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Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters

BGH 17.6.2015, VIII ZR 19/14

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der "Freigabe" des Mietverhältnisses seitens des Insolvenzverwalters/Treuhänders auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind. Weiterhin hat der BGH dazu Stellung genommen, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gem. § 320 Abs. 1 BGB zurückhalten darf, solange der Vermieter Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mie­ter einer im Eigen­tum der Klä­ge­rin ste­hen­den Woh­nung. Die Gesamt­miete beträgt mtl. 530 €. Auf Antrag des Beklag­ten wurde am 17.6.2010 das Ver­brau­cher­in­sol­venz­ver­fah­ren über sein Ver­mö­gen eröff­net. Die Treu­hän­de­rin erklärte am 1.7.2010 die "Frei­gabe" des Miet­ver­hält­nis­ses nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO.

Der Beklagte zahlte in den Mona­ten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klä­ge­rin kün­digte das Miet­ver­hält­nis im Oktober 2012 unter Beru­fung auf seit März 2009 auf­ge­lau­fene Miet­rück­stände i.H.v. ins­ge­s­amt rd. 14.800 € frist­los nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB.

Das AG gab der Räu­mungs­klage statt; das LG wies sie ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Beru­fung des Beklag­ten gegen das Urteil des AG zurück.

Die Gründe:
Die Kün­di­gungs­sperre des § 112 Nr. 1 InsO ent­fällt mit Wirk­sam­wer­den der Ent­haf­tung­s­er­klär­ung (auch Frei­ga­be­er­klär­ung genannt) nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO; eine außer­or­dent­li­che Kün­di­gung kann auch auf Miet­rück­stände gestützt wer­den, die vor der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens auf­ge­lau­fen sind.

Die Ent­haf­tung­s­er­klär­ung bewirkt, dass das Miet­ver­hält­nis nicht mehr mas­se­be­fan­gen ist, son­dern in die Ver­fü­g­ungs­be­fug­nis der Ver­trag­s­par­teien zurück­fällt, so dass eine Kün­di­gung grund­sätz­lich mög­lich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO gere­gel­ten Kün­di­gungs­sperre ste­hen dem nicht ent­ge­gen, denn die Norm dient dem Schutz der Insol­venz­masse und einer mög­li­chen Fort­füh­rung des Schuld­ner­un­ter­neh­mens und gerade nicht dem per­sön­li­chen Schutz des bei Insol­venz­an­trags­stel­lung im Zah­lungs­ver­zug befind­li­chen Mie­ters/Schuld­ners vor dem Ver­lust der Woh­nung.

Auch § 109 Abs. 1 S. 2 InsO soll ledig­lich ver­hin­dern, dass der Mie­ter ein Ver­brau­cher­in­sol­venz­ver­fah­ren nur um den Preis des Ver­lusts der Woh­nung durch die Kün­di­gung sei­tens des Treu­hän­ders ein­lei­ten kann. Der soziale Mie­ter­schutz wird auch im Insol­venz­fall dadurch gewähr­leis­tet, dass der Mie­ter die Kün­di­gungs­fol­gen durch Zah­lung der Miet­rück­stände gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus sei­nem pfän­dungs­f­reien Ver­mö­gen abwen­den kann; auch ist eine Befrie­di­gung der Miet­schul­den von drit­ter Seite, ins­be­son­dere öff­ent­li­cher Stel­len trotz des lau­fen­den Insol­venz­ver­fah­rens mög­lich. Das Glei­che gilt auch wäh­rend des Rest­schuld­be­f­rei­ungs­ver­fah­rens (§§ 286 ff. InsO).

Soweit das LG dem Beklag­ten - neben der Min­de­rung der Brut­to­miete i.H.v. 20 Pro­zent - mtl. ein Zurück­be­hal­tungs­recht in Höhe des vier­fa­chen Min­de­rungs­be­tra­ges, mit­hin i.H.v. 80 Pro­zent zuge­stan­den und daher einen Zah­lungs­ver­zug ins­ge­s­amt vern­eint hat, hat es das tatrich­ter­li­che Beur­tei­lung­s­er­mes­sen durch die sche­ma­ti­sche Bemes­sung und zeit­lich unbe­g­renzte Zubil­li­gung des Zurück­be­hal­tungs­rechts über­schrit­ten. Es hat die Beson­der­hei­ten des auf dau­ern­den Leis­tungs­aus­tausch gerich­te­ten Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses außer Acht gelas­sen und ist dar­über hin­aus weder dem Zweck des Zurück­be­hal­tungs­rechts noch dem Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ß­ig­keit gerecht gewor­den. Das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des § 320 BGB dient im Rah­men eines Miet­ver­hält­nis­ses dazu, auf den Ver­mie­ter, jeden­falls vor­über­ge­hend, Druck aus­zu­ü­ben, damit die­ser - für die Zukunft - wie­der eine man­gel­f­reie Woh­nung bereit­s­tellt. Für die Zeit vor der Män­gel­be­sei­ti­gung wird das Äqui­va­lenz­ver­hält­nis zwi­schen der (man­gel­haf­ten) Woh­nung und der Miete durch die Min­de­rung gewahrt.

Daher ist es ver­fehlt, das Leis­tungs­ver­wei­ge­rungs­recht des Wohn­raum­mie­ters aus § 320 BGB ohne zeit­li­che Beg­ren­zung auf einen mehr­fa­chen Betrag der monat­li­chen Min­de­rung oder der Man­gel­be­sei­ti­gungs­kos­ten zu bemes­sen. Viel­mehr kann es red­li­cher­weise nur so lange aus­ge­übt wer­den, als es noch sei­nen Zweck erfüllt, den Ver­mie­ter durch den dadurch aus­ge­üb­ten Druck zur Man­gel­be­sei­ti­gung anzu­hal­ten. Auch muss der ins­ge­s­amt ein­be­hal­tene Betrag in einer ange­mes­se­nen Rela­tion zu der Bedeu­tung des Man­gels ste­hen. Der Mie­ter ist hier­durch nicht recht­los ges­tellt, denn unbe­scha­det des Min­de­rungs­rechts kann er u.a. auf Man­gel­be­sei­ti­gung kla­gen oder in geeig­ne­ten Fäl­len den Man­gel - ggf. nach Gel­tend­ma­chung eines Vor­schuss­an­spruchs - selbst besei­ti­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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