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Zum Kündigungsrecht des Vermieters bei unerlaubter Untervermietung

BGH 4.12.2013, VIII ZR 5/13

Der BGH hat sich mit der Frage be­fasst, ob der Ver­mie­ter ein Miet­verhält­nis kündi­gen kann, wenn er eine zu­vor er­teilte Un­ter­ver­mie­tungs­er­laub­nis wi­der­ruft, der Un­ter­mie­ter die Woh­nung aber nicht so­gleich räumt. Be­treibt der Ver­mie­ter in einem sol­chen Fall im An­schluss an seine Kündi­gung einen Räum­ungs­pro­zess ge­gen die Un­ter­mie­ter, hat er da­mit auf je­den Fall alle recht­lich zulässi­gen und er­for­der­li­chen Schritte un­ter­nom­men, um eine Be­en­di­gung des Un­ter­miet­verhält­nis­ses und einen Aus­zug der Un­ter­mie­ter her­bei­zuführen.

Der Sach­ver­halt:
Der Be­klagte hatte im Jahr 1994 vom Rechts­vorgänger der Kläge­rin eine Woh­nung in Ber­lin an­ge­mie­tet. Im Miet­ver­trag hieß es: "Eine Un­ter­ver­mie­tung bis zu zwei Per­so­nen ist ge­stat­tet. Diese Un­ter­ver­mie­tungs­ge­neh­mi­gung kann wi­der­ru­fen wer­den. Bei Auf­gabe der Woh­nung sind die Un­ter­mie­ter zum glei­chen Zeit­punkt zu ent­fer­nen".

Im Jahr 2010 er­warb die Kläge­rin das Ei­gen­tum an der Woh­nung. Im De­zem­ber 2011 wi­der­rief sie die Un­ter­ver­mie­tungs­er­laub­nis und kündigte zu­gleich das Miet­verhält­nis ge­genüber dem Be­klag­ten we­gen un­er­laub­ter Un­ter­ver­mie­tung frist­los. Zu die­sem Zeit­punkt führte der Be­klagte im An­schluss an eine von ihm aus­ge­spro­chene Kündi­gung be­reits einen Räum­ungs­pro­zess ge­gen seine Un­ter­mie­ter, de­nen er seit 2002 die Woh­nung un­ter­ver­mie­tet hatte. Im Fe­bruar 2012 kündigte die Kläge­rin das Miet­verhält­nis er­neut.

Das AG wies die Räum­ungs­klage der Kläge­rin ab; das LG gab ihr statt. Auf die Re­vi­sion des Be­klag­ten hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Klage ab.

Die Gründe:
Die Kläge­rin war nicht gem. § 543 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB zur Kündi­gung des Miet­verhält­nis­ses be­rech­tigt, da der Be­klagte seine ver­trag­li­chen Pflich­ten aus dem Miet­ver­trag nicht ver­letzt hatte.

Un­er­heb­lich war, ob der Be­klagte, wie das Be­ru­fungs­ge­richt an­ge­nom­men hatte, an­ge­sichts des Wi­der­rufs der Un­ter­ver­mie­tungs­er­laub­nis ver­pflich­tet war, das Un­ter­miet­verhält­nis zu be­en­den und für eine einen Aus­zug der Un­ter­mie­ter zu sor­gen. Denn der Be­klagte hatte im An­schluss an seine Kündi­gung einen Räum­ungs­pro­zess ge­gen die Un­ter­mie­ter be­trie­ben und da­mit alle recht­lich zulässi­gen und er­for­der­li­chen Schritte un­ter­nom­men, um eine Be­en­di­gung des Un­ter­miet­verhält­nis­ses und einen Aus­zug der Un­ter­mie­ter her­bei­zuführen.

Der Be­klagte ver­letzte seine ver­trag­li­chen Pflich­ten ge­genüber der Kläge­rin auch nicht da­durch, dass er mit den Un­ter­mie­tern im Fe­bruar/März 2012 einen Räum­ungs­ver­gleich un­ter Be­wil­li­gung ei­ner Räum­ungs­frist bis Ende Juni 2012 ab­schlos­sen hatte. Denn mit der an­de­ren­falls er­for­der­li­chen Fort­set­zung des ge­richt­li­chen Ver­fah­rens hätte eine Räum­ung je­den­falls nicht deut­lich früher er­reicht wer­den können.

Link­hin­weise:

  • Der Voll­text die­ser Ent­schei­dung wird demnächst auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
  • Für die Pres­se­mit­tei­lung des BGH kli­cken Sie bitte hier.
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