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Zum Anspruch des Vermieters auf Herausgabe von Nutzungen gegen Mieter und Untermieter

BGH 14.3.2014, V ZR 218/13

Der Ei­gentümer kann, von einem bösgläubi­gen oder auf Her­aus­gabe ver­klag­ten Un­ter­mie­ter, der nur einen Teil des dem Haupt­mie­ter über­las­se­nen Hau­ses in Be­sitz hat oder hatte, nur die auf die­sen Teil ent­fal­len­den Nut­zun­gen her­aus­ver­lan­gen. Nimmt der Ei­gentümer so­wohl den mit­tel- als auch den un­mit­tel­ba­ren Be­sit­zer auf Her­aus­gabe von Nut­zun­gen in An­spruch, fin­den die Vor­schrif­ten über die Ge­samt­schuld ent­spre­chende An­wen­dung.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin ver­mie­tete an den Be­klag­ten zu 2) ein Haus. Die­ses wurde in der Fol­ge­zeit je­den­falls teil­weise von der Be­klag­ten zu 1) ge­nutzt. Den Miet­ver­trag kündigte die Kläge­rin außer­or­dent­lich zum 30.6.2012. Die Be­klag­ten wur­den in der Folge rechtskräftig zur Räum­ung der Miet­sa­che ver­ur­teilt; diese er­folgte am 6.11.2012 im Wege der Zwangs­voll­stre­ckung. Die Kläge­rin nimmt die Be­klagte zu 1) auf Er­satz ge­zo­ge­ner Nut­zun­gen in An­spruch; von dem Be­klag­ten zu 2) ver­langt sie die Zah­lung ei­ner Nut­zungs­ent­schädi­gung.

Das AG er­hielt den ge­gen die Be­klagte zu 1) er­gan­ge­nen Voll­stre­ckungs­be­scheid über 1.595 € (Brutto-Mo­nats­miete als Er­satz für ge­zo­gene Nut­zun­gen im Juli 2012) auf­recht und ver­ur­teilte den Be­klag­ten zu 2) als Ge­samt­schuld­ner eben­falls zur Zah­lung die­ses Be­tra­ges an die Kläge­rin. Fer­ner ver­ur­teilte es die Be­klag­ten als Ge­samt­schuld­ner, wei­tere 4.785 € (für Au­gust bis Ok­to­ber 2012) so­wie bis zur Räum­ung und Her­aus­gabe der Miet­sa­che je­weils 1.595 € mtl. im Vor­aus zu zah­len. Auf die Be­ru­fung der Be­klag­ten zu 1 er­hielt das LG den Voll­stre­ckungs­be­scheid da­hin­ge­hend auf­recht, dass sie zur Zah­lung von 460 € (an­tei­lige Nut­zun­gen für Juli 2012) nebst Zin­sen ver­pflich­tet ist, und ihre Ver­ur­tei­lung i.Ü. un­ter Ab­wei­sung der wei­ter­ge­hen­den Klage auf 1.472 € (an­tei­lige Nut­zun­gen für Au­gust bis 6.11.2012) nebst Zin­sen re­du­ziert.

Auf die Re­vi­sion der Kläge­rin, mit der sie die vollständige Auf­recht­er­hal­tung des Voll­stre­ckungs­be­schei­des so­wie die Ver­ur­tei­lung der Be­klag­ten zu 1) zur Zah­lung wei­te­rer 3.632 € nebst Zin­sen er­rei­chen möchte, hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das LG hat zu­tref­fend zu­grunde ge­legt, dass sich der von der Kläge­rin gel­tend ge­machte An­spruch auf Her­aus­gabe der Nut­zun­gen nach den Vor­schrif­ten des Ei­gentümer-Be­sit­zer-Verhält­nis­se­qfs be­stimmt. Nach ge­fes­tig­ter Recht­spre­chung fin­den die Vor­schrif­ten der §§ 987 ff. BGB auf den Be­sit­zer, des­sen ur­sprüng­li­ches Be­sitz­recht ent­fal­len ist, und da­mit auch auf den in­folge des Weg­falls des Haupt­miet­ver­trags nicht mehr zum Be­sitz be­rech­tig­ten Un­ter­mie­ter oder sons­ti­gen Nut­zer An­wen­dung. Rich­tig ist auch. Dass es für den An­spruch nach § 987, § 990 Abs. 1 BGB dar­auf an­kommt, in wel­chem Um­fang die Be­klagte zu 1) Be­sitz an der her­aus­zu­ge­ben­den Sa­che hatte. So­weit ver­ein­zelt ver­tre­ten wird, dass die von dem Un­ter­mie­ter her­aus­zu­ge­ben­den Nut­zun­gen sich nicht auf die von ihm ge­nutz­ten Räume be­schränk­ten, kann dem nicht ge­folgt wer­den.

Die hierfür ge­ge­bene Begründung, dass eine Woh­nung ebenso wie ein Ein­fa­mi­li­en­haus nur als Ein­heit zurück­ge­ge­ben wer­den könne, hat im Rah­men ei­nes Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB ihre Be­rech­ti­gung; auf An­sprüche nach § 987, § 990 Abs. 1 S. 2 BGB lässt sie sich je­doch nicht über­tra­gen. Gibt ein un­mit­tel­ba­rer Be­sit­zer ei­nes Raums ei­ner Woh­nung die­sen nicht her­aus und ist es dem Ei­gentümer nicht zu­mut­bar, nur Teile der Woh­nung zu ver­mie­ten, so setzt der un­mit­tel­bare Be­sit­zer des Raums die Ur­sa­che dafür, dass die ge­samte Woh­nung nicht ver­mie­tet wer­den kann und da­her ein ent­spre­chen­der Miet­aus­fall­scha­den. Im Rah­men der § 987, § 990 Abs. 1 BGB geht es dem­ge­genüber um von dem Be­sit­zer ge­zo­gene oder schuld­haft nicht ge­zo­gene Nut­zun­gen. An Räum­lich­kei­ten, an de­nen kein Be­sitz be­steht, können Nut­zun­gen nicht ge­zo­gen wer­den.

Das LG legt sei­ner Ent­schei­dung im Er­geb­nis auch zu Recht zu­grunde, dass die Kläge­rin beide Be­klag­ten wie Ge­samt­schuld­ner in An­spruch neh­men kann. Der Ei­gentümer kann un­ter den Vor­aus­set­zun­gen der § 987, § 991 BGB den mit­tel­ba­ren Be­sit­zer auf Her­aus­gabe der Rechtsfrüchte - wie etwa den Miet­zins oder eine Nut­zungs­ent­schädi­gung nach § 546a Abs. 1 BGB aus dem Un­ter­miet­verhält­nis - in An­spruch neh­men. Von dem un­mit­tel­ba­ren Be­sit­zer kann der Ei­gentümer un­ter den Vor­aus­set­zun­gen der § 987, § 990 BGB die tatsäch­lich ge­zo­ge­nen Nut­zun­gen, also den ob­jek­ti­ven Miet­wert der in­ne­ge­hab­ten Räume, ver­lan­gen. Zwi­schen dem mit­tel­ba­ren und dem un­mit­tel­ba­ren Be­sit­zer liegt in die­sen Fällen keine Ge­samt­schuld vor. Die An­sprüche ha­ben je­weils einen an­de­ren In­halt. Sie de­cken sich bei ei­ner Ab­wei­chung des ob­jek­ti­ven Miet­werts von dem je­weils ver­ein­bar­ten Miet­zins auch nicht in ih­rer Höhe.

Die Ge­fahr ei­ner un­statt­haf­ten dop­pel­ten Be­frie­di­gung ist dann nicht ge­ge­ben, wenn der Ei­gentümer zu­gleich beide Be­sit­zer - so­wohl den mit­tel­ba­ren als auch den un­mit­tel­ba­ren - in An­spruch nimmt und si­cher­ge­stellt ist, dass er die Leis­tung - wie bei ei­ner Ge­samt­schuld - nur ein­mal be­an­spru­chen kann. In­so­weit sind die §§ 421 ff. BGB ent­spre­chend her­an­zu­zie­hen. Diese Ana­lo­gie lie­fert über die ent­spre­chende An­wen­dung des § 422 Abs. 1 BGB die Begründung dafür, dass die Erfüllung durch einen Schuld­ner auch zu­guns­ten des an­de­ren wirkt. Auch er­scheint die ent­spre­chende Her­an­zie­hung des § 426 BGB für den Aus­gleich zwi­schen den Schuld­nern sach­ge­rech­ter als die Her­an­zie­hung der Vor­schrif­ten über die Rechtsmängel­haf­tung, auf die sich der In­nen­aus­gleich an­sons­ten be­schränkte.

Ver­fah­rens­feh­ler­haft ist je­doch die Fest­stel­lung des LG, die Be­klagte zu 1) habe le­dig­lich Be­sitz an zwei Zim­mern und Mit­be­sitz an der Ge­mein­schaftsküche ge­habt. Rich­tig ist zwar, dass die Kläge­rin für den Um­fang des Be­sit­zes der Be­klag­ten zu 1) an den Räumen zum Zeit­punkt der Rechtshängig­keit (§ 987 BGB) oder des Ein­tritts ih­rer Bösgläubig­keit (§ 990 Abs. 1 S. 2 BGB) dar­le­gungs- und be­weis­be­las­tet ist. Ent­ge­gen der An­sicht des LG ist ihr Vor­trag, die Be­klagte zu 1) habe das von dem Be­klag­ten zu 2) ge­mie­tete Haus al­lein ge­nutzt, je­doch hin­rei­chend sub­stan­ti­iert, so dass die von ihr be­nann­ten Zeu­gen zu die­ser Be­haup­tung hätten ver­nom­men wer­den müssen. Im zwei­ten Rechts­gang wird nun darüber Be­weis zu er­he­ben sein, in wel­chem Um­fang die Be­klagte zu 1) Be­sitz an Räum­lich­kei­ten hatte.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH veröff­ent­licht.
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