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Zur "teilweisen" Aufgabe der Vermietungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

BFH 12.6.2013, I R 44/12

Aufwendungen für eine leerstehende Wohnung sind nicht (mehr) in vollem Umfang als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn der Steuerpflichtige den Entschluss zu vermieten hinsichtlich einzelner Teile der Wohnung aufgegeben hat. Von einer ("teilweisen") Aufgabe der Vermietungsabsicht ist auch dann auszugehen, wenn der Steuerpflichtige einzelne Räume der Wohnung nicht mehr zur Vermietung bereithält, sondern anderweitig nutzt.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger sind Eigen­tü­mer eines im Jahr 1913 errich­te­ten Zwei­fa­mi­li­en­hau­ses. Zwi­schen 1991 und 2002 war die Ober­ge­schoss­woh­nung dau­er­haft ver­mie­tet. Seit­dem konn­ten die Klä­ger das Objekt nur noch kurz­fris­tig ver­mie­ten. Die Net­to­miet­ein­nah­men lagen zwi­schen 570 und 1.600 € im Jahr. Die Klä­ger tru­gen hierzu vor, sie hät­ten ein Zim­mer in der Woh­nung so her­ge­rich­tet, dass es an Mes­se­be­su­cher oder Wochen­end­heim­fah­rer ver­mie­tet wer­den könne. Sie bewar­ben die Ober­ge­schoss­woh­nung im maß­geb­li­chen Zei­traum durch Annon­cen in ver­schie­de­nen regio­na­len Wer­be­zei­tun­gen. Gleich­wohl wurde die Woh­nung im Streit­jahr 2008 - wie schon in eini­gen Jah­ren zuvor - nicht ver­mie­tet. Aller­dings wurde ein Zim­mer von der Klä­ge­rin im Streit­jahr für ihre gewerb­li­che Tätig­keit genutzt.

Im Rah­men ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für das Streit­jahr ermit­tel­ten die Klä­ger bezüg­lich der leer­ste­hen­den Ober­ge­schoss­woh­nung einen Wer­bungs­kos­ten­über­schuss bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.H.v. 5.385 €, den das Finanz­amt aller­dings nicht berück­sich­tigte. Das FG gab der hier­ge­gen gerich­te­ten Klage statt. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BFH das Urteil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Die Gründe:
Auf­wen­dun­gen für eine Woh­nung, die nach vor­he­ri­ger, auf Dauer ange­leg­ter Ver­mie­tung leer steht, sind auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solange der Steu­erpf­lich­tige den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat. Diese Grund­sätze sind auch auf den Leer­stand ein­zel­ner Räume inn­er­halb einer Woh­nung, die vom Steu­erpf­lich­ti­gen im Übri­gen ander­wei­tig genutzt wird, anzu­wen­den.

Ande­rer­seits sind Auf­wen­dun­gen für eine leer­ste­hende Woh­nung dann nicht (mehr) in vol­lem Umfang als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar, wenn der Steu­erpf­lich­tige den Ent­schluss zu ver­mie­ten hin­sicht­lich ein­zel­ner Teile der Woh­nung auf­ge­ge­ben hat. Von einer ("teil­wei­sen") Auf­gabe der Ver­mie­tungs­ab­sicht ist auch dann aus­zu­ge­hen, wenn der Steu­erpf­lich­tige ein­zelne Räume der Woh­nung nicht mehr zur Ver­mie­tung bereit­hält, son­dern ander­wei­tig nutzt und damit in einen neuen Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang stellt, selbst wenn es sich dabei um einen steu­er­recht­lich bedeut­sa­men Zusam­men­hang han­delt.

Infol­ge­des­sen waren die Auf­wen­dun­gen der Klä­ger für die leer­ste­hende, vor­mals dau­er­haft ver­mie­tete Ober­ge­schoss­woh­nung wäh­rend der Zeit des Leer­stands allen­falls zum Teil als Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung abzieh­bar. Zu Unrecht hatte das FG die vor­über­ge­hende (antei­lige) Nut­zung der Woh­nung für die gewerb­li­che Tätig­keit der Klä­ge­rin als uner­heb­lich ange­se­hen; das ange­foch­tene Urteil konnte des­halb kei­nen Bestand haben. Viel­mehr war davon aus­zu­ge­hen, dass die Klä­ge­rin mit der Ein­rich­tung eines Rau­mes inn­er­halb der Ober­ge­schoss­woh­nung für ihren Gewer­be­be­trieb einen ander­wei­ti­gen Nut­zungs- und Funk­ti­ons­zu­sam­men­hang begrün­det hatte und die Klä­ger jeden­falls inso­weit ihre Absicht, durch Ver­mie­tung der gesam­ten Woh­nung Ein­künfte zu erzie­len, auf­ge­ge­ben hat­ten.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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