deen
Nexia Ebner Stolz

VGA bei nicht kostendeckender Vermietung eines Einfamilienhauses an Gesellschafter-Geschäftsführer

BFH 27.7.2016, I R 12/15

Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken eines Gesellschafters der Gesellschaft zu tragen, wenn dieser die Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält. Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.

Der Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine GmbH, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer der B. ist. Im März 2007 hatte die Klägerin für 345.000 € zzgl. Nebenkosten i.H.v. rd. 27.937 € ein 490 qm großes und mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück erworben. Dieses vermietete sie ab Juli 2007 zu einem monatlichen ortsüblichen Mietzins von 900 € (ohne Nebenkosten) an B. und dessen Lebensgefährtin. Als Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung machte die Klägerin für das Streitjahr 2007 die Reparatur der Heizungsanlage i.H.v. 13.775 € und Absetzungen für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude von 3.636 € geltend.

Im Rahmen einer Außenprüfung gelangte der Prüfer zu der Auffassung, dass eine verdeckte Gewinnausschüttung (vGA) i.S.d. § 8 Abs. 3 S. 2 KStG der Klägerin an B. vorliege, weil statt der Kostenmiete zzgl. eines angemessenen Gewinnaufschlags nur die ortsübliche Miete verlangt worden sei. Der Prüfer ermittelte für das Streitjahr eine vGA i.H.v. von 21.692 €. Dem folgte das Finanzamt und erhöhte die Körperschaftsteuer für das Streitjahr auf 27.119 €.Im Rahmen der Einspruchsentscheidung wurde sie auf 24.239 € reduziert.

Die hiergegen gerichtete Klage blieb in allen Instanzen erfolglos.

Gründe:
Das FG war im Ergebnis zutreffend davon ausgegangen, dass das Einkommen der Klägerin im Streitjahr 2007 um eine vGA i.H.d. Differenz zwischen der um einen Gewinnaufschlag von 5 % erhöhten Kostenmiete und dem von B. gezahlten (ortsüblichen) Nutzungsentgelt zu erhöhen war.

Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter einer Kapitalgesellschaft wird nur dann bereit sein, die laufenden Aufwendungen für den Ankauf, den Ausbau und die Unterhaltung eines Einfamilienhauses zu (privaten) Wohnzwecken - also im privaten Interesse - eines Gesellschafters der Kapitalgesellschaft zu tragen, wenn der Gesellschaft diese Aufwendungen in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält (Bestätigung des Senatsurteils vom 17.11.2004, Az.: I R 56/03). Eine Vermietung zu marktüblichen, aber nicht kostendeckenden Bedingungen würde er (ausnahmsweise) in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann.

Die vorgenannten Erwägungen gelten uneingeschränkt und damit nicht nur für besonders aufwändig ausgestattete Einfamilienhäuser. Infolgedessen hat das FG im Ergebnis zutreffend angenommen, dass die Klägerin das Einfamilienhaus nicht aus eigenem Gewinnstreben, sondern nur zur Befriedigung privater Interessen des B. vermietet hatte.

Zwar hatte die Klägerin ein wirtschaftliches Konzept eingereicht, das bezogen auf die streitbefangene Immobilie von der Erzielbarkeit eines Totalgewinns über einen Zeitraum von 30 Jahren ausging. In der Sache handelte es sich vielmehr um eine materiell-rechtliche Einwendung der Klägerin, denn nach den maßgeblichen Erwägungen des FG kam es auf die Prüfung des eingereichten Konzepts schon deshalb nicht an, weil der Grund für die Annahme einer vGA nicht die Verneinung der Einkünfteerzielungsabsicht der Klägerin, sondern die Überzeugung war, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter nicht über einen längeren Zeitraum Verluste hingenommen hätte. Dem war beizupflichten, da ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter auch dann keine Vermietung zu einer nicht kostendeckenden Miete vorgenommen hätte, wenn die Kapitalgesellschaft erstmals nach 18 Jahren Gewinne hätte erzielen können und sich nach 30 Jahren insgesamt ein Totalgewinn ergäbe.

Linkhinweis:

  • Der Volltext der Entscheidung ist auf der Homepage des BFH veröffentlicht.
  • Um direkt zum Volltext zu kommen, klicken Sie bitte hier.


nach oben