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Grundsteuerbefreiung bei einer Öffentlich-Privaten-Partnerschaft

Hessisches FG 11.12.2014, 3 K 1511/11

Wird eine Schule im Rah­men ei­ner Öff­ent­lich-Pri­va­ten-Part­ner­schaft (ÖPP-Pro­jekt) auf der Grund­lage ei­nes Erb­bau­rechts­ver­tra­ges zum Teil sa­niert und zum Teil neu er­rich­tet so­wie auf­grund ei­nes Miet­ver­tra­ges ge­nutzt, kommt eine Grund­steu­er­be­frei­ung hin­sicht­lich des Erb­bau­rechts nur dann in Be­tracht, wenn zum Ende des Ver­trags­verhält­nis­ses die Rücküber­tra­gung des Grund­be­sit­zes auf die öff­ent­li­che Hand ver­bind­lich fest­ge­legt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ist eine GmbH & Co KG, an der ein Land­kreis (Schulträger) als ein­zi­ger Kom­man­di­tist be­tei­ligt war. Der Land­kreis war auch Ei­gentümer von Schul­grundstücken. Im Jahre 2005 schloss der Land­kreis mit der Kläge­rin einen no­ta­ri­el­len Erb­bau­rechts­ver­trag. Da­durch be­stellte der Land­kreis der Kläge­rin an einem der Schul­grundstücke ein Erb­bau­recht mit ei­ner Lauf­zeit von 40 Jah­ren. In­so­weit war die Kläge­rin be­rech­tigt, auf dem Erb­bau­grundstück Schul­gebäude zu sa­nie­ren, ab­zu­bre­chen und be­stimmte Bau­werke mit den dazu er­for­der­li­chen An­la­gen zu er­rich­ten. Fer­ner schlos­sen die Kläge­rin und der Land­kreis im Jahr 2006 für die Nut­zung als Schule für die Dauer von 25 Jah­ren einen Miet­ver­trag mit ei­ner Verlänge­rungs­op­tion von zehn Jah­ren. Das Ende des Miet­ver­tra­ges wurde später auf den 31.10.2034 fest­ge­legt.

Das Fi­nanz­amt for­derte die Kläge­rin auf, eine Erklärung zur Fest­stel­lung des Ein­heits­werts für das ihr zu­ste­hende Erb­bau­recht ein­zu­rei­chen. Die Kläge­rin ver­trat dem­ge­genüber die Auf­fas­sung, eine Ein­heits­wert­fest­stel­lung für das Erb­bau­recht sei nicht er­for­der­lich, weil in­so­weit die Merk­male ei­ner Grund­steu­er­be­frei­ung ge­ge­ben seien. Des­halb kam sie der Auf­for­de­rung des Fi­nanz­amts nicht nach. Das Fi­nanz­amt be­auf­tragte dar­auf­hin sei­nen Bau­sach­verständi­gen, die für die Ein­heits­wert­fest­stel­lung er­for­der­li­chen Sach­ver­halte auf dem Grundstück zu er­mit­teln. Auf der Grund­lage des Be­richts des Sach­verständi­gen er­mit­telte das Fi­nanz­amt so­wohl für das Erb­bau­recht als auch für das mit dem Erb­bau­recht be­las­tete Grundstück einen Ein­heits­wert.

Das Hes­si­sche FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Das Ur­teil ist nicht rechtskräftig. Die Re­vi­sion zum BFH wurde we­gen grundsätz­li­cher Be­deu­tung der Rechts­sa­che zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Das Fi­nanz­amt hat für das Erb­bau­recht zu Recht einen Ein­heits­wert fest­ge­stellt und einen Grund­steu­er­mess­be­trag fest­ge­setzt.

Für das Erb­bau­recht greift eine Be­frei­ung von der Grund­steuer nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 S. 3 GrStG nicht ein. Hierfür wäre es er­for­der­lich ge­we­sen, dass zum Ende des die Nut­zung re­geln­den (Miet-)Ver­tra­ges die Rücküber­tra­gung des Grund­be­sit­zes in ir­gend­ei­ner Weise ver­bind­lich fest­ge­legt wird. Dies war vor­lie­gend aber nicht der Fall. We­der nach dem Miet­ver­trag noch nach dem Erb­bau­rechts­ver­trag war die Kläge­rin ver­pflich­tet, das Erb­bau­recht - und da­mit den Grund­be­sitz - zum Ende des Miet­ver­tra­ges auf den Land­kreis zurück zu über­tra­gen.

Es be­steht dartüber hin­aus kein Grund für die An­nahme, das hier be­trof­fene Gebäude werde in je­dem Fall bis zum Ab­lauf des Erb­bau­rechts zu Schul­zwe­cken ge­nutzt, auch wenn es für den bis­he­ri­gen Zweck nicht mehr benötigt wer­den sollte. Schul­gebäude sind ei­ner al­ter­na­ti­ven Nut­zung durch Dritte ohne wei­te­res zugäng­lich. Der Land­kreis war als Kom­man­di­tist der kla­gen­den Ge­sell­schaft nach den kon­kre­ten Verhält­nis­sen über­dies auch nicht in der Lage, den Be­trieb ei­ner Schule in dem hier be­trof­fe­nen Gebäude bis zum Ab­schluss des Erb­bau­rechts durch­zu­set­zen.

Die Ver­trags­par­teien ha­ben vor­lie­gend mit dem von ih­nen kon­zi­pier­ten ÖPP-Mo­dell eine Kon­struk­tion gewählt, die es der Kläge­rin ermögli­chen sollte, den sog. Lea­sing-Grundsätzen der Fi­nanz­ver­wal­tung zu genügen und da­mit be­stimmte Vor­teile im Be­reich des Er­trag­steu­er­rechts zu er­lan­gen. Wenn da­durch aber im Be­reich der Grund­steuer wie hier ge­wisse Be­las­tun­gen ent­ste­hen, so ist dies die Folge ei­ner selbst­be­stimm­ten Ge­stal­tung, die keine vom Wil­len des Ge­setz­ge­bers ab­wei­chende Aus­le­gung der ein­schlägi­gen Steu­er­rechts­norm recht­fer­tigt.

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