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Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für eine an eine nahe Angehörige vermietete Wohnung

FG Düsseldorf 22.6.2015, 4 K 2268/14 E

Beträgt der Miet­zins 56 % und mehr, je­doch we­ni­ger als 75 % der ortsübli­chen Markt­miete, ist das in der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung lie­gende nicht markt­ge­rechte Ver­hal­ten des Steu­er­pflich­ti­gen für die Prüfung sei­ner Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht un­er­heb­lich. Ist die Über­schus­spro­gnose ne­ga­tiv, ist die Ver­mie­tungstätig­keit in einen ent­gelt­li­chen und einen un­ent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger war im Streit­jahr 2011 als Di­plom-Be­triebs­wirt tätig und er­zielte in­so­weit Einkünfte aus nicht­selbständi­ger Ar­beit. Die Kläge­rin war im Streit­jahr als Fit­ness- und Well­ness­trai­ne­rin tätig und er­zielte in­so­weit Einkünfte aus Ge­wer­be­be­trieb. In ih­rer Ein­kom­men­steu­er­erklärung für das Streit­jahr ga­ben die Kläger u.a. einen Ver­lust aus der Ver­mie­tung ei­ner an die Mut­ter des Klägers ver­mie­te­ten Woh­nung von 8.204 € an. In­so­weit machte er Wer­bungs­kos­ten von 11.228 € gel­tend.

Das Fi­nanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer, den So­li­da­ritätszu­schlag und die Kir­chen­steuer für das Jahr 2011 ge­gen die Kläger fest. Den Ver­lust aus der Ver­mie­tung der Woh­nung berück­sich­tigte die Behörde je­doch nicht. In­fol­ge­des­sen tru­gen die Kläger vor, die Kalt­miete für Woh­nung habe 2.900 € be­tra­gen. Da sich die ortsübli­che Ver­gleichs­miete auf 4.656 € be­lau­fen habe, be­trage die ge­zahlte Kalt­miete 62,28 % der ortsübli­chen Kalt­miete. Außer­dem seien im Streit­jahr Re­no­vie­rungs­ar­bei­ten an dem Bal­kon der Woh­nung durch­geführt wor­den.

Dar­auf­hin setzte das Fi­nanz­amt die Ein­kom­men­steuer neu fest und berück­sich­tigte einen Ver­lust der Kläger aus der Ver­mie­tung der Woh­nung mit 2.378 €. Es war der An­sicht, die Wer­bungs­kos­ten für die Ver­mie­tung könn­ten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 € mit 6.965 € berück­sich­tigt wer­den. Da die von der Mut­ter des Klägers ge­zahlte Kalt­miete 62,28 % der ortsübli­chen Kalt­miete be­tra­gen habe, seien auch die Wer­bungs­kos­ten ent­spre­chend an­tei­lig auf­zu­tei­len. Schließlich sei die Über­schus­spro­gnose für einen Zeit­raum von 30 Jah­ren ne­ga­tiv. Die gel­tend ge­mach­ten Kos­ten für die Sa­nie­rung des Bal­kons der Woh­nung könn­ten nicht an­er­kannt wer­den, da die Kläger die tatsäch­li­che Durchführung der Ar­bei­ten nicht nach­ge­wie­sen hätten.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab.

Die Gründe:
Einem vollständi­gen Ab­zug der vom Kläger gel­tend ge­mach­ten Wer­bungs­kos­ten aus der Ver­mie­tung sei­ner Woh­nung an seine Mut­ter gem. § 9 Abs. 1 S. 1 stand § 21 Abs. 2 EStG ent­ge­gen.

Da­nach ist, wenn das Ent­gelt für die Über­las­sung ei­ner Woh­nung zu Wohn­zwe­cken we­ni­ger als 56 % der ortsübli­chen Markt­miete beträgt, die Nut­zungsüber­las­sung in einen ent­gelt­li­chen und einen un­ent­gelt­li­chen An­teil auf­zu­tei­len. Für den Fall ei­ner ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung ober­halb der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG von 56 % der ortsübli­chen Markt­miete hat der BFH für die Ver­an­la­gungs­zeiträume bis ein­schließlich 2011 die An­wen­dung der vor­ge­nann­ten Be­stim­mung (BGH-Urt. v. 5.11.2002, Az.: IX R 48/01) kon­kre­ti­siert.

Bei ei­ner lang­fris­ti­gen Ver­mie­tung wird da­nach die Ab­sicht des Steu­er­pflich­ti­gen, Einkünfte zu er­zie­len un­ter­stellt, so­lange der Miet­zins nicht we­ni­ger als 75 % der ortsübli­chen Markt­miete beträgt. Die Wer­bungs­kos­ten sind dann in vol­lem Um­fang ab­zugsfähig. Beträgt der Miet­zins 56 % und mehr, je­doch we­ni­ger als 75 %, ist das in der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung lie­gende nicht markt­ge­rechte Ver­hal­ten des Steu­er­pflich­ti­gen für die Prüfung sei­ner Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht un­er­heb­lich. Ist die Über­schus­spro­gnose po­si­tiv, sind die mit der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung der Woh­nung zu­sam­menhängen­den Wer­bungs­kos­ten in vol­lem Um­fang ab­zieh­bar. Ist die Über­schus­spro­gnose je­doch ne­ga­tiv, ist die Ver­mie­tungstätig­keit in einen ent­gelt­li­chen und einen un­ent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Dann sind nur die an­tei­lig auf den ent­gelt­li­chen Teil ent­fal­len­den Wer­bungs­kos­ten ab­zieh­bar.

Im vor­lie­gen­den Fall be­trug das Ent­gelt für die Über­las­sung der Woh­nung an die Mut­ter nach Be­rech­nung der Kläger nur 62,28 % der ortsübli­chen Markt­miete, so dass das Fi­nanz­amt zu Recht eine Über­schus­spro­gnose durch­geführt hatte, die in­des­sen ne­ga­tiv aus­ge­fal­len war. Da­bei konn­ten die zu ent­rich­ten­den Be­triebs­kos­ten nicht mit in die Ver­gleichs­rech­nung ein­be­zo­gen wer­den. Der Miet­spie­gel be­zieht sich übli­cher­weise nur auf die ortsübli­che Net­to­kalt­miete. Es ist zu­dem durch BFH-Recht­spre­chung geklärt, dass bei der Prüfung der Frage, ob das Ent­gelt für eine über­las­sene Woh­nung we­ni­ger als 75 % der ortsübli­chen Markt­miete beträgt, nur auf die ver­ein­barte Net­to­kalt­miete und die ortsübli­chen Net­to­kalt­miete ab­zu­stel­len ist (BFH-Urt. v. 24.8.2004, Az.: IX R 28/03).

Link­hin­weis:

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