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Zur Anwendbarkeit des § 573a BGB (erleichterte Kündigung des Vermieters für eine Wohnung im selbstbewohnten Zweifamilienhaus) bei bei einer mietvertraglichen Kündigungsbeschränkung

BGH 16.10.2013, VIII ZR 57/13

Eine vom Mieter mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters vereinbarte mietvertragliche Kündigungsbeschränkung gilt nach § 566 Abs. 1 BGB auch gegenüber dem aktuellen Vermieter. Eine Kündigung gem. § 573a BGB scheidet insoweit aus.

Der Sach­ver­halt:
Das Ver­fah­ren betrifft die Frage, ob ein Ver­mie­ter das Miet­ver­hält­nis trotz einer mit sei­nem Rechts­vor­gän­ger ver­ein­bar­ten miet­ver­trag­li­chen Kün­di­gungs­be­schrän­kung gem. § 573a BGB kün­di­gen kann. Die Beklagte mie­tete mit Ver­trag von März 1998 eine Woh­nung im zwei­ten Ober­ge­schoss eines Mehr­fa­mi­li­en­hau­ses in Ber­lin. Bei Ver­trags­schluss befan­den sich in dem Gebäude drei ein­zeln ver­mie­tete Woh­nun­gen. In § 4 des auf unbe­stimmte Zeit abge­sch­los­se­nen Miet­ver­trags heißt es u.a.: "Die [Ver­mie­te­rin] wird das Miet­ver­hält­nis grund­sätz­lich nicht auflö­sen. Sie kann jedoch in beson­de­ren Aus­nah­me­fäl­len das Miet­ver­hält­nis schrift­lich unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Fris­ten kün­di­gen, wenn wich­tige berech­tigte Inter­es­sen der [Ver­mie­te­rin] eine Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses not­wen­dig machen. Die frist­lose Kün­di­gung rich­tet sich nach den gesetz­li­chen Vor­schrif­ten (siehe Nr. 9 AVB)."

Im Juli 2006 ver­kaufte die ursprüng­li­che Ver­mie­te­rin das Gebäude. Der nota­ri­elle Kauf­ver­trag ent­hielt eine an spä­tere Erwer­ber wei­ter­zu­ge­bende Mie­ter­schutz­be­stim­mung, die eine Kün­di­gung wegen Eigen­be­darfs und die Ver­wer­tungs­kün­di­gung aus­sch­loss. Der Wei­ter­ver­kauf an die Klä­ger im Jahr 2009 erfolgte ohne die Mie­ter­schutz­be­stim­mung. Die Klä­ger leg­ten die bei­den Woh­nun­gen im Erd­ge­schoss und ers­ten Ober­ge­schoss zusam­men und bewoh­nen sie seit­dem.

Die Klä­ger kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis mit Sch­rei­ben vom 2.11.2009 zum 31.7.2010, da sie die Woh­nung der Schwes­ter der Klä­ge­rin über­las­sen woll­ten. Am 30.6.2010 kün­dig­ten sie noch­mals vor­sor­g­lich wegen Eigen­be­darfs und stütz­ten die Kün­di­gung hilfs­weise auf § 573a BGB. Die Beklagte wider­sprach bei­den Kün­di­gun­gen unter Beru­fung auf Här­te­gründe.

Das AG wies die Räu­mungs­klage ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Eine Kün­di­gung nach § 573a Abs. 1 S. 1 BGB ist durch die im Miet­ver­trag ent­hal­tene Kün­di­gungs­be­schrän­kung aus­ge­sch­los­sen.

Gem. § 566 Abs. 1 BGB tritt der Erwer­ber ver­mie­te­ten Wohn­raums ans­telle des Ver­mie­ters in die Rechte und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis ein. Dies gilt auch für die Kün­di­gungs­be­schrän­kung. Über­dies hat das LG zu der Frage, ob die Beklagte nach § 574 Abs. 1 BGB die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses ver­lan­gen kann, rechts­feh­ler­haft den wesent­li­chen Kern des Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens zu den schwer­wie­gen­den Krank­heits­symp­to­men der Beklag­ten nicht zu Kennt­nis genom­men und die gebo­tene Abwä­gung die­ser Umstände mit dem Erlan­gungs­in­ter­esse der Klä­ger unter­las­sen.

Da das LG über die - nicht gene­rell von der Kün­di­gungs­be­schrän­kung erfasste - Eigen­be­darfs­kün­di­gung noch nicht ent­schie­den hat, war das Beru­fung­s­ur­teil auf­zu­he­ben und der Rechts­st­reit zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an eine andere Kam­mer des LG zurück­zu­ver­wei­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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