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Zur Verjährung von Ansprüchen auf Erfüllung der von Mietern übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten

BGH 8.1.2014, XII ZR 12/13

Die kurze Verjährungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die An­sprüche des Ver­mie­ters auf Erfüllung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen In­stand­set­zungs- und In­stand­hal­tungs­pflicht und auf Scha­dens­er­satz we­gen de­ren Nichterfüllung. Eine wirk­same Kla­ge­er­he­bung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung von der Sach­be­fug­nis ab­ge­se­hen noch nicht alle An­spruchs­vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, etwa eine für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch er­for­der­li­che Frist­set­zung noch fehlt.

Der Sach­ver­halt:
Im Ja­nuar 1999 hatte die Kläge­rin den Be­klag­ten drei mit Werk­hal­len be­baute Ge­wer­be­grundstücke ver­mie­tet. In dem Ver­trag war u.a. ge­re­gelt, dass die Be­klag­ten be­stimmte In­stand­set­zungs- und Un­ter­hal­tungsmaßnah­men durch­zuführen hätten. Nach­dem die Mie­te­rin­nen im Sep­tem­ber 2008 den Ver­trag zum 31.3.2009 gekündigt hat­ten, er­hielt die Kläge­rin zwei Grundstücke Ende Juni 2009 zurück, das dritte Ende Ok­to­ber 2009. Nach Auf­fas­sung der Kläge­rin stan­den In­stand­set­zungs­ar­bei­ten in er­heb­li­chem Um­fang aus.

Im No­vem­ber 2009 er­hob die Kläge­rin gestützt auf das Gut­ach­ten ei­nes Sach­verständi­gen ge­gen die Be­klag­ten Klage beim LG, mit der sie einen Kos­ten­vor­schuss, hilfs­weise Scha­dens­er­satz i.H.v. 355.483 € for­derte. Das LG wies die Klage ab. Die Be­ru­fung der Kläge­rin, mit der sie den Vor­schuss­an­spruch nicht wei­ter ver­folgte, son­dern nur noch Scha­dens­er­satz, blieb vor dem OLG er­folg­los. Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin hob der BGH dann das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Gründe:
Zwar war die Vor­in­stanz noch zu Recht da­von aus­ge­gan­gen, dass die Kläge­rin einen An­spruch auf Durchführung der im Miet­ver­trag aus dem Jahr 1999 ge­nann­ten In­stand­set­zungs- und Un­ter­hal­tungsmaßnah­men habe. Denn die Überwälzung die­ser Ar­bei­ten auf den Mie­ter ist im Ge­wer­be­raum­miet­recht zulässig. Rechts­feh­ler­haft war hin­ge­gen die An­nahme, auf die­ser ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung bzw. de­ren Nichterfüllung be­ru­hende An­sprüche der Kläge­rin seien gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt.

Zwar gilt die kurze Verjährungs­frist des § 548 Abs. 1 BGB auch für die An­sprüche des Ver­mie­ters auf Erfüllung der vom Mie­ter ver­trag­lich über­nom­me­nen In­stand­set­zungs- und In­stand­hal­tungs­pflicht und auf Scha­dens­er­satz we­gen de­ren Nichterfüllung (im An­schluss an das Se­nats­ur­teil v. 23.6.2010, Az.: XII ZR 52/08). Eben­falls zu­tref­fend war die Auf­fas­sung des Be­ru­fungs­ge­richts, dass die Verjährung auch des auf §§ 280 Abs. 1 u. 3, 281 Abs. 1 BGB gestütz­ten Scha­dens­er­satz­an­spruchs gem. § 548 Abs. 1 S. 2 BGB be­reits mit Rück­gabe der Miet­sa­che zu lau­fen be­ginnt, ohne dass es dar­auf an­kommt, ob der An­spruch zu die­sem Zeit­punkt be­reits ent­stan­den ist (im An­schluss an das BGH-Ur­teil v. 15.3.2006, Az.: VIII ZR 123/05).

Zu Un­recht hatte das OLG je­doch der in­ner­halb der Verjährungs­frist er­ho­be­nen Klage die Hem­mungs­wir­kung des § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB ab­ge­spro­chen. Da­bei konnte da­hin­ste­hen, ob eine er­folg­lose Frist­set­zung i.S.d. § 281 Abs. 1 S. 1 BGB hier gem. § 281 Abs. 2 BGB ent­behr­lich war. Denn un­abhängig hier­von hatte die Gel­tend­ma­chung des Scha­dens­er­satz­an­spruchs durch Kla­ge­er­he­bung die Verjährung recht­zei­tig ge­hemmt. Eine wirk­same Kla­ge­er­he­bung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeit­punkt der Kla­ge­er­he­bung von der Sach­be­fug­nis ab­ge­se­hen noch nicht alle An­spruchs­vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, etwa eine für einen Scha­dens­er­satz­an­spruch nach § 281 Abs. 1 S. 1 BGB er­for­der­li­che Frist­set­zung noch fehlt (im An­schluss an die BGH-Ur­teile v. 27.2.2003, Az.: VII ZR 48/01 und v. 3.5.1999, Az.: II ZR 119/98).

Die Kläge­rin hatte von An­fang an aus­rei­chend deut­lich ge­macht, dass sie den ge­sam­ten für die nach­zu­ho­len­den In­stand­set­zungs­ar­bei­ten er­for­der­li­chen Be­trag als Scha­dens­er­satz be­gehrte und die­sen auf der Grund­lage des vor­ge­richt­li­chen Gut­ach­tens, das die an­ge­ge­be­nen Kos­ten als "grob ge­schätzt" be­zeich­nete, vorläufig be­zif­fert hatte. Da­mit wurde die Verjährung auch für über den Kla­ge­an­trag hin­aus­ge­hende Beträge ge­hemmt, so­weit diese eben­falls auf dem An­spruchs­grund der nicht von Mie­ter­seite aus­geführ­ten Ar­bei­ten be­ruh­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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