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Zur Verjährung von Ansprüchen auf Erfüllung der von Mietern übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten

BGH 8.1.2014, XII ZR 12/13

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung von der Sachbefugnis abgesehen noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch erforderliche Fristsetzung noch fehlt.

Der Sach­ver­halt:
Im Januar 1999 hatte die Klä­ge­rin den Beklag­ten drei mit Werk­hal­len bebaute Gewer­be­grund­stü­cke ver­mie­tet. In dem Ver­trag war u.a. gere­gelt, dass die Beklag­ten bestimmte Instand­set­zungs- und Unter­hal­tungs­maß­nah­men durch­zu­füh­ren hät­ten. Nach­dem die Mie­te­rin­nen im Sep­tem­ber 2008 den Ver­trag zum 31.3.2009 gekün­digt hat­ten, erhielt die Klä­ge­rin zwei Grund­stü­cke Ende Juni 2009 zurück, das dritte Ende Oktober 2009. Nach Auf­fas­sung der Klä­ge­rin stan­den Instand­set­zungs­ar­bei­ten in erheb­li­chem Umfang aus.

Im Novem­ber 2009 erhob die Klä­ge­rin gestützt auf das Gut­ach­ten eines Sach­ver­stän­di­gen gegen die Beklag­ten Klage beim LG, mit der sie einen Kos­ten­vor­schuss, hilfs­weise Scha­dens­er­satz i.H.v. 355.483 € for­derte. Das LG wies die Klage ab. Die Beru­fung der Klä­ge­rin, mit der sie den Vor­schuss­an­spruch nicht wei­ter ver­folgte, son­dern nur noch Scha­dens­er­satz, blieb vor dem OLG erfolg­los. Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin hob der BGH dann das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Zwar war die Vor­in­stanz noch zu Recht davon aus­ge­gan­gen, dass die Klä­ge­rin einen Anspruch auf Durch­füh­rung der im Miet­ver­trag aus dem Jahr 1999 genann­ten Instand­set­zungs- und Unter­hal­tungs­maß­nah­men habe. Denn die Über­wäl­zung die­ser Arbei­ten auf den Mie­ter ist im Gewer­be­raum­miet­recht zuläs­sig. Rechts­feh­ler­haft war hin­ge­gen die Annahme, auf die­ser ver­trag­li­chen Verpf­lich­tung bzw. deren Nicht­er­fül­lung beru­hende Ansprüche der Klä­ge­rin seien gem. § 548 Abs. 1 BGB ver­jährt.

Zwar gilt die kurze Ver­jäh­rungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB auch für die Ansprüche des Ver­mie­ters auf Erfül­lung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen Instand­set­zungs- und Instand­hal­tungspf­licht und auf Scha­dens­er­satz wegen deren Nicht­er­fül­lung (im Anschluss an das Senat­s­ur­teil v. 23.6.2010, Az.: XII ZR 52/08). Eben­falls zutref­fend war die Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts, dass die Ver­jäh­rung auch des auf §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 BGB gestütz­ten Scha­dens­er­satz­an­spruchs gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB bereits mit Rück­gabe der Miet­sa­che zu lau­fen beginnt, ohne dass es dar­auf ankommt, ob der Anspruch zu die­sem Zeit­punkt bereits ent­stan­den ist (im Anschluss an das BGH-Urteil v. 15.3.2006, Az.: VIII ZR 123/05).

Zu Unrecht hatte das OLG jedoch der inn­er­halb der Ver­jäh­rungs­frist erho­be­nen Klage die Hem­mungs­wir­kung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB abge­spro­chen. Dabei konnte dahin­ste­hen, ob eine erfolg­lose Frist­set­zung i.S.d. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB hier gem. § 281 Abs. 2 BGB ent­behr­lich war. Denn unab­hän­gig hier­von hatte die Gel­tend­ma­chung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs durch Kla­ge­er­he­bung die Ver­jäh­rung recht­zei­tig gehemmt. Eine wirk­same Kla­ge­er­he­bung hemmt die Ver­jäh­rung auch dann, wenn zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung von der Sach­be­fug­nis abge­se­hen noch nicht alle Anspruchs­vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, etwa eine für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 281 Abs. 1 S. 1 BGB erfor­der­li­che Frist­set­zung noch fehlt (im Anschluss an die BGH-Urteile v. 27.2.2003, Az.: VII ZR 48/01 und v. 3.5.1999, Az.: II ZR 119/98).

Die Klä­ge­rin hatte von Anfang an aus­rei­chend deut­lich gemacht, dass sie den gesam­ten für die nach­zu­ho­len­den Instand­set­zungs­ar­bei­ten erfor­der­li­chen Betrag als Scha­dens­er­satz begehrte und die­sen auf der Grund­lage des vor­ge­richt­li­chen Gut­ach­tens, das die ange­ge­be­nen Kos­ten als "grob geschätzt" bezeich­nete, vor­läu­fig bezif­fert hatte. Damit wurde die Ver­jäh­rung auch für über den Kla­ge­an­trag hin­aus­ge­hende Beträge gehemmt, soweit diese eben­falls auf dem Anspruchs­grund der nicht von Mie­ter­seite aus­ge­führ­ten Arbei­ten beruh­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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