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Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters

BGH 17.6.2015, VIII ZR 19/14

Der BGH hat sich mit der Frage be­schäftigt, ob der Ver­mie­ter in der Ver­brau­cher­in­sol­venz des Mie­ters eine außer­or­dent­li­che Kündi­gung we­gen Zah­lungs­ver­zugs nach der "Frei­gabe" des Miet­verhält­nis­ses sei­tens des In­sol­venz­ver­wal­ters/Treuhänders auf Mietrückstände stützen kann, die be­reits vor der In­sol­venz­an­trag­stel­lung ent­stan­den sind. Wei­ter­hin hat der BGH dazu Stel­lung ge­nom­men, in wel­chem Um­fang ein Mie­ter ne­ben der be­rech­tig­ten Miet­min­de­rung zusätz­lich Teile der Miete gem. § 320 Abs. 1 BGB zurück­hal­ten darf, so­lange der Ver­mie­ter Mängel der Miet­woh­nung nicht be­sei­tigt.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte ist seit dem Jahr 1988 Mie­ter ei­ner im Ei­gen­tum der Kläge­rin ste­hen­den Woh­nung. Die Ge­samt­miete beträgt mtl. 530 €. Auf An­trag des Be­klag­ten wurde am 17.6.2010 das Ver­brau­cher­in­sol­venz­ver­fah­ren über sein Vermögen eröff­net. Die Treuhände­rin erklärte am 1.7.2010 die "Frei­gabe" des Miet­verhält­nis­ses nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO.

Der Be­klagte zahlte in den Mo­na­ten März 2009 bis Ok­to­ber 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Kläge­rin kündigte das Miet­verhält­nis im Ok­to­ber 2012 un­ter Be­ru­fung auf seit März 2009 auf­ge­lau­fene Mietrückstände i.H.v. ins­ge­samt rd. 14.800 € frist­los nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB.

Das AG gab der Räum­ungs­klage statt; das LG wies sie ab. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Be­ru­fung des Be­klag­ten ge­gen das Ur­teil des AG zurück.

Die Gründe:
Die Kündi­gungs­sperre des § 112 Nr. 1 InsO entfällt mit Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tungs­erklärung (auch Frei­ga­be­erklärung ge­nannt) nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO; eine außer­or­dent­li­che Kündi­gung kann auch auf Mietrückstände gestützt wer­den, die vor der Eröff­nung des In­sol­venz­ver­fah­rens auf­ge­lau­fen sind.

Die Ent­haf­tungs­erklärung be­wirkt, dass das Miet­verhält­nis nicht mehr mas­se­be­fan­gen ist, son­dern in die Verfügungs­be­fug­nis der Ver­trags­par­teien zurückfällt, so dass eine Kündi­gung grundsätz­lich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO ge­re­gel­ten Kündi­gungs­sperre ste­hen dem nicht ent­ge­gen, denn die Norm dient dem Schutz der In­sol­venz­masse und ei­ner mögli­chen Fortführung des Schuld­ner­un­ter­neh­mens und ge­rade nicht dem persönli­chen Schutz des bei In­sol­venz­an­trags­stel­lung im Zah­lungs­ver­zug be­find­li­chen Mie­ters/Schuld­ners vor dem Ver­lust der Woh­nung.

Auch § 109 Abs. 1 S. 2 InsO soll le­dig­lich ver­hin­dern, dass der Mie­ter ein Ver­brau­cher­in­sol­venz­ver­fah­ren nur um den Preis des Ver­lusts der Woh­nung durch die Kündi­gung sei­tens des Treuhänders ein­lei­ten kann. Der so­ziale Mie­ter­schutz wird auch im In­sol­venz­fall da­durch gewähr­leis­tet, dass der Mie­ter die Kündi­gungs­fol­gen durch Zah­lung der Mietrückstände gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus sei­nem pfändungs­freien Vermögen ab­wen­den kann; auch ist eine Be­frie­di­gung der Miet­schul­den von drit­ter Seite, ins­be­son­dere öff­ent­li­cher Stel­len trotz des lau­fen­den In­sol­venz­ver­fah­rens möglich. Das Glei­che gilt auch während des Rest­schuld­be­frei­ungs­ver­fah­rens (§§ 286 ff. InsO).

So­weit das LG dem Be­klag­ten - ne­ben der Min­de­rung der Brut­to­miete i.H.v. 20 Pro­zent - mtl. ein Zurück­be­hal­tungs­recht in Höhe des vier­fa­chen Min­de­rungs­be­tra­ges, mit­hin i.H.v. 80 Pro­zent zu­ge­stan­den und da­her einen Zah­lungs­ver­zug ins­ge­samt ver­neint hat, hat es das ta­trich­ter­li­che Be­ur­tei­lungs­er­mes­sen durch die sche­ma­ti­sche Be­mes­sung und zeit­lich un­be­grenzte Zu­bil­li­gung des Zurück­be­hal­tungs­rechts über­schrit­ten. Es hat die Be­son­der­hei­ten des auf dau­ern­den Leis­tungs­aus­tausch ge­rich­te­ten Wohn­raum­miet­verhält­nis­ses außer Acht ge­las­sen und ist darüber hin­aus we­der dem Zweck des Zurück­be­hal­tungs­rechts noch dem Grund­satz der Verhält­nismäßig­keit ge­recht ge­wor­den. Das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des § 320 BGB dient im Rah­men ei­nes Miet­verhält­nis­ses dazu, auf den Ver­mie­ter, je­den­falls vorüber­ge­hend, Druck auszuüben, da­mit die­ser - für die Zu­kunft - wie­der eine man­gel­freie Woh­nung be­reit­stellt. Für die Zeit vor der Mängel­be­sei­ti­gung wird das Äqui­va­lenz­verhält­nis zwi­schen der (man­gel­haf­ten) Woh­nung und der Miete durch die Min­de­rung ge­wahrt.

Da­her ist es ver­fehlt, das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Wohn­raum­mie­ters aus § 320 BGB ohne zeit­li­che Be­gren­zung auf einen mehr­fa­chen Be­trag der mo­nat­li­chen Min­de­rung oder der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten zu be­mes­sen. Viel­mehr kann es red­li­cher­weise nur so lange ausgeübt wer­den, als es noch sei­nen Zweck erfüllt, den Ver­mie­ter durch den da­durch ausgeübten Druck zur Man­gel­be­sei­ti­gung an­zu­hal­ten. Auch muss der ins­ge­samt ein­be­hal­tene Be­trag in ei­ner an­ge­mes­se­nen Re­la­tion zu der Be­deu­tung des Man­gels ste­hen. Der Mie­ter ist hier­durch nicht recht­los ge­stellt, denn un­be­scha­det des Min­de­rungs­rechts kann er u.a. auf Man­gel­be­sei­ti­gung kla­gen oder in ge­eig­ne­ten Fällen den Man­gel - ggf. nach Gel­tend­ma­chung ei­nes Vor­schuss­an­spruchs - selbst be­sei­ti­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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