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Zur Anwendbarkeit des § 573a BGB (erleichterte Kündigung des Vermieters für eine Wohnung im selbstbewohnten Zweifamilienhaus) bei bei einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung

BGH 16.10.2013, VIII ZR 57/13

Eine vom Mie­ter mit dem Rechts­vorgänger des Ver­mie­ters ver­ein­barte miet­ver­trag­li­che Kündi­gungs­be­schränkung gilt nach § 566 Abs. 1 BGB auch ge­genüber dem ak­tu­el­len Ver­mie­ter. Eine Kündi­gung gem. § 573a BGB schei­det in­so­weit aus.

Der Sach­ver­halt:
Das Ver­fah­ren be­trifft die Frage, ob ein Ver­mie­ter das Miet­verhält­nis trotz ei­ner mit sei­nem Rechts­vorgänger ver­ein­bar­ten miet­ver­trag­li­chen Kündi­gungs­be­schränkung gem. § 573a BGB kündi­gen kann. Die Be­klagte mie­tete mit Ver­trag von März 1998 eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss ei­nes Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Ber­lin. Bei Ver­trags­schluss be­fan­den sich in dem Gebäude drei ein­zeln ver­mie­tete Woh­nun­gen. In § 4 des auf un­be­stimmte Zeit ab­ge­schlos­se­nen Miet­ver­trags heißt es u.a.: "Die [Ver­mie­te­rin] wird das Miet­verhält­nis grundsätz­lich nicht auflösen. Sie kann je­doch in be­son­de­ren Aus­nah­mefällen das Miet­verhält­nis schrift­lich un­ter Ein­hal­tung der ge­setz­li­chen Fris­ten kündi­gen, wenn wich­tige be­rech­tigte In­ter­es­sen der [Ver­mie­te­rin] eine Be­en­di­gung des Miet­verhält­nis­ses not­wen­dig ma­chen. Die frist­lose Kündi­gung rich­tet sich nach den ge­setz­li­chen Vor­schrif­ten (siehe Nr. 9 AVB)."

Im Juli 2006 ver­kaufte die ur­sprüng­li­che Ver­mie­te­rin das Gebäude. Der no­ta­ri­elle Kauf­ver­trag ent­hielt eine an spätere Er­wer­ber wei­ter­zu­ge­bende Mie­ter­schutz­be­stim­mung, die eine Kündi­gung we­gen Ei­gen­be­darfs und die Ver­wer­tungskündi­gung aus­schloss. Der Wei­ter­ver­kauf an die Kläger im Jahr 2009 er­folgte ohne die Mie­ter­schutz­be­stim­mung. Die Kläger leg­ten die bei­den Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss und ers­ten Ober­ge­schoss zu­sam­men und be­woh­nen sie seit­dem.

Die Kläger kündig­ten das Miet­verhält­nis mit Schrei­ben vom 2.11.2009 zum 31.7.2010, da sie die Woh­nung der Schwes­ter der Kläge­rin über­las­sen woll­ten. Am 30.6.2010 kündig­ten sie noch­mals vor­sorg­lich we­gen Ei­gen­be­darfs und stütz­ten die Kündi­gung hilfs­weise auf § 573a BGB. Die Be­klagte wi­der­sprach bei­den Kündi­gun­gen un­ter Be­ru­fung auf Härtegründe.

Das AG wies die Räum­ungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Re­vi­sion der Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Eine Kündi­gung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB ist durch die im Miet­ver­trag ent­hal­tene Kündi­gungs­be­schränkung aus­ge­schlos­sen.

Gem. § 566 Abs. 1 BGB tritt der Er­wer­ber ver­mie­te­ten Wohn­raums an­stelle des Ver­mie­ters in die Rechte und Pflich­ten aus dem Miet­verhält­nis ein. Dies gilt auch für die Kündi­gungs­be­schränkung. Über­dies hat das LG zu der Frage, ob die Be­klagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Miet­verhält­nis­ses ver­lan­gen kann, rechts­feh­ler­haft den we­sent­li­chen Kern des Sach­verständi­gen­gut­ach­tens zu den schwer­wie­gen­den Krank­heits­sym­pto­men der Be­klag­ten nicht zu Kennt­nis ge­nom­men und die ge­bo­tene Abwägung die­ser Umstände mit dem Er­lan­gungs­in­ter­esse der Kläger un­ter­las­sen.

Da das LG über die - nicht ge­ne­rell von der Kündi­gungs­be­schränkung er­fasste - Ei­gen­be­darfskündi­gung noch nicht ent­schie­den hat, war das Be­ru­fungs­ur­teil auf­zu­he­ben und der Rechts­streit zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine an­dere Kam­mer des LG zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weis:

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