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Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

BFH 31.1.2017, IX R 17/16

Kann ein Steuerpflichtiger eine in seinem Eigentum stehende Wohnung aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen dauerhaft nicht in einen betriebsbereiten Zustand versetzen und zur Vermietung bereitstellen, ist es nicht zu beanstanden, wenn das FG nach einer Gesamtwürdigung aller Tatsachen vom Fehlen der Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger erwarb 1993 eine 84 qm große Eigen­tums­woh­nung in einer Woh­nungs­an­lage für einen Kauf­preis von rd. 185.000 DM. Der Kauf­preis war an die Z-Bank als Treu­hän­der zu zah­len. Der Ver­äu­ße­rer garan­tierte drei Jahre lang eine Kalt­miete i.H.v. 8,50 DM/qm. Mit dem Erwerb wurde der Klä­ger Mit­g­lied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Das gesamte Gebäude befand sich auf­grund eines Sanie­rungss­taus bereits seit 1993 in einem völ­lig deso­la­ten und maro­den Zustand; in dem aus sechs Woh­nun­gen beste­hen­den Gebäude war im Jahr 2011 nur eine Woh­nung bewohnt. Die Woh­nung des Klä­gers stand seit 1999 durch­gän­gig leer.

Im Jahr 1999 hatte die Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft die Durch­füh­rung von Instand­set­zungs­ar­bei­ten besch­los­sen. Die dazu nöt­ige Son­der­um­lage wurde aber nicht von allen Eigen­tü­mern gezahlt. Zudem kam es bei der beauf­trag­ten Haus­ver­wal­tung zu einem Unt­reue­fall, in des­sen Folge die Mit­tel der Son­der­um­lage abhan­den kamen. Sanie­rungs­maß­nah­men konn­ten daher zunächst nicht begon­nen wer­den. Im Jahr 2005 war die Sanie­rung zu 50 % durch­ge­führt. U.a. waren die Elek­tro­hei­zun­gen aus­ge­baut, aber noch nicht durch die geplante Zen­tral­hei­zung ersetzt wor­den. Auf­grund von unge­klär­ten Eigen­tü­mer­ver­hält­nis­sen, der feh­len­den Bereit­schaft sowohl der Z-Bank als auch der übri­gen Eigen­tü­mer und auf­grund des Unt­reue­falls konnte die Sanie­rung nicht wei­ter­ge­führt wer­den.

Der Klä­ger hatte 1999 die Haus­ver­wal­tung mit der Ver­mie­tung der Woh­nung beauf­tragt. Diese war auf­grund des Zustands der Wohn­ei­gen­tums­an­lage aber vor Abschluss der Sanie­rungs­ar­bei­ten nicht ver­miet­bar. Im Dezem­ber 2008 beauf­tragte der Klä­ger einen Mak­ler mit der Ver­mie­tung der Woh­nung. Des­sen Bemüh­un­gen blie­ben eben­falls ohne Erfolg. Die Sanie­rung wurde bis­lang nicht wei­ter­ge­führt. Der Klä­ger erklärte in den Streit­jah­ren 2006 bis 2010 ins­ge­s­amt nega­tive Ein­künfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.H.v. rd. 37.000 €. Das Finanz­amt erkannte die gel­tend gemach­ten Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse nicht an.

Das wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion des Klä­gers hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Die Ent­schei­dung des FG, wonach der Klä­ger bzgl. der in Rede ste­hen­den Woh­nung in den Streit­jah­ren nicht mit Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht gehan­delt hat, ist revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den.

Fal­len Auf­wen­dun­gen mit der im Zusam­men­hang beab­sich­tig­ten Ver­mie­tung einer (leer­ste­hen­den) Woh­nung an, bevor mit dem Auf­wand zusam­men­hän­gende Ein­nah­men erzielt wer­den, kön­nen sie als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn ein aus­rei­chend bestimm­ter wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art besteht, in deren Rah­men der Abzug begehrt wird. Danach sind Auf­wen­dun­gen für Woh­nun­gen, die nach vor­he­ri­ger (auf Dauer ange­leg­ter) Ver­mie­tung leer ste­hen, auch wäh­rend der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten abzieh­bar, solange der Steu­erpf­lich­tige den ursprüng­li­chen Ent­schluss zur Ein­künf­te­er­zie­lung im Zusam­men­hang mit dem Leer­stand der jewei­li­gen Woh­nung nicht end­gül­tig auf­ge­ge­ben hat.

Diese zur Beur­tei­lung der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei lang­jäh­ri­gem Leer­stand von Woh­nun­gen ent­wi­ckel­ten Maß­s­täbe sind in Fäl­len, in denen die Betriebs­be­reit­schaft des Objekts nach vor­an­ge­gan­ge­ner Ver­mie­tung in der Leer­stands­zeit weg­fällt, ent­sp­re­chend anzu­wen­den. Danach hat das FG hier zutref­fend eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Klä­gers im Streit­zei­traum für die strei­tige Woh­nung vern­eint. Denn die Woh­nung befand sich in den Streit­jah­ren nicht mehr in einem ver­miet­ba­ren Zustand. Der Klä­ger hat selbst ein­ge­räumt, eine Ver­mie­tung wäre erst nach Abschluss der Sanie­rungs­maß­nah­men mög­lich gewe­sen, deren Durch­füh­rung in den Streit­jah­ren jedoch nicht mög­lich war. Dabei war für das FG auch maß­geb­lich, dass der Zustand der feh­len­den Betriebs­be­reit­schaft kein vor­über­ge­hen­der war, son­dern im Zeit­punkt des Schlus­ses der münd­li­chen Ver­hand­lung seit mehr als 17 Jah­ren andau­erte und das Ende die­ses Zustands auch nicht abzu­se­hen war.

Das FG hat zutref­fend in seine Wür­di­gung ein­be­zo­gen, dass der Klä­ger sich um eine Sanie­rung und damit Fer­tig­stel­lung der Woh­nung auch in den Streit­jah­ren bemüht hat. Es hat aber eben­falls dar­auf abge­s­tellt, dass der Klä­ger - nicht zuletzt wegen der man­geln­den Mit­wir­kung der ande­ren Mit­ei­gen­tü­mer - nicht in der Lage gewe­sen ist, eine Ver­mie­tung des Objekts zu errei­chen. Es war dem Klä­ger also spä­tes­tens seit 2005 nicht mög­lich, die Ver­miet­bar­keit der Woh­nung her­zu­s­tel­len. Das FG hat damit die feh­lende Mög­lich­keit des Klä­gers, die Ver­miet­bar­keit des Objekts her­zu­s­tel­len, und die nicht ernst­haft gemein­ten Ver­mie­tungs­be­müh­un­gen zu sei­ner Über­zeu­gungs­bil­dung her­an­ge­zo­gen. Diese Wür­di­gung ist, wenn­g­leich nicht zwin­gend, so doch mög­lich und lässt weder einen Ver­stoß gegen Denk­ge­setze noch all­ge­meine Erfah­rungs­sätze erken­nen; sie bin­det gem. § 118 Abs. 2 FGO den Senat.

Link­hin­weis:

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