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Zum Anspruch des Vermieters auf Herausgabe von Nutzungen gegen Mieter und Untermieter

BGH 14.3.2014, V ZR 218/13

Der Eigentümer kann, von einem bösgläubigen oder auf Herausgabe verklagten Untermieter, der nur einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat oder hatte, nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittel- als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ver­mie­tete an den Beklag­ten zu 2) ein Haus. Die­ses wurde in der Fol­ge­zeit jeden­falls teil­weise von der Beklag­ten zu 1) genutzt. Den Miet­ver­trag kün­digte die Klä­ge­rin außer­or­dent­lich zum 30.6.2012. Die Beklag­ten wur­den in der Folge rechts­kräf­tig zur Räu­mung der Miet­sa­che ver­ur­teilt; diese erfolgte am 6.11.2012 im Wege der Zwangs­voll­st­re­ckung. Die Klä­ge­rin nimmt die Beklagte zu 1) auf Ersatz gezo­ge­ner Nut­zun­gen in Anspruch; von dem Beklag­ten zu 2) ver­langt sie die Zah­lung einer Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung.

Das AG erhielt den gegen die Beklagte zu 1) ergan­ge­nen Voll­st­re­ckungs­be­scheid über 1.595 € (Brutto-Monats­miete als Ersatz für gezo­gene Nut­zun­gen im Juli 2012) auf­recht und ver­ur­teilte den Beklag­ten zu 2) als Gesamt­schuld­ner eben­falls zur Zah­lung die­ses Betra­ges an die Klä­ge­rin. Fer­ner ver­ur­teilte es die Beklag­ten als Gesamt­schuld­ner, wei­tere 4.785 € (für August bis Oktober 2012) sowie bis zur Räu­mung und Her­aus­gabe der Miet­sa­che jeweils 1.595 € mtl. im Vor­aus zu zah­len. Auf die Beru­fung der Beklag­ten zu 1 erhielt das LG den Voll­st­re­ckungs­be­scheid dahin­ge­hend auf­recht, dass sie zur Zah­lung von 460 € (antei­lige Nut­zun­gen für Juli 2012) nebst Zin­sen verpf­lich­tet ist, und ihre Ver­ur­tei­lung i.Ü. unter Abwei­sung der wei­ter­ge­hen­den Klage auf 1.472 € (antei­lige Nut­zun­gen für August bis 6.11.2012) nebst Zin­sen redu­ziert.

Auf die Revi­sion der Klä­ge­rin, mit der sie die voll­stän­dige Auf­rech­t­er­hal­tung des Voll­st­re­ckungs­be­schei­des sowie die Ver­ur­tei­lung der Beklag­ten zu 1) zur Zah­lung wei­te­rer 3.632 € nebst Zin­sen errei­chen möchte, hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Das LG hat zutref­fend zugrunde gelegt, dass sich der von der Klä­ge­rin gel­tend gemachte Anspruch auf Her­aus­gabe der Nut­zun­gen nach den Vor­schrif­ten des Eigen­tü­mer-Besit­zer-Ver­hält­nis­se­qfs bestimmt. Nach gefes­tig­ter Recht­sp­re­chung fin­den die Vor­schrif­ten der §§ 987 ff. BGB auf den Besit­zer, des­sen ursprüng­li­ches Besitz­recht ent­fal­len ist, und damit auch auf den infolge des Weg­falls des Haupt­miet­ver­trags nicht mehr zum Besitz berech­tig­ten Unter­mie­ter oder sons­ti­gen Nut­zer Anwen­dung. Rich­tig ist auch. Dass es für den Anspruch nach § 987, § 990 Abs. 1 BGB dar­auf ankommt, in wel­chem Umfang die Beklagte zu 1) Besitz an der her­aus­zu­ge­ben­den Sache hatte. Soweit ver­ein­zelt ver­t­re­ten wird, dass die von dem Unter­mie­ter her­aus­zu­ge­ben­den Nut­zun­gen sich nicht auf die von ihm genutz­ten Räume beschränk­ten, kann dem nicht gefolgt wer­den.

Die hier­für gege­bene Begrün­dung, dass eine Woh­nung ebenso wie ein Ein­fa­mi­li­en­haus nur als Ein­heit zurück­ge­ge­ben wer­den könne, hat im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB ihre Berech­ti­gung; auf Ansprüche nach § 987, § 990 Abs. 1 S. 2 BGB lässt sie sich jedoch nicht über­tra­gen. Gibt ein unmit­tel­ba­rer Besit­zer eines Raums einer Woh­nung die­sen nicht her­aus und ist es dem Eigen­tü­mer nicht zumut­bar, nur Teile der Woh­nung zu ver­mie­ten, so setzt der unmit­tel­bare Besit­zer des Raums die Ursa­che dafür, dass die gesamte Woh­nung nicht ver­mie­tet wer­den kann und daher ein ent­sp­re­chen­der Mie­t­aus­fall­scha­den. Im Rah­men der § 987, § 990 Abs. 1 BGB geht es dem­ge­gen­über um von dem Besit­zer gezo­gene oder schuld­haft nicht gezo­gene Nut­zun­gen. An Räum­lich­kei­ten, an denen kein Besitz besteht, kön­nen Nut­zun­gen nicht gezo­gen wer­den.

Das LG legt sei­ner Ent­schei­dung im Ergeb­nis auch zu Recht zugrunde, dass die Klä­ge­rin beide Beklag­ten wie Gesamt­schuld­ner in Anspruch neh­men kann. Der Eigen­tü­mer kann unter den Vor­aus­set­zun­gen der § 987, § 991 BGB den mit­tel­ba­ren Besit­zer auf Her­aus­gabe der Rechts­früchte - wie etwa den Miet­zins oder eine Nut­zungs­ent­schä­d­i­gung nach § 546a Abs. 1 BGB aus dem Unter­miet­ver­hält­nis - in Anspruch neh­men. Von dem unmit­tel­ba­ren Besit­zer kann der Eigen­tü­mer unter den Vor­aus­set­zun­gen der § 987, § 990 BGB die tat­säch­lich gezo­ge­nen Nut­zun­gen, also den objek­ti­ven Miet­wert der inne­ge­hab­ten Räume, ver­lan­gen. Zwi­schen dem mit­tel­ba­ren und dem unmit­tel­ba­ren Besit­zer liegt in die­sen Fäl­len keine Gesamt­schuld vor. Die Ansprüche haben jeweils einen ande­ren Inhalt. Sie decken sich bei einer Abwei­chung des objek­ti­ven Miet­werts von dem jeweils ver­ein­bar­ten Miet­zins auch nicht in ihrer Höhe.

Die Gefahr einer unstatt­haf­ten dop­pel­ten Befrie­di­gung ist dann nicht gege­ben, wenn der Eigen­tü­mer zug­leich beide Besit­zer - sowohl den mit­tel­ba­ren als auch den unmit­tel­ba­ren - in Anspruch nimmt und sicher­ge­s­tellt ist, dass er die Leis­tung - wie bei einer Gesamt­schuld - nur ein­mal bean­spru­chen kann. Inso­weit sind die §§ 421 ff. BGB ent­sp­re­chend her­an­zu­zie­hen. Diese Ana­lo­gie lie­fert über die ent­sp­re­chende Anwen­dung des § 422 Abs. 1 BGB die Begrün­dung dafür, dass die Erfül­lung durch einen Schuld­ner auch zuguns­ten des ande­ren wirkt. Auch erscheint die ent­sp­re­chende Heran­zie­hung des § 426 BGB für den Aus­g­leich zwi­schen den Schuld­nern sach­ge­rech­ter als die Heran­zie­hung der Vor­schrif­ten über die Rechts­män­gel­haf­tung, auf die sich der Innen­aus­g­leich ansons­ten beschränkte.

Ver­fah­rens­feh­ler­haft ist jedoch die Fest­stel­lung des LG, die Beklagte zu 1) habe ledig­lich Besitz an zwei Zim­mern und Mit­be­sitz an der Gemein­schafts­küche gehabt. Rich­tig ist zwar, dass die Klä­ge­rin für den Umfang des Besit­zes der Beklag­ten zu 1) an den Räu­men zum Zeit­punkt der Rechts­hän­gig­keit (§ 987 BGB) oder des Ein­tritts ihrer Bös­gläu­big­keit (§ 990 Abs. 1 S. 2 BGB) dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet ist. Ent­ge­gen der Ansicht des LG ist ihr Vor­trag, die Beklagte zu 1) habe das von dem Beklag­ten zu 2) gemie­tete Haus allein genutzt, jedoch hin­rei­chend sub­stan­ti­iert, so dass die von ihr benann­ten Zeu­gen zu die­ser Behaup­tung hät­ten ver­nom­men wer­den müs­sen. Im zwei­ten Rechts­gang wird nun dar­über Beweis zu erhe­ben sein, in wel­chem Umfang die Beklagte zu 1) Besitz an Räum­lich­kei­ten hatte.

Link­hin­weis:

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