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Dingliches Vorkaufsrecht an ungeteilten Grundstücken bei Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils

BGH 11.7.2014, V ZR 18/13

Es ist an­er­kannt, dass ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht an einem un­ge­teil­ten Grundstück auf den Er­werb ei­nes noch zu bil­den­den Mit­ei­gen­tums­an­teils an dem be­las­te­ten Grundstück ge­rich­tet sein kann, wenn der zu ver­schaf­fende Mit­ei­gen­tums­an­teil hin­rei­chend be­stimmt oder be­stimm­bar ist. Ob diese Möglich­keit der Aus­ge­stal­tung ei­nes Vor­kaufs­rechts auch für eine Be­schränkung der Ausübung auf den Er­werb ide­el­ler Bruch­teile gilt, ist für das Vor­kaufs­recht im All­ge­mei­nen bis­lang noch nicht dis­ku­tiert wor­den, letzt­lich aber zu be­ja­hen.

Der Sach­ver­halt:
Den Klägern gehört seit 1986 eine Ei­gen­tums­woh­nung in Form ei­nes Woh­nungs- und Tei­ler­bbau­rechts. Das Erb­bau­recht hatte sich der da­ma­lige Ei­gentümer an ei­ner Teilfläche zunächst selbst be­stellt, um, "nach Neu­par­zel­lie­rung durch Veräußerung von Miterb­bau­rechts­an­tei­len Bau­in­ter­es­sen­ten im Rah­men ei­ner Bau­ge­mein­schaft die Gebäude­er­rich­tung un­ter Bil­dung von Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum zu ermögli­chen". Auf dem Erb­bau­grundstück las­tet ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht fol­gen­den In­halts:

"Der Grundstücks­ei­gentümer räumt dem je­wei­li­gen Erb­bau­be­rech­tig­ten - meh­re­ren ge­mein­schaft­lich, bei Woh­nungs- und Tei­ler­bbau­rech­ten meh­re­ren Be­rech­tig­ten in ei­ner Ein­heit ge­mein­schaft­lich - für die Dauer des Erb­bau­rechts ein Vor­kaufs­recht für alle Fälle des Ver­kaufs an dem Erb­bau­grundstück ein."

Über das Vermögen der da­ma­li­gen Ei­gentüme­rin wurde 2001 das In­sol­venz­ver­fah­ren eröff­net. Der be­klagte In­sol­venz­ver­wal­ter bot den Woh­nungs­erb­bau­be­rech­tig­ten, dar­un­ter den Klägern, einen ih­ren Woh­nungs- oder Tei­ler­bbau­rech­ten ent­spre­chen­den Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem Grundstück zum Kauf an. Das An­ge­bot lehn­ten die Kläger ab, weil ih­nen der Preis zu hoch er­schien, während an­dere Woh­nungs­erb­bau­be­rech­tigte es an­nah­men.

Der Be­klagte über­trug im März 2005 das Ei­gen­tum an dem Erb­bau­grundstück und an wei­te­ren 86, eben­falls mit Erb­bau­rech­ten be­las­te­ten Grundstücken un­ent­gelt­lich an eine un­mit­tel­bar zu­vor gegründete Ge­sell­schaft. Außer­dem über­trug er die An­teile an der Ge­sell­schaft und an de­ren Kom­ple­mentärin für 25.000 € für die An­teile an der Kom­ple­mentärin, ei­ner GmbH, und von 7,44 Mio. € für die Kom­man­dit­an­teile auf eine In­ves­torin. Die Kläger, die auf­grund der im März 2005 ge­schlos­se­nen Verträge den Vor­kaufs­fall für ein­ge­tre­ten hiel­ten, übten das Vor­kaufs­recht aus und ver­lan­gen u.a. die Über­tra­gung des ih­rem Woh­nungs- und Tei­ler­bbau­recht ent­spre­chen­den Mit­ei­gen­tums­an­teils an dem Erb­bau­grundstück Zug um Zug ge­gen Zah­lung von 14.860 €.

Die Klage blieb in den Tat­sa­chen­in­stan­zen er­folg­los. Mit Ur­teil vom 27.1.2012 (Az.: V ZR 272/10) hatte der BGH das er­ste Be­ru­fungs­ur­teil auf­ge­ho­ben und die Sa­che an das OLG zurück­ver­wie­sen. Die­ses hat die Be­ru­fung der Kläger er­neut zurück­ge­wie­sen. Auf die wei­tere Be­ru­fung der Kläger hat der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil wie­derum auf­ge­ho­ben und die Sa­che an das OLG zurück­ver­wie­sen.

Gründe:
Zu Un­recht hat das OLG an­ge­nom­men, das Vor­kaufs­recht ver­schaffe den Be­rech­tig­ten nur einen An­spruch auf An­kauf des gan­zen Erb­bau­grundstücks und stehe den Woh­nungs­erb­bau­be­rech­tig­ten auch nur ge­mein­schaft­lich zu. Das Vor­kaufs­recht hat viel­mehr den von den Klägern an­ge­nom­me­nen In­halt. Es steht den Be­rech­tig­ten je­des Woh­nungs­erb­bau­rechts ein­zeln zu und ist auf die Ver­schaf­fung ei­nes Mit­ei­gen­tums­an­teils an dem Erb­bau­grundstück ge­rich­tet, der ih­rer Mit­be­rech­ti­gung an dem Erb­bau­recht ent­spricht.

Zwar kann ein ding­li­ches Vor­kaufs­recht nach §§ 1094, 1095 BGB nur an dem gan­zen Grundstück oder an be­reits be­ste­hen­den Mit­ei­gen­tums­an­tei­len be­stellt wer­den. An­er­kannt ist al­ler­dings ein an dem gan­zen (un­ge­teil­ten) Grundstück las­ten­des ding­li­ches Vor­kaufs­recht, das in der Weise be­schränkt ist, dass der Be­rech­tigte bei dem Ver­kauf des Grundstücks nur eine reale Teilfläche soll er­wer­ben dürfen, die aber hin­rei­chend be­stimmt sein muss. Ob diese Möglich­keit der Aus­ge­stal­tung ei­nes Vor­kaufs­rechts auch für eine Be­schränkung der Ausübung auf den Er­werb ide­el­ler Bruch­teile gilt, ist für das Vor­kaufs­recht im All­ge­mei­nen bis­lang, so­weit er­sicht­lich, noch nicht dis­ku­tiert wor­den. Die Frage ist aber zu be­ja­hen.

Der An­nahme ei­nes Vor­kaufs­rechts je­des ein­zel­nen In­ha­bers von Woh­nungs­erb­bau­rech­ten an dem Erb­bau­grundstück steht auch nicht ent­ge­gen, dass es sich um ein sub­jek­tiv-ding­li­ches Vor­kaufs­recht han­delt und ein sol­ches Vor­kaufs­recht bei der Auf­tei­lung des herr­schen­den Grundstücks nicht in Ein­zel­rechte zerfällt, son­dern als ein­heit­li­ches Recht be­ste­hen bleibt und nur ge­mein­schaft­lich ausgeübt wer­den kann. Die Vor­kaufs­be­rech­ti­gung der Woh­nungs­erb­bau­be­rech­tig­ten war hier nicht als bloße Folge der Auf­tei­lung des Erb­bau­rechts in Woh­nungs­ei­gen­tum ent­stan­den. Sie war viel­mehr von vorn­her­ein als ei­genständige Be­rech­ti­gung der Woh­nungs­erb­bau­be­rech­tig­ten vor­ge­se­hen, frei­lich un­ter der dann auch ein­ge­tre­te­nen - Be­din­gung, dass es zu die­ser Auf­tei­lung kommt. Das war recht­lich möglich.

Ei­ner Vor­kaufs­be­rech­ti­gung der ein­zel­nen In­ha­ber von Woh­nungs­erb­bau­rech­ten steht auch nicht ent­ge­gen, dass das Erb­bau­grundstück dann mit meh­re­ren Vor­kaufs­rech­ten be­las­tet ist, die alle den glei­chen Rang ha­ben und nach der Ge­stal­tungs­idee auch ha­ben sol­len. Die Begründung meh­re­rer gleich­ran­gi­ger Vor­kaufs­rechte an einem Grundstück ist zwar grundsätz­lich aus­ge­schlos­sen. Et­was an­de­res gilt nach h.M. aber je­den­falls dann, wenn durch Ver­ein­ba­rung Kol­li­sio­nen zwi­schen den gleich­ran­gi­gen Vor­kaufs­rech­ten ver­mie­den wer­den. Das war hier der Fall, weil die Vor­kaufs­rechte auf Ver­schaf­fung ide­el­ler Bruch­teile ent­spre­chend der Auf­tei­lung des Erb­bau­rechts ge­rich­tet wa­ren.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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