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Steuerberatung

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

BFH 31.1.2017, IX R 17/16

Kann ein Steu­er­pflich­ti­ger eine in sei­nem Ei­gen­tum ste­hende Woh­nung aus tatsäch­li­chen oder recht­li­chen Gründen dau­er­haft nicht in einen be­triebs­be­rei­ten Zu­stand ver­set­zen und zur Ver­mie­tung be­reit­stel­len, ist es nicht zu be­an­stan­den, wenn das FG nach ei­ner Ge­samtwürdi­gung al­ler Tat­sa­chen vom Feh­len der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­geht.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger er­warb 1993 eine 84 qm große Ei­gen­tums­woh­nung in ei­ner Woh­nungs­an­lage für einen Kauf­preis von rd. 185.000 DM. Der Kauf­preis war an die Z-Bank als Treuhänder zu zah­len. Der Veräußerer ga­ran­tierte drei Jahre lang eine Kalt­miete i.H.v. 8,50 DM/qm. Mit dem Er­werb wurde der Kläger Mit­glied der Woh­nungs­ei­gentümer­ge­mein­schaft. Das ge­samte Gebäude be­fand sich auf­grund ei­nes Sa­nie­rungs­staus be­reits seit 1993 in einem völlig de­so­la­ten und ma­ro­den Zu­stand; in dem aus sechs Woh­nun­gen be­ste­hen­den Gebäude war im Jahr 2011 nur eine Woh­nung be­wohnt. Die Woh­nung des Klägers stand seit 1999 durchgängig leer.

Im Jahr 1999 hatte die Ei­gentümer­ge­mein­schaft die Durchführung von In­stand­set­zungs­ar­bei­ten be­schlos­sen. Die dazu nötige Son­der­um­lage wurde aber nicht von al­len Ei­gentümern ge­zahlt. Zu­dem kam es bei der be­auf­trag­ten Haus­ver­wal­tung zu einem Un­treue­fall, in des­sen Folge die Mit­tel der Son­der­um­lage ab­han­den ka­men. Sa­nie­rungsmaßnah­men konn­ten da­her zunächst nicht be­gon­nen wer­den. Im Jahr 2005 war die Sa­nie­rung zu 50 % durch­geführt. U.a. wa­ren die Elek­tro­hei­zun­gen aus­ge­baut, aber noch nicht durch die ge­plante Zen­tral­hei­zung er­setzt wor­den. Auf­grund von un­geklärten Ei­gentümer­verhält­nis­sen, der feh­len­den Be­reit­schaft so­wohl der Z-Bank als auch der übri­gen Ei­gentümer und auf­grund des Un­treue­falls konnte die Sa­nie­rung nicht wei­ter­geführt wer­den.

Der Kläger hatte 1999 die Haus­ver­wal­tung mit der Ver­mie­tung der Woh­nung be­auf­tragt. Diese war auf­grund des Zu­stands der Wohn­ei­gen­tums­an­lage aber vor Ab­schluss der Sa­nie­rungs­ar­bei­ten nicht ver­miet­bar. Im De­zem­ber 2008 be­auf­tragte der Kläger einen Mak­ler mit der Ver­mie­tung der Woh­nung. Des­sen Bemühun­gen blie­ben eben­falls ohne Er­folg. Die Sa­nie­rung wurde bis­lang nicht wei­ter­geführt. Der Kläger erklärte in den Streit­jah­ren 2006 bis 2010 ins­ge­samt ne­ga­tive Einkünfte aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung i.H.v. rd. 37.000 €. Das Fi­nanz­amt er­kannte die gel­tend ge­mach­ten Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse nicht an.

Das wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion des Klägers hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Die Ent­schei­dung des FG, wo­nach der Kläger bzgl. der in Rede ste­hen­den Woh­nung in den Streit­jah­ren nicht mit Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ge­han­delt hat, ist re­vi­si­ons­recht­lich nicht zu be­an­stan­den.

Fal­len Auf­wen­dun­gen mit der im Zu­sam­men­hang be­ab­sich­tig­ten Ver­mie­tung ei­ner (leer­ste­hen­den) Woh­nung an, be­vor mit dem Auf­wand zu­sam­menhängende Ein­nah­men er­zielt wer­den, können sie als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten berück­sich­tigt wer­den, wenn ein aus­rei­chend be­stimm­ter wirt­schaft­li­cher Zu­sam­men­hang zwi­schen den Auf­wen­dun­gen und der Ein­kunfts­art be­steht, in de­ren Rah­men der Ab­zug be­gehrt wird. Da­nach sind Auf­wen­dun­gen für Woh­nun­gen, die nach vor­he­ri­ger (auf Dauer an­ge­leg­ter) Ver­mie­tung leer ste­hen, auch während der Zeit des Leer­stands als Wer­bungs­kos­ten ab­zieh­bar, so­lange der Steu­er­pflich­tige den ur­sprüng­li­chen Ent­schluss zur Einkünf­te­er­zie­lung im Zu­sam­men­hang mit dem Leer­stand der je­wei­li­gen Woh­nung nicht endgültig auf­ge­ge­ben hat.

Diese zur Be­ur­tei­lung der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht bei langjähri­gem Leer­stand von Woh­nun­gen ent­wi­ckel­ten Maßstäbe sind in Fällen, in de­nen die Be­triebs­be­reit­schaft des Ob­jekts nach vor­an­ge­gan­ge­ner Ver­mie­tung in der Leer­stands­zeit wegfällt, ent­spre­chend an­zu­wen­den. Da­nach hat das FG hier zu­tref­fend eine Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht des Klägers im Streit­zeit­raum für die strei­tige Woh­nung ver­neint. Denn die Woh­nung be­fand sich in den Streit­jah­ren nicht mehr in einem ver­miet­ba­ren Zu­stand. Der Kläger hat selbst ein­geräumt, eine Ver­mie­tung wäre erst nach Ab­schluss der Sa­nie­rungsmaßnah­men möglich ge­we­sen, de­ren Durchführung in den Streit­jah­ren je­doch nicht möglich war. Da­bei war für das FG auch maßgeb­lich, dass der Zu­stand der feh­len­den Be­triebs­be­reit­schaft kein vorüber­ge­hen­der war, son­dern im Zeit­punkt des Schlus­ses der münd­li­chen Ver­hand­lung seit mehr als 17 Jah­ren an­dau­erte und das Ende die­ses Zu­stands auch nicht ab­zu­se­hen war.

Das FG hat zu­tref­fend in seine Würdi­gung ein­be­zo­gen, dass der Kläger sich um eine Sa­nie­rung und da­mit Fer­tig­stel­lung der Woh­nung auch in den Streit­jah­ren bemüht hat. Es hat aber eben­falls dar­auf ab­ge­stellt, dass der Kläger - nicht zu­letzt we­gen der man­geln­den Mit­wir­kung der an­de­ren Mit­ei­gentümer - nicht in der Lage ge­we­sen ist, eine Ver­mie­tung des Ob­jekts zu er­rei­chen. Es war dem Kläger also spätes­tens seit 2005 nicht möglich, die Ver­miet­bar­keit der Woh­nung her­zu­stel­len. Das FG hat da­mit die feh­lende Möglich­keit des Klägers, die Ver­miet­bar­keit des Ob­jekts her­zu­stel­len, und die nicht ernst­haft ge­mein­ten Ver­mie­tungs­bemühun­gen zu sei­ner Über­zeu­gungs­bil­dung her­an­ge­zo­gen. Diese Würdi­gung ist, wenn­gleich nicht zwin­gend, so doch möglich und lässt we­der einen Ver­stoß ge­gen Denk­ge­setze noch all­ge­meine Er­fah­rungssätze er­ken­nen; sie bin­det gem. § 118 Abs. 2 FGO den Se­nat.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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