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Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage

BGH 10.7.2015, V ZR 169/14

Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Dient eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.

Der Sach­ver­halt:
Bei der Klä­ge­rin han­delte es sich um eine Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, bei der Beklag­ten um eine Teil­ei­gen­tü­me­rin. Diese hatte im Jahr 1995 ihre Ein­heit erwor­ben, die in der Tei­lung­s­er­klär­ung als "Laden­raum" bezeich­net wurde. Darin bet­reibt der Neffe der Beklag­ten eine Gast­stätte, die nach Frei­gabe der Öff­nungs­zei­ten jeden­falls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Mor­gen­stun­den geöff­net ist.

In der Eigen­tü­mer­ver­samm­lung vom 10.5.2011 wurde ein inzwi­schen bestands­kräf­ti­ger Beschluss gefasst, wonach "die der­zeit vor­han­de­nen Gast­stät­ten und Restau­rant­be­triebe bis ein Uhr nachts geöff­net sein dür­fen" und die Haus­ver­wal­tung zur gericht­li­chen Durch­set­zung beauf­tragt und bevoll­mäch­tigt wurde.

Das AG und LG wie­sen die Klage, mit der erreicht wer­den sollte, dass die Beklagte die Gast­stätte nicht nach ein Uhr nachts bet­rei­ben und offen hal­ten darf, ab. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH die Ent­schei­dun­gen der Vor­in­stan­zen auf und ver­ur­teilte die Beklagte dem Antrag ent­sp­re­chend.

Die Gründe:
Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Vor­in­stan­zen stand der Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung i.S.v. § 242 BGB in Gestalt der sog. Ver­wir­kung dem auf die nächt­li­chen Öff­nungs­zei­ten beschränk­ten Unter­las­sungs­an­spruch der Klä­ger nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG nicht ent­ge­gen. Selbst wenn ein Unter­las­sungs­an­spruch hin­sicht­lich der Nut­zung als Gast­stätte vor ein Uhr nachts wegen der jahr­zehn­te­lan­gen Dul­dung ver­wirkt gewe­sen sein sollte, war die Beklagte nicht so zu stel­len, als diente ihre Teil­ei­gen­tums­ein­heit als Gast­stätte.

Die Ver­wir­kung eines Unter­las­sungs­an­spruchs wegen der zweck­wid­ri­gen Nut­zung einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit schützt deren Eigen­tü­mer näm­lich nur davor, dass er das bis­lang gedul­dete Ver­hal­ten ändern oder auf­ge­ben muss, begrün­det aber nicht das Recht, neue nach­tei­lige Ver­än­de­run­gen vor­zu­neh­men. Um neue und qua­li­ta­tiv eigen­stän­dige Stör­un­gen ging es hier, weil die Gast­stätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nacht­stun­den betrie­ben wor­den war.

Die Ent­schei­dung des Beru­fungs­ge­richts erwies sich auch nicht aus ande­ren Grün­den als rich­tig. Denn dient eine Teil­ei­gen­tums­ein­heit nach der Tei­lung­s­er­klär­ung als Laden, darf sie grund­sätz­lich nicht als Gast­stätte genutzt wer­den. Aller­dings kann sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­sch­los­sene Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­weise nicht mehr stört als die vor­ge­se­hene Nut­zung. Ent­schei­dend ist dabei, dass eine sol­che ander­wei­tige Nut­zung die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nicht über das Maß hin­aus beein­träch­tigt, das bei einer Nut­zung zu dem ver­ein­bar­ten Zweck typi­scher­weise zu erwar­ten ist. Davon konnte hier aber schon des­halb keine Rede sein, weil die Wohn­an­lage der Par­teien im Saar­land bele­gen ist und Läden dort - anders als Gast­stät­ten - zur Nacht­zeit gesch­los­sen sein müs­sen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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