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Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf grundsätzlich keine Werbungskosten

BFH 11.2.2014, IX R 42/13

Löst ein Steu­er­pflich­ti­ger seine Dar­le­hens­schuld vor­zei­tig ab, um sein bis­her ver­mie­te­tes Ob­jekt las­ten­frei übe­reig­nen zu können, kann er die dafür an den Dar­le­hens­ge­ber zu ent­rich­tende Vorfällig­keits­ent­schädi­gung nicht als Wer­bungs­kos­ten bei den Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ab­zie­hen. Das für die An­nahme ei­nes Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hangs maßgeb­li­che "auslösende Mo­ment" ist in­so­weit nicht der sei­ner­zei­tige Ab­schluss des Dar­le­hens­ver­trags, son­dern ge­rade des­sen vor­zei­tige Ablösung.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin veräußerte im Streit­jahr 2010 ein von ihr im Jahre 1999 er­wor­be­nes und seit­dem zur Er­zie­lung von Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung ge­nutz­tes Im­mo­bi­li­en­ob­jekt; nach den Be­stim­mun­gen des no­ta­ri­ell be­ur­kun­de­ten Veräußerungs­ver­tra­ges war die Kläge­rin zur las­ten­freien Über­tra­gung des Grundstückes ver­pflich­tet.

Im Zuge der Ablösung ei­ner Rest­schuld aus zwei Dar­le­hen i.H.v. rd. 49.000 €, die die Kläge­rin zur Fi­nan­zie­rung der An­schaf­fungs­kos­ten des Im­mo­bi­li­en­ob­jekts auf­ge­nom­men hatte, zahlte sie an die Dar­le­hensgläubi­ge­rin Vorfällig­keits­ent­schädi­gun­gen im Ge­samt­be­trag von rd. 3.500 €, die sie in ih­rer Ein­kom­men­steu­er­erklärung für das Streit­jahr als Wer­bungs­kos­ten bei ih­ren Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend machte. Das Fi­nanz­amt berück­sich­tigte die gel­tend ge­mach­ten Vorfällig­keits­ent­schädi­gun­gen im Er­geb­nis nicht.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Die Re­vi­sion der Kläge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Er­folg.

Die Gründe:
Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass die von der Kläge­rin als Wer­bungs­kos­ten gel­tend ge­mach­ten Vorfällig­keits­ent­schädi­gun­gen nicht zu berück­sich­ti­gen sind.

Schuld­zin­sen, die mit Einkünf­ten in einem wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hang ste­hen, zählen nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG zu den Wer­bungs­kos­ten. Der Be­griff der Schuld­zin­sen um­fasst auch eine zur vor­zei­ti­gen Ablösung ei­nes Dar­le­hens ge­zahlte Vorfällig­keits­ent­schädi­gung; denn diese ist Nut­zungs­ent­gelt für das auf die verkürzte Lauf­zeit in An­spruch ge­nom­mene Fremd­ka­pi­tal. Vor­lie­gend konnte die Kläge­rin die ge­leis­te­ten Vorfällig­keits­ent­schädi­gun­gen gleich­wohl nicht bei ih­ren Einkünf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend ma­chen; es fehlte in­so­weit an einem wirt­schaft­li­chen Zu­sam­men­hang (sog. Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang) mit steu­er­ba­ren Einkünf­ten.

Zwar be­ruht eine Vorfällig­keits­ent­schädi­gung auf dem ur­sprüng­li­chen Dar­le­hen, das mit Blick auf die Fi­nan­zie­rung der An­schaf­fungs­kos­ten ei­ner fremd­ver­mie­te­ten Im­mo­bi­lie auf­ge­nom­men wurde. Je­doch ist das für die An­nahme ei­nes Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hangs maßgeb­li­che "auslösende Mo­ment" nicht der sei­ner­zei­tige Ab­schluss des Dar­le­hens­ver­trags, son­dern ge­rade des­sen vor­zei­tige Ablösung. Diese mit der Dar­le­hensgläubi­ge­rin ver­ein­barte Ver­trags­an­pas­sung hat die Kläge­rin aber nur vor­ge­nom­men, weil sie sich zur las­ten­freien Veräußerung des Grundstücks ver­pflich­tet hatte. Ein wirt­schaft­li­cher Zu­sam­men­hang be­steht da­her ge­rade nicht zwi­schen der Vorfällig­keits­ent­schädi­gung und der vor­ma­li­gen Ver­mie­tung der Im­mo­bi­lie, son­dern zwi­schen der Vorfällig­keits­ent­schädi­gung und der Veräußerung der Im­mo­bi­lie.

Auch die ak­tu­elle BFH-Recht­spre­chung zum Ab­zug nachträgli­cher Schuld­zin­sen (BFH 20.6.2012, IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275; auch BFH 8.4.2014, IX R 45/13) ver­mag an die­sem Er­geb­nis nichts zu ändern. Denn die Kläge­rin konnte die im Veräußerungs­zeit­punkt noch be­ste­hen­den Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten vollständig durch den aus der Veräußerung der Im­mo­bi­lie er­ziel­ten Erlös til­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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