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Zur Feststellung der Bebauungs- und Vermietungsabsicht

BFH 1.12.2015, IX R 9/15

Auf die Be­bau­ungs- und Ver­mie­tungs­ab­sicht kann nur an­hand ei­ner Ge­samtwürdi­gung der ob­jek­ti­ven Umstände des Ein­zel­falls ge­schlos­sen wer­den. Ein vor­sich­ti­ges, auf das An­spa­ren von Ei­gen­ka­pi­tal ge­rich­te­tes Fi­nan­zie­rungs­ver­hal­ten spricht je­den­falls nicht ge­gen die be­haup­tete Be­bau­ungs­ab­sicht.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger hatte im Juni 2003 ein un­be­bau­tes Grundstück er­wor­ben. Die ehe­ma­li­gen Gebäude wa­ren ab­ge­ris­sen und kon­ta­mi­nier­ter Bo­den war ent­fernt wor­den. Die Bau­gru­ben wa­ren nicht verfüllt. Im Kauf­ver­trag heißt es u.a., der Käufer be­ab­sich­tige den Er­werb zur Er­rich­tung ei­nes Ver­wal­tungs­baukörpers. Der Käufer erfülle da­mit auch das Ziel des Verkäufers zur Er­rich­tung ei­nes lärm­ab­schir­men­den Bau­ten­rie­gels. Die Er­rich­tung sei bin­nen ei­ner Frist von 2,5 Jah­ren.

Den Kauf­preis fi­nan­zierte der Kläger durch Auf­nahme ei­nes An­nuitäten­dar­le­hens mit fes­tem Zins­satz und ei­ner Lauf­zeit von zehn Jah­ren. Mit Ab­lauf der Zins­bin­dungs­frist hatte der Kläger das Dar­le­hen vollständig an die Bank zurück­ge­zahlt. Bis Fe­bruar 2013 sam­melte er da­ne­ben ein Spar­gut­ha­ben von zu­letzt 311.000 € an. Im Jahr 2005 ließ der Kläger von einem Ar­chi­tek­ten einen Kon­zeptvor­schlag für eine Be­bau­ung des Grundstücks er­stel­len. Da­bei blieb es al­ler­dings. Später be­auf­tragte der Kläger ein an­de­res Ar­chi­tek­turbüro mit ei­ner Ent­wurfs- und Ge­neh­mi­gungs­pla­nung. Im Jahr 2008 ließ er, wie im Kauf­ver­trag ver­ein­bart, eine Grenz­mauer für ca. 37.000 € er­rich­ten. Im Juli 2012 be­an­tragte der Kläger die Ge­neh­mi­gung zur Er­rich­tung ei­nes Wohn- und Ge­schäfts­hau­ses, ei­ner Ge­wer­be­ein­heit so­wie zwölf Stellplätzen. Die Ge­neh­mi­gun­gen wur­den im De­zem­ber 2012 er­teilt; im Fe­bruar 2013 be­gan­nen die Erd­ar­bei­ten. Seit Mitte 2014 ist das Gebäude fer­tig­ge­stellt.

Der Kläger machte in sei­nen Ein­kom­men­steu­er­erklärun­gen für die Streit­jahre 2003 bis 2010 die grundstücks­be­zo­ge­nen Auf­wen­dun­gen als vorab ent­stan­dene Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend. Das Fi­nanz­amt ließ die Auf­wen­dun­gen letzt­lich un­berück­sich­tigt. Es war der An­sicht, die Be­bau­ungs­ab­sicht sei nach Ak­ten­lage nicht zu er­ken­nen und nicht nach­ge­wie­sen. Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BFH das Ur­teil auf und wies die Klage zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das FG zurück.

Gründe:
Das FG hat rechts­feh­ler­haft bei sei­ner Über­zeu­gungs­bil­dung hin­sicht­lich der Frage, ob der Kläger in den Streit­jah­ren die Ab­sicht hatte, das Grundstück zu be­bauen und an­schließend zu ver­mie­ten, nicht das Ge­samt­er­geb­nis des Ver­fah­rens be­ach­tet und da­durch ge­gen § 96 Abs. 1 S. 1  1. Hs. FGO ver­stoßen.

Auf die Be­bau­ungs- und Ver­mie­tungs­ab­sicht kann nur an­hand von äußeren Umständen ge­schlos­sen wer­den. Er­for­der­lich ist eine Ge­samtwürdi­gung der ob­jek­ti­ven Umstände des Ein­zel­falls. Ein vor­sich­ti­ges, auf das An­spa­ren von Ei­gen­ka­pi­tal ge­rich­te­tes Fi­nan­zie­rungs­ver­hal­ten spricht je­den­falls nicht ge­gen die be­haup­tete Be­bau­ungs­ab­sicht. In die­sem Fall muss sich aber aus wei­te­ren Umständen er­ge­ben, dass sich der Steu­er­pflich­tige sei­nen An­ga­ben ent­spre­chend ver­hal­ten und ent­spre­chende Mit­tel tatsäch­lich an­ge­sam­melt hat. Dafür kann etwa die spätere Ver­wen­dung der an­ge­spar­ten Mit­tel rück­wir­kend von Be­deu­tung sein.

Die­sen An­for­de­run­gen an die Über­zeu­gungs­bil­dung genügte das an­ge­foch­tene Ur­teil nicht. Das FG hat zur Begründung im We­sent­li­chen aus­geführt, zwi­schen dem Er­werb des Grundstücks und sei­ner Be­bau­ung habe ein sehr lan­ger Zeit­raum von zehn Jah­ren ge­le­gen. Die bei ver­schie­de­nen Ar­chi­tek­ten an­ge­for­der­ten Kon­zeptvor­schläge hätten le­dig­lich mögli­che Nut­zun­gen des Grundstücks skiz­ziert. Es fehl­ten je­doch An­halts­punkte dafür, dass der Kläger ei­nes die­ser Kon­zepte rea­li­sie­ren und fi­nan­zie­ren wollte. Auf­grund sei­nes vor­sich­ti­gen Fi­nan­zie­rungs­ver­hal­tens sei die Be­bau­ungs- und Ver­mie­tungs­ab­sicht des Klägers im Jahr 2005 und in den fol­gen­den Jah­ren noch nicht hin­rei­chend kon­kre­ti­siert. Dies sei erst im Jahr 2012 der Fall ge­we­sen.

Bei die­ser Würdi­gung hat das FG so­mit un­be­ach­tet ge­las­sen, dass das Grundstück be­bau­bar war und dass sich der Kläger zur Be­bau­ung im Kauf­ver­trag ver­pflich­tet hatte, dass er nach sei­ner Vor­stel­lung, die in­so­weit hin­zu­neh­men ist, mit der Be­bau­ung erst be­gin­nen wollte, wenn das Grundstück be­zahlt war und er genügende Ei­gen­mit­tel für die Bau­fi­nan­zie­rung an­ge­spart hatte und dass der Kläger diese Ziele er­wie­se­nermaßen in­ner­halb von knapp zehn Jah­ren er­reicht hatte. Unerörtert ge­las­sen hat das FG schließlich auch, ob nicht die 2012 bis 2014 tatsäch­lich durch­geführte Be­bau­ung un­ter den ge­ge­be­nen Umständen als In­diz zurück­wirkte und die Be­haup­tung der Be­bau­ungs­ab­sicht rück­bli­ckend als wahr er­schei­nen ließ.

Link­hin­weis:

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