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Zur Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht

BFH 1.12.2015, IX R 9/15

Auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nur anhand einer Gesamtwürdigung der objektiven Umstände des Einzelfalls geschlossen werden. Ein vorsichtiges, auf das Ansparen von Eigenkapital gerichtetes Finanzierungsverhalten spricht jedenfalls nicht gegen die behauptete Bebauungsabsicht.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger hatte im Juni 2003 ein unbe­bau­tes Grund­stück erwor­ben. Die ehe­ma­li­gen Gebäude waren abge­ris­sen und konta­mi­nier­ter Boden war ent­fernt wor­den. Die Bau­gru­ben waren nicht ver­füllt. Im Kauf­ver­trag heißt es u.a., der Käu­fer beab­sich­tige den Erwerb zur Errich­tung eines Ver­wal­tungs­bau­kör­pers. Der Käu­fer erfülle damit auch das Ziel des Ver­käu­fers zur Errich­tung eines lärm­ab­schir­men­den Bau­ten­rie­gels. Die Errich­tung sei bin­nen einer Frist von 2,5 Jah­ren.

Den Kauf­preis finan­zierte der Klä­ger durch Auf­nahme eines Annui­tä­t­en­dar­le­hens mit fes­tem Zins­satz und einer Lauf­zeit von zehn Jah­ren. Mit Ablauf der Zins­bin­dungs­frist hatte der Klä­ger das Dar­le­hen voll­stän­dig an die Bank zurück­ge­zahlt. Bis Februar 2013 sam­melte er dane­ben ein Spar­gut­ha­ben von zuletzt 311.000 € an. Im Jahr 2005 ließ der Klä­ger von einem Archi­tek­ten einen Kon­zept­vor­schlag für eine Bebau­ung des Grund­stücks ers­tel­len. Dabei blieb es aller­dings. Spä­ter beauf­tragte der Klä­ger ein ande­res Archi­tek­tur­büro mit einer Ent­wurfs- und Geneh­mi­gungs­pla­nung. Im Jahr 2008 ließ er, wie im Kauf­ver­trag ver­ein­bart, eine Grenz­mauer für ca. 37.000 € errich­ten. Im Juli 2012 bean­tragte der Klä­ger die Geneh­mi­gung zur Errich­tung eines Wohn- und Geschäfts­hau­ses, einer Gewer­be­ein­heit sowie zwölf Stell­plät­zen. Die Geneh­mi­gun­gen wur­den im Dezem­ber 2012 erteilt; im Februar 2013 began­nen die Erd­ar­bei­ten. Seit Mitte 2014 ist das Gebäude fer­tig­ge­s­tellt.

Der Klä­ger machte in sei­nen Ein­kom­men­steue­r­er­klär­un­gen für die Streit­jahre 2003 bis 2010 die grund­stücks­be­zo­ge­nen Auf­wen­dun­gen als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten bei den Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend. Das Finanz­amt ließ die Auf­wen­dun­gen letzt­lich unbe­rück­sich­tigt. Es war der Ansicht, die Bebau­ungs­ab­sicht sei nach Akten­lage nicht zu erken­nen und nicht nach­ge­wie­sen. Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BFH das Urteil auf und wies die Klage zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hat rechts­feh­ler­haft bei sei­ner Über­zeu­gungs­bil­dung hin­sicht­lich der Frage, ob der Klä­ger in den Streit­jah­ren die Absicht hatte, das Grund­stück zu bebauen und ansch­lie­ßend zu ver­mie­ten, nicht das Gesam­t­er­geb­nis des Ver­fah­rens beach­tet und dadurch gegen § 96 Abs. 1 S. 1  1. Hs. FGO ver­sto­ßen.

Auf die Bebau­ungs- und Ver­mie­tungs­ab­sicht kann nur anhand von äuße­ren Umstän­den gesch­los­sen wer­den. Erfor­der­lich ist eine Gesamt­wür­di­gung der objek­ti­ven Umstände des Ein­zel­falls. Ein vor­sich­ti­ges, auf das Ans­pa­ren von Eigen­ka­pi­tal gerich­te­tes Finan­zie­rungs­ver­hal­ten spricht jeden­falls nicht gegen die behaup­tete Bebau­ungs­ab­sicht. In die­sem Fall muss sich aber aus wei­te­ren Umstän­den erge­ben, dass sich der Steu­erpf­lich­tige sei­nen Anga­ben ent­sp­re­chend ver­hal­ten und ent­sp­re­chende Mit­tel tat­säch­lich ange­sam­melt hat. Dafür kann etwa die spä­tere Ver­wen­dung der ange­spar­ten Mit­tel rück­wir­kend von Bedeu­tung sein.

Die­sen Anfor­de­run­gen an die Über­zeu­gungs­bil­dung genügte das ange­foch­tene Urteil nicht. Das FG hat zur Begrün­dung im Wesent­li­chen aus­ge­führt, zwi­schen dem Erwerb des Grund­stücks und sei­ner Bebau­ung habe ein sehr lan­ger Zei­traum von zehn Jah­ren gele­gen. Die bei ver­schie­de­nen Archi­tek­ten ange­for­der­ten Kon­zept­vor­schläge hät­ten ledig­lich mög­li­che Nut­zun­gen des Grund­stücks skiz­ziert. Es fehl­ten jedoch Anhalts­punkte dafür, dass der Klä­ger eines die­ser Kon­zepte rea­li­sie­ren und finan­zie­ren wollte. Auf­grund sei­nes vor­sich­ti­gen Finan­zie­rungs­ver­hal­tens sei die Bebau­ungs- und Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klä­gers im Jahr 2005 und in den fol­gen­den Jah­ren noch nicht hin­rei­chend kon­k­re­ti­siert. Dies sei erst im Jahr 2012 der Fall gewe­sen.

Bei die­ser Wür­di­gung hat das FG somit unbe­ach­tet gelas­sen, dass das Grund­stück bebau­bar war und dass sich der Klä­ger zur Bebau­ung im Kauf­ver­trag verpf­lich­tet hatte, dass er nach sei­ner Vor­stel­lung, die inso­weit hin­zu­neh­men ist, mit der Bebau­ung erst begin­nen wollte, wenn das Grund­stück bezahlt war und er genü­gende Eigen­mit­tel für die Bau­fi­nan­zie­rung ange­spart hatte und dass der Klä­ger diese Ziele erwie­se­ner­ma­ßen inn­er­halb von knapp zehn Jah­ren erreicht hatte. Uner­ör­t­ert gelas­sen hat das FG sch­ließ­lich auch, ob nicht die 2012 bis 2014 tat­säch­lich durch­ge­führte Bebau­ung unter den gege­be­nen Umstän­den als Indiz zurück­wirkte und die Behaup­tung der Bebau­ungs­ab­sicht rück­bli­ckend als wahr erschei­nen ließ.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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