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Abzugsfähigkeit von Aufwendungen für eine an eine nahe Angehörige vermietete Wohnung

FG Düsseldorf 22.6.2015, 4 K 2268/14 E

Beträgt der Mietzins 56 % und mehr, jedoch weniger als 75 % der ortsüblichen Marktmiete, ist das in der verbilligten Vermietung liegende nicht marktgerechte Verhalten des Steuerpflichtigen für die Prüfung seiner Einkünfteerzielungsabsicht unerheblich. Ist die Überschussprognose negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger war im Streit­jahr 2011 als Dip­lom-Betriebs­wirt tätig und erzielte inso­weit Ein­künfte aus nicht­selb­stän­di­ger Arbeit. Die Klä­ge­rin war im Streit­jahr als Fit­ness- und Well­ness­trai­ne­rin tätig und erzielte inso­weit Ein­künfte aus Gewer­be­be­trieb. In ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für das Streit­jahr gaben die Klä­ger u.a. einen Ver­lust aus der Ver­mie­tung einer an die Mut­ter des Klä­gers ver­mie­te­ten Woh­nung von 8.204 € an. Inso­weit machte er Wer­bungs­kos­ten von 11.228 € gel­tend.

Das Finanz­amt setzte die Ein­kom­men­steuer, den Soli­da­ri­täts­zu­schlag und die Kir­chen­steuer für das Jahr 2011 gegen die Klä­ger fest. Den Ver­lust aus der Ver­mie­tung der Woh­nung berück­sich­tigte die Behörde jedoch nicht. Infol­ge­des­sen tru­gen die Klä­ger vor, die Kalt­miete für Woh­nung habe 2.900 € betra­gen. Da sich die orts­üb­li­che Ver­g­leichs­miete auf 4.656 € belau­fen habe, betrage die gezahlte Kalt­miete 62,28 % der orts­üb­li­chen Kalt­miete. Außer­dem seien im Streit­jahr Reno­vie­rungs­ar­bei­ten an dem Bal­kon der Woh­nung durch­ge­führt wor­den.

Dar­auf­hin setzte das Finanz­amt die Ein­kom­men­steuer neu fest und berück­sich­tigte einen Ver­lust der Klä­ger aus der Ver­mie­tung der Woh­nung mit 2.378 €. Es war der Ansicht, die Wer­bungs­kos­ten für die Ver­mie­tung könn­ten nur i.H.v. 62,28 % von 11.183 € mit 6.965 € berück­sich­tigt wer­den. Da die von der Mut­ter des Klä­gers gezahlte Kalt­miete 62,28 % der orts­üb­li­chen Kalt­miete betra­gen habe, seien auch die Wer­bungs­kos­ten ent­sp­re­chend antei­lig auf­zu­tei­len. Sch­ließ­lich sei die Über­schus­s­prog­nose für einen Zei­traum von 30 Jah­ren nega­tiv. Die gel­tend gemach­ten Kos­ten für die Sanie­rung des Bal­kons der Woh­nung könn­ten nicht aner­kannt wer­den, da die Klä­ger die tat­säch­li­che Durch­füh­rung der Arbei­ten nicht nach­ge­wie­sen hät­ten.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab.

Die Gründe:
Einem voll­stän­di­gen Abzug der vom Klä­ger gel­tend gemach­ten Wer­bungs­kos­ten aus der Ver­mie­tung sei­ner Woh­nung an seine Mut­ter gem. § 9 Abs. 1 S. 1 stand § 21 Abs. 2 EStG ent­ge­gen.

Danach ist, wenn das Ent­gelt für die Über­las­sung einer Woh­nung zu Wohn­zwe­cken weni­ger als 56 % der orts­üb­li­chen Markt­miete beträgt, die Nut­zungs­über­las­sung in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Anteil auf­zu­tei­len. Für den Fall einer ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung ober­halb der Grenze des § 21 Abs. 2 EStG von 56 % der orts­üb­li­chen Markt­miete hat der BFH für die Ver­an­la­gungs­zei­träume bis ein­sch­ließ­lich 2011 die Anwen­dung der vor­ge­nann­ten Bestim­mung (BGH-Urt. v. 5.11.2002, Az.: IX R 48/01) kon­k­re­ti­siert.

Bei einer lang­fris­ti­gen Ver­mie­tung wird danach die Absicht des Steu­erpf­lich­ti­gen, Ein­künfte zu erzie­len unter­s­tellt, solange der Miet­zins nicht weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­miete beträgt. Die Wer­bungs­kos­ten sind dann in vol­lem Umfang abzugs­fähig. Beträgt der Miet­zins 56 % und mehr, jedoch weni­ger als 75 %, ist das in der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung lie­gende nicht markt­ge­rechte Ver­hal­ten des Steu­erpf­lich­ti­gen für die Prü­fung sei­ner Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht uner­heb­lich. Ist die Über­schus­s­prog­nose posi­tiv, sind die mit der ver­bil­lig­ten Ver­mie­tung der Woh­nung zusam­men­hän­gen­den Wer­bungs­kos­ten in vol­lem Umfang abzieh­bar. Ist die Über­schus­s­prog­nose jedoch nega­tiv, ist die Ver­mie­tung­s­tä­tig­keit in einen ent­gelt­li­chen und einen unent­gelt­li­chen Teil auf­zu­tei­len. Dann sind nur die antei­lig auf den ent­gelt­li­chen Teil ent­fal­len­den Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar.

Im vor­lie­gen­den Fall betrug das Ent­gelt für die Über­las­sung der Woh­nung an die Mut­ter nach Berech­nung der Klä­ger nur 62,28 % der orts­üb­li­chen Markt­miete, so dass das Finanz­amt zu Recht eine Über­schus­s­prog­nose durch­ge­führt hatte, die indes­sen nega­tiv aus­ge­fal­len war. Dabei konn­ten die zu entrich­ten­den Betriebs­kos­ten nicht mit in die Ver­g­leichs­rech­nung ein­be­zo­gen wer­den. Der Miet­spie­gel bezieht sich übli­cher­weise nur auf die orts­üb­li­che Net­to­kalt­miete. Es ist zudem durch BFH-Recht­sp­re­chung geklärt, dass bei der Prü­fung der Frage, ob das Ent­gelt für eine über­las­sene Woh­nung weni­ger als 75 % der orts­üb­li­chen Markt­miete beträgt, nur auf die ver­ein­barte Net­to­kalt­miete und die orts­üb­li­chen Net­to­kalt­miete abzu­s­tel­len ist (BFH-Urt. v. 24.8.2004, Az.: IX R 28/03).

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text des Urteils ist erhält­lich unter www.nrwe.de - Recht­sp­re­chungs­da­ten­bank des Lan­des NRW.
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