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Grundsteuerbefreiung bei einer Öffentlich-Privaten-Partnerschaft

Hessisches FG 11.12.2014, 3 K 1511/11

Wird eine Schule im Rahmen einer Öffentlich-Privaten-Partnerschaft (ÖPP-Projekt) auf der Grundlage eines Erbbaurechtsvertrages zum Teil saniert und zum Teil neu errichtet sowie aufgrund eines Mietvertrages genutzt, kommt eine Grundsteuerbefreiung hinsichtlich des Erbbaurechts nur dann in Betracht, wenn zum Ende des Vertragsverhältnisses die Rückübertragung des Grundbesitzes auf die öffentliche Hand verbindlich festgelegt wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ist eine GmbH & Co KG, an der ein Land­kreis (Schul­trä­ger) als ein­zi­ger Kom­man­di­tist betei­ligt war. Der Land­kreis war auch Eigen­tü­mer von Schul­grund­stü­cken. Im Jahre 2005 sch­loss der Land­kreis mit der Klä­ge­rin einen nota­ri­el­len Erb­bau­rechts­ver­trag. Dadurch bes­tellte der Land­kreis der Klä­ge­rin an einem der Schul­grund­stü­cke ein Erb­bau­recht mit einer Lauf­zeit von 40 Jah­ren. Inso­weit war die Klä­ge­rin berech­tigt, auf dem Erb­bau­grund­stück Schul­ge­bäude zu sanie­ren, abzu­b­re­chen und bestimmte Bau­werke mit den dazu erfor­der­li­chen Anla­gen zu errich­ten. Fer­ner sch­los­sen die Klä­ge­rin und der Land­kreis im Jahr 2006 für die Nut­zung als Schule für die Dauer von 25 Jah­ren einen Miet­ver­trag mit einer Ver­län­ge­rung­s­op­tion von zehn Jah­ren. Das Ende des Miet­ver­tra­ges wurde spä­ter auf den 31.10.2034 fest­ge­legt.

Das Finanz­amt for­derte die Klä­ge­rin auf, eine Erklär­ung zur Fest­stel­lung des Ein­heits­werts für das ihr zuste­hende Erb­bau­recht ein­zu­rei­chen. Die Klä­ge­rin ver­t­rat dem­ge­gen­über die Auf­fas­sung, eine Ein­heits­wert­fest­stel­lung für das Erb­bau­recht sei nicht erfor­der­lich, weil inso­weit die Merk­male einer Grund­steu­er­be­f­rei­ung gege­ben seien. Des­halb kam sie der Auf­for­de­rung des Finanzamts nicht nach. Das Finanz­amt beauf­tragte dar­auf­hin sei­nen Bau­sach­ver­stän­di­gen, die für die Ein­heits­wert­fest­stel­lung erfor­der­li­chen Sach­ver­halte auf dem Grund­stück zu ermit­teln. Auf der Grund­lage des Berichts des Sach­ver­stän­di­gen ermit­telte das Finanz­amt sowohl für das Erb­bau­recht als auch für das mit dem Erb­bau­recht belas­tete Grund­stück einen Ein­heits­wert.

Das Hes­si­sche FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Das Urteil ist nicht rechts­kräf­tig. Die Revi­sion zum BFH wurde wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che zuge­las­sen.

Die Gründe:
Das Finanz­amt hat für das Erb­bau­recht zu Recht einen Ein­heits­wert fest­ge­s­tellt und einen Grund­steu­er­mess­be­trag fest­ge­setzt.

Für das Erb­bau­recht greift eine Bef­rei­ung von der Grund­steuer nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i.V.m. Abs. 1 S. 3 GrStG nicht ein. Hier­für wäre es erfor­der­lich gewe­sen, dass zum Ende des die Nut­zung regeln­den (Miet-)Ver­tra­ges die Rück­über­tra­gung des Grund­be­sit­zes in irgend­ei­ner Weise ver­bind­lich fest­ge­legt wird. Dies war vor­lie­gend aber nicht der Fall. Weder nach dem Miet­ver­trag noch nach dem Erb­bau­rechts­ver­trag war die Klä­ge­rin verpf­lich­tet, das Erb­bau­recht - und damit den Grund­be­sitz - zum Ende des Miet­ver­tra­ges auf den Land­kreis zurück zu über­tra­gen.

Es besteht dart­über hin­aus kein Grund für die Annahme, das hier betrof­fene Gebäude werde in jedem Fall bis zum Ablauf des Erb­bau­rechts zu Schulzwe­cken genutzt, auch wenn es für den bis­he­ri­gen Zweck nicht mehr benö­t­igt wer­den sollte. Schul­ge­bäude sind einer alter­na­ti­ven Nut­zung durch Dritte ohne wei­te­res zugäng­lich. Der Land­kreis war als Kom­man­di­tist der kla­gen­den Gesell­schaft nach den kon­k­re­ten Ver­hält­nis­sen über­dies auch nicht in der Lage, den Betrieb einer Schule in dem hier betrof­fe­nen Gebäude bis zum Abschluss des Erb­bau­rechts durch­zu­set­zen.

Die Ver­trag­s­par­teien haben vor­lie­gend mit dem von ihnen kon­zi­pier­ten ÖPP-Modell eine Kon­struk­tion gewählt, die es der Klä­ge­rin ermög­li­chen sollte, den sog. Lea­sing-Grund­sät­zen der Finanz­ver­wal­tung zu genü­gen und damit bestimmte Vor­teile im Bereich des Ertrag­steu­er­rechts zu erlan­gen. Wenn dadurch aber im Bereich der Grund­steuer wie hier gewisse Belas­tun­gen ent­ste­hen, so ist dies die Folge einer selbst­be­stimm­ten Gestal­tung, die keine vom Wil­len des Gesetz­ge­bers abwei­chende Aus­le­gung der ein­schlä­g­i­gen Steu­er­rechtsnorm recht­fer­tigt.

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