de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf grundsätzlich keine Werbungskosten

BFH 11.2.2014, IX R 42/13

Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche "auslösende Moment" ist insoweit nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin ver­äu­ßerte im Streit­jahr 2010 ein von ihr im Jahre 1999 erwor­be­nes und seit­dem zur Erzie­lung von Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung genutz­tes Immo­bi­li­en­ob­jekt; nach den Bestim­mun­gen des nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ver­äu­ße­rungs­ver­tra­ges war die Klä­ge­rin zur las­ten­f­reien Über­tra­gung des Grund­stü­ckes verpf­lich­tet.

Im Zuge der Ablö­sung einer Rest­schuld aus zwei Dar­le­hen i.H.v. rd. 49.000 €, die die Klä­ge­rin zur Finan­zie­rung der Anschaf­fungs­kos­ten des Immo­bi­li­en­ob­jekts auf­ge­nom­men hatte, zahlte sie an die Dar­le­hens­gläu­bi­ge­rin Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gun­gen im Gesamt­be­trag von rd. 3.500 €, die sie in ihrer Ein­kom­men­steue­r­er­klär­ung für das Streit­jahr als Wer­bungs­kos­ten bei ihren Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend machte. Das Finanz­amt berück­sich­tigte die gel­tend gemach­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gun­gen im Ergeb­nis nicht.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Die Revi­sion der Klä­ge­rin hatte vor dem BFH kei­nen Erfolg.

Die Gründe:
Das FG hat zu Recht ent­schie­den, dass die von der Klä­ge­rin als Wer­bungs­kos­ten gel­tend gemach­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gun­gen nicht zu berück­sich­ti­gen sind.

Schuld­zin­sen, die mit Ein­künf­ten in einem wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, zäh­len nach § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EStG zu den Wer­bungs­kos­ten. Der Begriff der Schuld­zin­sen umfasst auch eine zur vor­zei­ti­gen Ablö­sung eines Dar­le­hens gezahlte Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gung; denn diese ist Nut­zungs­ent­gelt für das auf die ver­kürzte Lauf­zeit in Anspruch genom­mene Fremd­ka­pi­tal. Vor­lie­gend konnte die Klä­ge­rin die geleis­te­ten Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gun­gen gleich­wohl nicht bei ihren Ein­künf­ten aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung gel­tend machen; es fehlte inso­weit an einem wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang (sog. Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hang) mit steu­er­ba­ren Ein­künf­ten.

Zwar beruht eine Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gung auf dem ursprüng­li­chen Dar­le­hen, das mit Blick auf die Finan­zie­rung der Anschaf­fungs­kos­ten einer fremd­ver­mie­te­ten Immo­bi­lie auf­ge­nom­men wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Ver­an­las­sungs­zu­sam­men­hangs maß­geb­li­che "aus­lö­sende Moment" nicht der sein­er­zei­tige Abschluss des Dar­le­hens­ver­trags, son­dern gerade des­sen vor­zei­tige Ablö­sung. Diese mit der Dar­le­hens­gläu­bi­ge­rin ver­ein­barte Ver­trags­an­pas­sung hat die Klä­ge­rin aber nur vor­ge­nom­men, weil sie sich zur las­ten­f­reien Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks verpf­lich­tet hatte. Ein wirt­schaft­li­cher Zusam­men­hang besteht daher gerade nicht zwi­schen der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gung und der vor­ma­li­gen Ver­mie­tung der Immo­bi­lie, son­dern zwi­schen der Vor­fäl­lig­keits­ent­schä­d­i­gung und der Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie.

Auch die aktu­elle BFH-Recht­sp­re­chung zum Abzug nach­träg­li­cher Schuld­zin­sen (BFH 20.6.2012, IX R 67/10, BFHE 237, 368, BStBl II 2013, 275; auch BFH 8.4.2014, IX R 45/13) ver­mag an die­sem Ergeb­nis nichts zu ändern. Denn die Klä­ge­rin konnte die im Ver­äu­ße­rungs­zeit­punkt noch beste­hen­den Dar­le­hens­ver­bind­lich­kei­ten voll­stän­dig durch den aus der Ver­äu­ße­rung der Immo­bi­lie erziel­ten Erlös til­gen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben