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Zur Abrechnung von Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

BGH 10.12.2014, VIII ZR 9/14

Die strikte An­wen­dung der Vor­ga­ben der Heiz­kos­tenV kann bei ho­hen Leerständen in Ein­zelfällen zu der­ar­ti­gen Ver­wer­fun­gen führen, dass eine an­ge­mes­sene und als ge­recht emp­fun­dene Kos­ten­ver­tei­lung nicht mehr ge­ge­ben ist. Ob eine An­spruchskürzung ge­bo­ten ist, um die bei­der­sei­ti­gen In­ter­es­sen zu einem an­ge­mes­se­nen Aus­gleich zu brin­gen, ob­liegt grundsätz­lich der Be­ur­tei­lung des Ta­trich­ters.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klagte hatte in einem 28-Fa­mi­lien-Haus eine Woh­nung der kla­gen­den Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft an­ge­mie­tet. Da das Haus im Rah­men der Stadt­pla­nung ab­ge­ris­sen wer­den sollte, wa­ren Ende 2011 nur noch we­nige Woh­nun­gen be­legt. Der er­heb­li­che Woh­nungs­leer­stand hatte zur Folge, dass die für eine große Leis­tung und viele Woh­nun­gen aus­ge­legte Hei­zungs- und Warm­was­ser­an­lage ge­mes­sen an dem ge­rin­gen Ver­brauch der we­ni­gen ver­blie­be­nen Mie­ter nicht mehr kos­tengüns­tig ar­bei­tete.

Die Kläge­rin legte von den im Ab­rech­nungs­jahr 2011 an­ge­fal­le­nen Warm­was­ser­kos­ten i.H.v. 7.848 € 50 % nach Wohnflächen­an­tei­len um, 50 % der Kos­ten be­rech­nete sie nach dem Ver­brauch. Von dem Ge­samt­ver­brauch im Gebäude (78,220 m³) ent­fie­len 23,820 m³ auf die Be­klagte. Dar­aus er­rech­nete die Kläge­rin einen Ver­brauchs­kos­ten­an­teil von rund 1.195 €. Hier­von stellte sie der Be­klag­ten "aus Ku­lanz" al­ler­dings le­dig­lich die Hälfte in Rech­nung. Die Be­klagte wei­gerte sich al­ler­dings, Nach­zah­lun­gen zu er­brin­gen. Sie war der An­sicht, die Kläge­rin habe die Warm­was­ser­kos­ten auf­grund des ho­hen Leer­stan­des im Haus nicht nach Ver­brauch, son­dern aus­schließlich nach der Wohnfläche um­le­gen dürfen.

Das AG gab der auf Zah­lung der Be­triebs­kos­ten­nach­for­de­rung ge­rich­tete Klage über­wie­gend statt; das LG wies sie ins­ge­samt ab. Die hier­ge­gen ge­rich­tete Re­vi­sion der Kläge­rin hatte Er­folg.

Die Gründe:
Die von der Kläge­rin vor­ge­nom­mene Be­rech­nung auf Grund­lage von § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV war aus Rechtsgründen nicht zu be­an­stan­den. Denn auch bei ho­hen Leerständen bleibt es grundsätz­lich bei der ge­setz­lich vor­ge­ge­be­nen Ab­rech­nung, wo­nach die Kos­ten zu min­des­tens 50 % nach Ver­brauch um­zu­le­gen sind.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG kam eine ana­loge An­wen­dung von § 9a Heiz­kos­tenV nicht in Be­tracht, da die in § 9a Heiz­kos­tenV ge­re­gel­ten Fälle, in de­nen aus zwin­gen­den tech­ni­schen Gründen eine Ver­brauchser­fas­sung nicht möglich ist, wa­ren mit dem hier in Rede ste­hen­den Fall ei­ner jetzt un­wirt­schaft­lich ar­bei­ten­den Hei­zungs­an­lage nicht ver­gleich­bar. Al­ler­dings kann die strikte An­wen­dung der Vor­ga­ben der Heiz­kos­tenV bei ho­hen Leerständen in Ein­zelfällen zu der­ar­ti­gen Ver­wer­fun­gen führen, dass eine an­ge­mes­sene und als ge­recht emp­fun­dene Kos­ten­ver­tei­lung nicht mehr ge­ge­ben ist.

Die­sen Fällen kann mit ei­ner aus dem Prin­zip von Treu und Glau­ben gem. § 242 BGB ab­zu­lei­ten­den An­spruchs­be­gren­zung Rech­nung ge­tra­gen wer­den. Ob eine sol­che An­spruchskürzung ge­bo­ten ist, um die bei­der­sei­ti­gen In­ter­es­sen zu einem an­ge­mes­se­nen Aus­gleich zu brin­gen, ob­liegt grundsätz­lich der Be­ur­tei­lung des Ta­trich­ters. Im vor­lie­gen­den Fall konnte der Se­nat die Be­ur­tei­lung selbst vor­neh­men, da keine wei­te­ren tatsäch­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen wa­ren. In­so­fern war zu berück­sich­ti­gen, dass die Kläge­rin in An­wen­dung von § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV be­reits den für die Be­klagte güns­tigs­ten Maßstab (50 %) gewählt hatte und von dem sich so er­ge­ben­den Be­trag le­dig­lich die Hälfte gel­tend machte, so dass sich für die knapp 50 qm große Woh­nung der Be­klag­ten für Hei­zung und Warm­was­ser ein zwar ho­her, aber nicht völlig un­trag­bar er­schei­nen­der Be­trag von rund 1.450 € er­gab.

Auf der an­de­ren Seite hatte auch die Kläge­rin - ohne für die leer­ste­hen­den Woh­nun­gen Miet­ein­nah­men zu er­hal­ten - schon über den Wohnflächen­an­teil - beträcht­li­che Kos­ten zu tra­gen und mus­ste es in­so­weit ih­rer­seits eben­falls hin­neh­men, dass die an­ge­sichts des Leer­stan­des un­wirt­schaft­li­che Hei­zungs­an­lage er­heb­li­che Mehr­kos­ten ver­ur­sachte. Ins­ge­samt er­schien es da­her nicht un­an­ge­mes­sen, dass auch die Mie­ter einen nicht ganz un­er­heb­li­chen Teil der leer­stands­be­ding­ten Mehr­kos­ten zu tra­gen hat­ten. Eine wei­tere An­spruchskürzung über den von der Kläge­rin be­reits frei­wil­lig ab­ge­zo­ge­nen Be­trag hin­aus war des­halb auch un­ter dem Ge­sichts­punkt von Treu und Glau­ben nicht ge­bo­ten.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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