­chen Miet­ver­trag aus­ein­an­der­ge­setzt.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger ver­langt von der Be­klag­ten rückständige Ge­wer­be­raum­miete. Auf die mtl. im Vor­aus zu zah­lende Brut­to­miete von rd. 8.100 € (Grund­miete so­wie Ne­ben­kos­ten­vor­aus­zah­lung und Um­satz­steuer) zahlte die Be­klagte im Au­gust 2009 nur rd. 4.600 €. We­gen ei­nes Was­ser­ein­tritts durch das Dach in den Per­so­nal­raum machte sie eine seit Sep­tem­ber 2005 auf­ge­lau­fene Min­de­rung der Miete i.H.v. rd. 1.700 € gel­tend. Außer­dem rech­nete sie mit Ge­gen­an­sprüchen we­gen be­haup­tet feh­ler­haf­ter Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nun­gen für 2005 bis 2009 i.H.v. rd. 1.400 € so­wie Re­gress­an­sprüchen we­gen des über ih­ren Zähler ab­ge­rech­ne­ten All­ge­mein­stroms für Flur, Kel­ler und Hei­zung i.H.v. brutto rd. 400 € auf. In den Mo­na­ten Sep­tem­ber bis De­zem­ber 2009 zahlte die Be­klagte je­weils nur rd. 8.000 €, weil die Miete we­gen des Was­ser­ein­tritts um mtl. rd. 100 € ge­min­dert sei.

§ 8 des for­mu­larmäßig ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­trags lau­tet:

  1. "Der Mie­ter kann ge­gen die Miete we­der auf­rech­nen noch ein Zurück­be­hal­tungs­recht ausüben oder die Miete min­dern. Hier­von aus­ge­nom­men sind For­de­run­gen des Mie­ters we­gen Scha­den­er­satz für Nichterfüllung oder Auf­wen­dungs­er­satz in­folge ei­nes anfäng­li­chen oder nachträgli­chen Man­gels der Miet­sa­che, den der Ver­mie­ter we­gen Vor­satz oder gro­ber Fahrlässig­keit zu ver­tre­ten hat, und an­dere For­de­run­gen aus dem Miet­verhält­nis, so­weit sie un­be­strit­ten, rechtskräftig fest­ge­stellt oder ent­schei­dungs­reif sind. Die Auf­rech­nung oder die Ausübung des Zurück­be­hal­tungs­rechts ist nur zulässig, wenn der Mie­ter seine Ab­sicht dem Ver­mie­ter min­des­tens einen Mo­nat vor Fällig­keit der Miete schrift­lich an­ge­zeigt hat.
  2. Die Er­stat­tung et­wai­ger im Wege der Auf­rech­nung gel­tend ge­mach­ter Ge­gen­for­de­run­gen des Mie­ters aus dem Miet­verhält­nis er­folgt in mtl. Teil­beträgen, die 30 Pro­zent der je­wei­li­gen Mo­nats­miete nicht über­stei­gen dürfen.
  3. Eine Auf­rech­nung ge­gen Ne­ben­kos­ten oder eine Min­de­rung der Ne­ben­kos­ten durch den Mie­ter ist un­zulässig."

AG und LG ga­ben der auf Zah­lung von rd. 4.000 € nebst Zin­sen ge­rich­te­ten Klage statt. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das LG geht zwar zu­tref­fend da­von aus, dass die Miet­min­de­rung bei der Ge­schäfts­raum­miete an­ders als bei der Wohn­raum­miete ein­ge­schränkt wer­den kann. Dies folgt aus einem Um­kehr­schluss zu § 536 Abs. 4 BGB. Eine sol­che Ein­schränkung ist grundsätz­lich auch for­mu­larmäßig möglich. Glei­ches gilt grundsätz­lich für eine for­mu­larmäßige Ein­schränkung der Auf­rech­nung auf un­be­strit­tene, rechtskräftig fest­ge­stellte oder ent­schei­dungs­reife Ge­gen­for­de­run­gen. Ent­ge­gen der An­sicht des LG hält die Be­stim­mung in § 8 Zif­fer 1 des Miet­ver­trags je­doch ei­ner In­halts­kon­trolle am Maßstab des § 307 BGB nicht stand.

Nach dem Wort­laut der strei­ti­gen Klau­sel ist eine Min­de­rung der Miete ebenso wie die Auf­rech­nung und die Ausübung ei­nes Zurück­be­hal­tungs­rechts ge­gen die Miete aus­ge­schlos­sen. Aus­ge­nom­men hier­von sind For­de­run­gen des Mie­ters auf Scha­dens­er­satz we­gen Nichterfüllung oder Auf­wen­dungs­er­satz in­folge ei­nes anfäng­li­chen oder nachträgli­chen Man­gels der Miet­sa­che, den der Ver­mie­ter we­gen Vor­sat­zes oder gro­ber Fahrlässig­keit zu ver­tre­ten hat. Fer­ner sind aus­ge­nom­men an­dere For­de­run­gen des Mie­ters aus dem Miet­verhält­nis, so­weit sie un­be­strit­ten, rechtskräftig fest­ge­stellt oder ent­schei­dungs­reif sind. Die Aus­nahme für un­be­strit­tene, rechtskräftig fest­ge­stellte oder ent­schei­dungs­reife For­de­run­gen be­schränkt sich also ausdrück­lich auf For­de­run­gen "aus dem Miet­verhält­nis". In Be­zug auf nicht aus dem Miet­verhält­nis stam­mende For­de­run­gen bleibt es klau­sel­gemäß bei dem un­ein­ge­schränk­ten Auf­rech­nungs­ver­bot.

Da­nach er­laubt die Klau­sel keine Auf­rech­nung ge­gen die Miete mit un­be­strit­te­nen oder rechtskräftig fest­ge­stell­ten For­de­run­gen aus einem außer­halb des Miet­ver­trags ste­hen­den Rechts­verhält­nis. Mit die­sem In­halt hält die Klau­sel ei­ner In­halts­kon­trolle am Maßstab von § 307 BGB nicht stand. Nach § 309 Nr. 3 BGB ist eine Be­stim­mung in AGB un­wirk­sam, durch die dem Ver­trags­part­ner des Ver­wen­ders die Be­fug­nis ge­nom­men wird, mit ei­ner un­be­strit­te­nen oder rechtskräftig fest­ge­stell­ten For­de­rung auf­zu­rech­nen. Diese Be­stim­mung ist zwar im vor­lie­gen­den Fall nicht un­mit­tel­bar an­wend­bar, weil die Be­klagte die Räume als Un­ter­neh­me­rin ge­mie­tet hat (§ 310 Abs. 1 BGB i.V.m. § 14 BGB). Sie stellt aber eine kon­kre­ti­sierte Aus­ge­stal­tung des Be­nach­tei­li­gungs­ver­bots des § 307 BGB dar, da es sich bei dem Aus­schluss der Auf­rech­nung in den ge­nann­ten Fällen um eine be­son­ders schwer­wie­gende Verkürzung der Rechte des Ver­trags­part­ners han­delt, die auch im Ge­schäfts­ver­kehr nicht hin­ge­nom­men wer­den kann.

Der da­nach in­halt­lich an § 309 Nr. 3 BGB aus­zu­rich­ten­den In­halts­kon­trolle hält das in § 8 Zif­fer 1 des Miet­ver­trags ge­re­gelte Auf­rech­nungs­ver­bot nicht stand, in­dem es die Zulässig­keit der Auf­rech­nung mit un­be­strit­te­nen oder rechtskräftig fest­ge­stell­ten For­de­run­gen auf sol­che aus dem Miet­verhält­nis be­schränkt. Eine der­ar­tige Verkürzung der Ge­gen­rechte des Be­klag­ten be­nach­tei­ligt die­sen ent­ge­gen den Ge­bo­ten von Treu und Glau­ben un­an­ge­mes­sen und ist da­her gemäß § 307 BGB un­wirk­sam. Der Ver­stoß hat zur Folge, dass die Klau­sel ins­ge­samt un­wirk­sam ist. Eine gel­tungs­er­hal­tende Re­duk­tion des Auf­rech­nungs­ver­bots auf ein in­halt­lich noch zulässi­ges Maß kommt nicht in Be­tracht.

Zwar ist, wenn sich eine For­mu­lar­klau­sel nach ih­rem Wort­laut aus sich her­aus verständ­lich und sinn­voll in einen in­halt­lich zulässi­gen und in einen un­zulässi­gen Re­ge­lungs­teil tren­nen lässt, die Auf­recht­er­hal­tung des zulässi­gen Teils recht­lich un­be­denk­lich. Diese Vor­aus­set­zun­gen lie­gen hier je­doch nicht vor. Denn die klau­selmäßige Ge­stat­tung der Auf­rech­nungsmöglich­keit mit un­be­strit­te­nen oder rechtskräftig fest­ge­stell­ten For­de­run­gen ist in­halt­lich der­art eng mit der Be­schränkung auf For­de­run­gen aus dem Miet­verhält­nis selbst verknüpft, dass diese bei einem Her­aus­strei­chen der Be­schränkung in­halt­lich um­ge­stal­tet und mit einem an­de­ren In­halt auf­recht­er­hal­ten würde. Glei­ches gilt für die mit glei­cher Ziel­rich­tung in einem ein­heit­li­chen Satz ver­ein­bar­ten grundsätz­li­chen Ver­bote der Auf­rech­nung, der Ausübung ei­nes Zurück­be­hal­tungs­rechts und der Be­ru­fung auf eine Min­de­rung der Miete.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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