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Zur "teilweisen" Aufgabe der Vermietungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

BFH 12.6.2013, I R 44/12

Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hende Woh­nung sind nicht (mehr) in vol­lem Um­fang als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zieh­bar, wenn der Steu­er­pflich­tige den Ent­schluss zu ver­mie­ten hin­sicht­lich ein­zel­ner Teile der Woh­nung auf­ge­ge­ben hat. Von ei­ner ("teil­wei­sen") Auf­gabe der Ver­mie­tungs­ab­sicht ist auch dann aus­zu­ge­hen, wenn der Steu­er­pflich­tige ein­zelne Räume der Woh­nung nicht mehr zur Ver­mie­tung be­reithält, son­dern an­der­wei­tig nutzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger sind Ei­gentümer ei­nes im Jahr 1913 er­rich­te­ten Zwei­fa­mi­li­en­hau­ses. Zwi­schen 1991 und 2002 war die Ober­ge­schoss­woh­nung dau­er­haft ver­mie­tet. Seit­dem konn­ten die Kläger das Ob­jekt nur noch kurz­fris­tig ver­mie­ten. Die Net­to­miet­ein­nah­men la­gen zwi­schen 570 und 1.600 € im Jahr. Die Kläger tru­gen hierzu vor, sie hätten ein Zim­mer in der Woh­nung so her­ge­rich­tet, dass es an Mes­se­be­su­cher oder Wo­chen­end­heim­fah­rer ver­mie­tet wer­den könne. Sie be­war­ben die Ober­ge­schoss­woh­nung im maßgeb­li­chen Zeit­raum durch An­non­cen in ver­schie­de­nen re­gio­na­len Wer­be­zei­tun­gen. Gleich­wohl wurde die Woh­nung im Streit­jahr 2008 - wie schon in ei­ni­gen Jah­ren zu­vor - nicht ver­mie­tet. Al­ler­dings wurde ein Zim­mer von der Kläge­rin im Streit­jahr für ihre ge­werb­li­che Tätig­keit ge­nutzt.

Im Rah­men ih­rer Ein­kom­men­steu­er­erklärung für das Streit­jahr er­mit­tel­ten die Kläger bezüglich der leer­ste­hen­den Ober­ge­schoss­woh­nung einen Wer­bungs­kos­tenüber­schuss bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.H.v. 5.385 €, den das Fi­nanz­amt al­ler­dings nicht berück­sich­tigte. Das FG gab der hier­ge­gen ge­rich­te­ten Klage statt. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger, auf Dauer an­ge­leg­ter Ver­mie­tung leer steht, sind auch während der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten ab­zieh­bar, so­lange der Steu­er­pflich­tige den ur­sprüng­li­chen Ent­schluss zur Einkünf­te­er­zie­lung im Zu­sam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht endgültig auf­ge­ge­ben hat. Diese Grundsätze sind auch auf den Leer­stand ein­zel­ner Räume in­ner­halb ei­ner Woh­nung, die vom Steu­er­pflich­ti­gen im Übri­gen an­der­wei­tig ge­nutzt wird, an­zu­wen­den.

An­de­rer­seits sind Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hende Woh­nung dann nicht (mehr) in vol­lem Um­fang als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zieh­bar, wenn der Steu­er­pflich­tige den Ent­schluss zu ver­mie­ten hin­sicht­lich ein­zel­ner Teile der Woh­nung auf­ge­ge­ben hat. Von ei­ner ("teil­wei­sen") Auf­gabe der Ver­mie­tungs­ab­sicht ist auch dann aus­zu­ge­hen, wenn der Steu­er­pflich­tige ein­zelne Räume der Woh­nung nicht mehr zur Ver­mie­tung be­reithält, son­dern an­der­wei­tig nutzt und da­mit in einen neuen Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang stellt, selbst wenn es sich da­bei um einen steu­er­recht­lich be­deut­sa­men Zu­sam­men­hang han­delt.

In­fol­ge­des­sen wa­ren die Auf­wen­dun­gen der Kläger für die leer­ste­hende, vor­mals dau­er­haft ver­mie­tete Ober­ge­schoss­woh­nung während der Zeit des Leer­stands al­len­falls zum Teil als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zieh­bar. Zu Un­recht hatte das FG die vorüber­ge­hende (an­tei­lige) Nut­zung der Woh­nung für die ge­werb­li­che Tätig­keit der Kläge­rin als un­er­heb­lich an­ge­se­hen; das an­ge­foch­tene Ur­teil konnte des­halb kei­nen Be­stand ha­ben. Viel­mehr war da­von aus­zu­ge­hen, dass die Kläge­rin mit der Ein­rich­tung ei­nes Rau­mes in­ner­halb der Ober­ge­schoss­woh­nung für ih­ren Ge­wer­be­be­trieb einen an­der­wei­ti­gen Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang begründet hatte und die Kläger je­den­falls in­so­weit ihre Ab­sicht, durch Ver­mie­tung der ge­sam­ten Woh­nung Einkünfte zu er­zie­len, auf­ge­ge­ben hat­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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