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Zur Abrechnung von Warmwasserkosten bei hohem Wohnungsleerstand

BGH 10.12.2014, VIII ZR 9/14

Die strikte Anwendung der Vorgaben der HeizkostenV kann bei hohen Leerständen in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führen, dass eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist. Ob eine Anspruchskürzung geboten ist, um die beiderseitigen Interessen zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen, obliegt grundsätzlich der Beurteilung des Tatrichters.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklagte hatte in einem 28-Fami­lien-Haus eine Woh­nung der kla­gen­den Woh­nungs­bau­ge­nos­sen­schaft ange­mie­tet. Da das Haus im Rah­men der Stadt­pla­nung abge­ris­sen wer­den sollte, waren Ende 2011 nur noch wenige Woh­nun­gen belegt. Der erheb­li­che Woh­nungs­leer­stand hatte zur Folge, dass die für eine große Leis­tung und viele Woh­nun­gen aus­ge­legte Hei­zungs- und Warm­was­ser­an­lage gemes­sen an dem gerin­gen Ver­brauch der weni­gen ver­b­lie­be­nen Mie­ter nicht mehr kos­ten­güns­tig arbei­tete.

Die Klä­ge­rin legte von den im Abrech­nungs­jahr 2011 ange­fal­le­nen Warm­was­ser­kos­ten i.H.v. 7.848 € 50 % nach Wohn­flächen­an­tei­len um, 50 % der Kos­ten berech­nete sie nach dem Ver­brauch. Von dem Gesamt­ver­brauch im Gebäude (78,220 m³) ent­fie­len 23,820 m³ auf die Beklagte. Dar­aus errech­nete die Klä­ge­rin einen Ver­brauchs­kos­ten­an­teil von rund 1.195 €. Hier­von stellte sie der Beklag­ten "aus Kulanz" aller­dings ledig­lich die Hälfte in Rech­nung. Die Beklagte wei­gerte sich aller­dings, Nach­zah­lun­gen zu erbrin­gen. Sie war der Ansicht, die Klä­ge­rin habe die Warm­was­ser­kos­ten auf­grund des hohen Leer­stan­des im Haus nicht nach Ver­brauch, son­dern aus­sch­ließ­lich nach der Wohn­fläche umle­gen dür­fen.

Das AG gab der auf Zah­lung der Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung gerich­tete Klage über­wie­gend statt; das LG wies sie ins­ge­s­amt ab. Die hier­ge­gen gerich­tete Revi­sion der Klä­ge­rin hatte Erfolg.

Die Gründe:
Die von der Klä­ge­rin vor­ge­nom­mene Berech­nung auf Grund­lage von § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV war aus Rechts­grün­den nicht zu bean­stan­den. Denn auch bei hohen Leer­stän­den bleibt es grund­sätz­lich bei der gesetz­lich vor­ge­ge­be­nen Abrech­nung, wonach die Kos­ten zu min­des­tens 50 % nach Ver­brauch umzu­le­gen sind.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des LG kam eine ana­loge Anwen­dung von § 9a Heiz­kos­tenV nicht in Betracht, da die in § 9a Heiz­kos­tenV gere­gel­ten Fälle, in denen aus zwin­gen­den tech­ni­schen Grün­den eine Ver­brauch­ser­fas­sung nicht mög­lich ist, waren mit dem hier in Rede ste­hen­den Fall einer jetzt unwirt­schaft­lich arbei­ten­den Hei­zungs­an­lage nicht ver­g­leich­bar. Aller­dings kann die strikte Anwen­dung der Vor­ga­ben der Heiz­kos­tenV bei hohen Leer­stän­den in Ein­zel­fäl­len zu der­ar­ti­gen Ver­wer­fun­gen füh­ren, dass eine ange­mes­sene und als gerecht emp­fun­dene Kos­ten­ver­tei­lung nicht mehr gege­ben ist.

Die­sen Fäl­len kann mit einer aus dem Prin­zip von Treu und Glau­ben gem. § 242 BGB abzu­lei­ten­den Anspruchs­be­g­ren­zung Rech­nung getra­gen wer­den. Ob eine sol­che Anspruchs­kür­zung gebo­ten ist, um die bei­der­sei­ti­gen Inter­es­sen zu einem ange­mes­se­nen Aus­g­leich zu brin­gen, obliegt grund­sätz­lich der Beur­tei­lung des Tatrich­ters. Im vor­lie­gen­den Fall konnte der Senat die Beur­tei­lung selbst vor­neh­men, da keine wei­te­ren tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen zu tref­fen waren. Inso­fern war zu berück­sich­ti­gen, dass die Klä­ge­rin in Anwen­dung von § 8 Abs. 1 Heiz­kos­tenV bereits den für die Beklagte güns­tigs­ten Maß­stab (50 %) gewählt hatte und von dem sich so erge­ben­den Betrag ledig­lich die Hälfte gel­tend machte, so dass sich für die knapp 50 qm große Woh­nung der Beklag­ten für Hei­zung und Warm­was­ser ein zwar hoher, aber nicht völ­lig untrag­bar erschei­nen­der Betrag von rund 1.450 € ergab.

Auf der ande­ren Seite hatte auch die Klä­ge­rin - ohne für die leer­ste­hen­den Woh­nun­gen Miet­ein­nah­men zu erhal­ten - schon über den Wohn­flächen­an­teil - beträcht­li­che Kos­ten zu tra­gen und musste es inso­weit ihrer­seits eben­falls hin­neh­men, dass die ange­sichts des Leer­stan­des unwirt­schaft­li­che Hei­zungs­an­lage erheb­li­che Mehr­kos­ten ver­ur­sachte. Ins­ge­s­amt erschien es daher nicht unan­ge­mes­sen, dass auch die Mie­ter einen nicht ganz uner­heb­li­chen Teil der leer­stands­be­ding­ten Mehr­kos­ten zu tra­gen hat­ten. Eine wei­tere Anspruchs­kür­zung über den von der Klä­ge­rin bereits frei­wil­lig abge­zo­ge­nen Betrag hin­aus war des­halb auch unter dem Gesichts­punkt von Treu und Glau­ben nicht gebo­ten.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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