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Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

BGH 4.12.2013, VIII ZR 5/13

Der BGH hat sich mit der Frage befasst, ob der Vermieter ein Mietverhältnis kündigen kann, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt. Betreibt der Vermieter in einem solchen Fall im Anschluss an seine Kündigung einen Räumungsprozess gegen die Untermieter, hat er damit auf jeden Fall alle rechtlich zulässigen und erforderlichen Schritte unternommen, um eine Beendigung des Untermietverhältnisses und einen Auszug der Untermieter herbeizuführen.

Der Sach­ver­halt:
Der Beklagte hatte im Jahr 1994 vom Rechts­vor­gän­ger der Klä­ge­rin eine Woh­nung in Ber­lin ange­mie­tet. Im Miet­ver­trag hieß es: "Eine Unter­ver­mie­tung bis zu zwei Per­so­nen ist gestat­tet. Diese Unter­ver­mie­tungs­ge­neh­mi­gung kann wider­ru­fen wer­den. Bei Auf­gabe der Woh­nung sind die Unter­mie­ter zum glei­chen Zeit­punkt zu ent­fer­nen".

Im Jahr 2010 erwarb die Klä­ge­rin das Eigen­tum an der Woh­nung. Im Dezem­ber 2011 wider­rief sie die Unter­ver­mie­tung­s­er­laub­nis und kün­digte zug­leich das Miet­ver­hält­nis gegen­über dem Beklag­ten wegen uner­laub­ter Unter­ver­mie­tung frist­los. Zu die­sem Zeit­punkt führte der Beklagte im Anschluss an eine von ihm aus­ge­spro­chene Kün­di­gung bereits einen Räu­mung­s­pro­zess gegen seine Unter­mie­ter, denen er seit 2002 die Woh­nung unter­ver­mie­tet hatte. Im Februar 2012 kün­digte die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis erneut.

Das AG wies die Räu­mungs­klage der Klä­ge­rin ab; das LG gab ihr statt. Auf die Revi­sion des Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin war nicht gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB zur Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­tigt, da der Beklagte seine ver­trag­li­chen Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag nicht ver­letzt hatte.

Uner­heb­lich war, ob der Beklagte, wie das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men hatte, ange­sichts des Wider­rufs der Unter­ver­mie­tung­s­er­laub­nis verpf­lich­tet war, das Unter­miet­ver­hält­nis zu been­den und für eine einen Aus­zug der Unter­mie­ter zu sor­gen. Denn der Beklagte hatte im Anschluss an seine Kün­di­gung einen Räu­mung­s­pro­zess gegen die Unter­mie­ter betrie­ben und damit alle recht­lich zuläs­si­gen und erfor­der­li­chen Schritte unter­nom­men, um eine Been­di­gung des Unter­miet­ver­hält­nis­ses und einen Aus­zug der Unter­mie­ter her­bei­zu­füh­ren.

Der Beklagte ver­letzte seine ver­trag­li­chen Pflich­ten gegen­über der Klä­ge­rin auch nicht dadurch, dass er mit den Unter­mie­tern im Februar/März 2012 einen Räu­mungs­ver­g­leich unter Bewil­li­gung einer Räu­mungs­frist bis Ende Juni 2012 absch­los­sen hatte. Denn mit der ande­ren­falls erfor­der­li­chen Fort­set­zung des gericht­li­chen Ver­fah­rens hätte eine Räu­mung jeden­falls nicht deut­lich früher erreicht wer­den kön­nen.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird dem­nächst auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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