de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Dingliches Vorkaufsrecht an ungeteilten Grundstücken bei Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils

BGH 11.7.2014, V ZR 18/13

Es ist anerkannt, dass ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ungeteilten Grundstück auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem belasteten Grundstück gerichtet sein kann, wenn der zu verschaffende Miteigentumsanteil hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist. Ob diese Möglichkeit der Ausgestaltung eines Vorkaufsrechts auch für eine Beschränkung der Ausübung auf den Erwerb ideeller Bruchteile gilt, ist für das Vorkaufsrecht im Allgemeinen bislang noch nicht diskutiert worden, letztlich aber zu bejahen.

Der Sach­ver­halt:
Den Klä­gern gehört seit 1986 eine Eigen­tums­woh­nung in Form eines Woh­nungs- und Tei­lerb­bau­rechts. Das Erb­bau­recht hatte sich der dama­lige Eigen­tü­mer an einer Teil­fläche zunächst selbst bes­tellt, um, "nach Neu­par­zel­lie­rung durch Ver­äu­ße­rung von Miterb­bau­recht­s­an­tei­len Bau­in­ter­es­sen­ten im Rah­men einer Bau­ge­mein­schaft die Gebäu­de­er­rich­tung unter Bil­dung von Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum zu ermög­li­chen". Auf dem Erb­bau­grund­stück las­tet ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht fol­gen­den Inhalts:

"Der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer räumt dem jewei­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten - meh­re­ren gemein­schaft­lich, bei Woh­nungs- und Tei­lerb­bau­rech­ten meh­re­ren Berech­tig­ten in einer Ein­heit gemein­schaft­lich - für die Dauer des Erb­bau­rechts ein Vor­kaufs­recht für alle Fälle des Ver­kaufs an dem Erb­bau­grund­stück ein."

Über das Ver­mö­gen der dama­li­gen Eigen­tü­me­rin wurde 2001 das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net. Der beklagte Insol­venz­ver­wal­ter bot den Woh­nung­s­erb­bau­be­rech­tig­ten, dar­un­ter den Klä­gern, einen ihren Woh­nungs- oder Tei­lerb­bau­rech­ten ent­sp­re­chen­den Mit­ei­gen­tum­s­an­teil an dem Grund­stück zum Kauf an. Das Ange­bot lehn­ten die Klä­ger ab, weil ihnen der Preis zu hoch erschien, wäh­rend andere Woh­nung­s­erb­bau­be­rech­tigte es annah­men.

Der Beklagte über­trug im März 2005 das Eigen­tum an dem Erb­bau­grund­stück und an wei­te­ren 86, eben­falls mit Erb­bau­rech­ten belas­te­ten Grund­stü­cken unent­gelt­lich an eine unmit­tel­bar zuvor gegrün­dete Gesell­schaft. Außer­dem über­trug er die Anteile an der Gesell­schaft und an deren Kom­p­le­men­tärin für 25.000 € für die Anteile an der Kom­p­le­men­tärin, einer GmbH, und von 7,44 Mio. € für die Kom­man­di­t­an­teile auf eine Inves­to­rin. Die Klä­ger, die auf­grund der im März 2005 gesch­los­se­nen Ver­träge den Vor­kaufs­fall für ein­ge­t­re­ten hiel­ten, übten das Vor­kaufs­recht aus und ver­lan­gen u.a. die Über­tra­gung des ihrem Woh­nungs- und Tei­lerb­bau­recht ent­sp­re­chen­den Mit­ei­gen­tum­s­an­teils an dem Erb­bau­grund­stück Zug um Zug gegen Zah­lung von 14.860 €.

Die Klage blieb in den Tat­sa­chen­in­stan­zen erfolg­los. Mit Urteil vom 27.1.2012 (Az.: V ZR 272/10) hatte der BGH das erste Beru­fung­s­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sache an das OLG zurück­ver­wie­sen. Die­ses hat die Beru­fung der Klä­ger erneut zurück­ge­wie­sen. Auf die wei­tere Beru­fung der Klä­ger hat der BGH das Beru­fung­s­ur­teil wie­derum auf­ge­ho­ben und die Sache an das OLG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:
Zu Unrecht hat das OLG ange­nom­men, das Vor­kaufs­recht ver­schaffe den Berech­tig­ten nur einen Anspruch auf Ankauf des gan­zen Erb­bau­grund­stücks und stehe den Woh­nung­s­erb­bau­be­rech­tig­ten auch nur gemein­schaft­lich zu. Das Vor­kaufs­recht hat viel­mehr den von den Klä­gern ange­nom­me­nen Inhalt. Es steht den Berech­tig­ten jedes Woh­nung­s­erb­bau­rechts ein­zeln zu und ist auf die Ver­schaf­fung eines Mit­ei­gen­tum­s­an­teils an dem Erb­bau­grund­stück gerich­tet, der ihrer Mit­be­rech­ti­gung an dem Erb­bau­recht ent­spricht.

Zwar kann ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht nach §§ 1094, 1095 BGB nur an dem gan­zen Grund­stück oder an bereits beste­hen­den Mit­ei­gen­tum­s­an­tei­len bes­tellt wer­den. Aner­kannt ist aller­dings ein an dem gan­zen (unge­teil­ten) Grund­stück las­ten­des ding­li­ches Vor­kaufs­recht, das in der Weise beschränkt ist, dass der Berech­tigte bei dem Ver­kauf des Grund­stücks nur eine reale Teil­fläche soll erwer­ben dür­fen, die aber hin­rei­chend bestimmt sein muss. Ob diese Mög­lich­keit der Aus­ge­stal­tung eines Vor­kaufs­rechts auch für eine Beschrän­kung der Aus­übung auf den Erwerb ide­el­ler Bruch­teile gilt, ist für das Vor­kaufs­recht im All­ge­mei­nen bis­lang, soweit ersicht­lich, noch nicht dis­ku­tiert wor­den. Die Frage ist aber zu beja­hen.

Der Annahme eines Vor­kaufs­rechts jedes ein­zel­nen Inha­bers von Woh­nung­s­erb­bau­rech­ten an dem Erb­bau­grund­stück steht auch nicht ent­ge­gen, dass es sich um ein sub­jek­tiv-ding­li­ches Vor­kaufs­recht han­delt und ein sol­ches Vor­kaufs­recht bei der Auf­tei­lung des herr­schen­den Grund­stücks nicht in Ein­zel­rechte zer­fällt, son­dern als ein­heit­li­ches Recht beste­hen bleibt und nur gemein­schaft­lich aus­ge­übt wer­den kann. Die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung der Woh­nung­s­erb­bau­be­rech­tig­ten war hier nicht als bloße Folge der Auf­tei­lung des Erb­bau­rechts in Woh­nungs­ei­gen­tum ent­stan­den. Sie war viel­mehr von vorn­he­r­ein als eigen­stän­dige Berech­ti­gung der Woh­nung­s­erb­bau­be­rech­tig­ten vor­ge­se­hen, frei­lich unter der dann auch ein­ge­t­re­te­nen - Bedin­gung, dass es zu die­ser Auf­tei­lung kommt. Das war recht­lich mög­lich.

Einer Vor­kaufs­be­rech­ti­gung der ein­zel­nen Inha­ber von Woh­nung­s­erb­bau­rech­ten steht auch nicht ent­ge­gen, dass das Erb­bau­grund­stück dann mit meh­re­ren Vor­kaufs­rech­ten belas­tet ist, die alle den glei­chen Rang haben und nach der Gestal­tung­s­i­dee auch haben sol­len. Die Begrün­dung meh­re­rer gleichran­gi­ger Vor­kaufs­rechte an einem Grund­stück ist zwar grund­sätz­lich aus­ge­sch­los­sen. Etwas ande­res gilt nach h.M. aber jeden­falls dann, wenn durch Ver­ein­ba­rung Kol­li­sio­nen zwi­schen den gleichran­gi­gen Vor­kaufs­rech­ten ver­mie­den wer­den. Das war hier der Fall, weil die Vor­kaufs­rechte auf Ver­schaf­fung ide­el­ler Bruch­teile ent­sp­re­chend der Auf­tei­lung des Erb­bau­rechts gerich­tet waren.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben