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Verjährung von Ersatzansprüchen: Rückerlangung der Mietsache setzt Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus

BGH 23.10.2013, VIII ZR 402/12

Im Hinblick auf die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus. Der Vermieter oder die Hausverwaltung müssen sich nicht die Kenntnis von der Schlüsselübergabe an den Hauswart spätestens ab dem Zeitpunkt analog § 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen, zu dem üblicherweise davon auszugehen ist, dass diese im Geschäftsbetrieb vom Hauswart erlangte Information an den Vermieter oder die Hausverwaltung weitergegeben wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ger hat­ten gegen die Beklag­ten im Wege des Mahn­be­scheid­ver­fah­rens einen Anspruch auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz gem. §§ 280, 281 BGB gel­tend gemacht. Das Ver­fah­ren wurde ohne vor­werf­bare Ver­zö­ge­run­gen in das strei­tige Ver­fah­ren über­ge­lei­tet. Soweit für das Revi­si­ons­ver­fah­ren von Inter­esse, hat­ten die Beklag­ten die Ein­rede der Ver­jäh­rung erho­ben. Sie mein­ten, even­tu­elle Ansprüche der Klä­ger seien ver­jährt, weil sie - unst­rei­tig - nach ihrem Aus­zug die Woh­nungs­schlüs­sel an die im glei­chen Haus woh­nende Haus­warts­frau über­ge­ben hat­ten.

Das AG gab der Klage wei­test­ge­hend statt; das LG wies sie ins­ge­s­amt ab. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und wies die Sache zur erneu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Der Anspruch der Klä­ger auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz gem. §§ 280, 281 BGB gegen die Beklag­ten konnte mit der vom Beru­fungs­ge­richt gege­be­nen Begrün­dung nicht vern­eint wer­den. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des LG reich­ten nicht aus, die Scha­dens­er­satz­for­de­rung der Klä­ger zum Zeit­punkt des Ein­gangs der Mahn­be­scheid­s­an­träge bei Gericht als gem. § 548 Abs. 1 BGB ver­jährt anzu­se­hen.

Für die Frage der Ver­jäh­rung von Ersatz­an­sprüchen des Ver­mie­ters setzt die Rücker­lan­gung der Miet­sa­che außer der Über­tra­gung des Besit­zes an der Woh­nung vom Mie­ter an den Ver­mie­ter die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Besitz­auf­gabe vor­aus. Letz­te­res war nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts indes nicht der Fall. Die Klä­ger als Ver­mie­ter waren - anders als das LG offen­bar meinte - noch nicht in die Lage ver­setzt wor­den, sich durch die erlangte unmit­tel­bare Sach­herr­schaft - ver­mit­telt durch die Haus­warts­frau als Besitz­die­ne­rin - ein Bild vom Zustand der Woh­nung zu machen. Denn sie selbst hat­ten keine Kennt­nis von der Woh­nungs­rück­gabe, wäh­rend die Haus­warts­frau, die die Kennt­nis hatte, nicht bevoll­mäch­tigt war, Woh­nungs­ab­nah­men durch­zu­füh­ren. Glei­ches galt für die Kennt­nis der von den Klä­gern bevoll­mäch­tig­ten Haus­ver­wal­tung.

Ent­ge­gen der Hilf­s­er­wä­gung des Beru­fungs­ge­richts muss sich ein Ver­mie­ter oder die zustän­dige Haus­ver­wal­tung auch nicht die Kennt­nis von der Schlüs­sel­über­gabe an den Haus­wart spä­tes­tens ab dem Zeit­punkt ana­log § 166 Abs. 1 BGB zurech­nen las­sen, zu dem übli­cher­weise davon aus­zu­ge­hen ist, dass diese im Geschäfts­be­trieb vom Haus­wart erlangte Infor­ma­tion an den Ver­mie­ter oder die Haus­ver­wal­tung wei­ter­ge­ge­ben wird. Für eine ana­loge Anwen­dung von § 166 Abs. 1 BGB zur Kennt­ni­s­er­lan­gung durch einen Besitz­die­ner besteht näm­lich kein Raum.

Die Kennt­nis des Haus­warts von der Rück­gabe der Woh­nungs­schlüs­sel ist dem Ver­mie­ter oder der ihn ver­t­re­ten­den Haus­ver­wal­tung nur dann zuzu­rech­nen, wenn der Haus­wart kon­k­ret damit beauf­tragt ist, die Woh­nungs­schlüs­sel zum Zweck der Über­gabe der Woh­nung ent­ge­gen­zu­neh­men. Ansons­ten erhält der Ver­mie­ter durch die Schlüs­sel­rück­gabe an den Haus­wart zwar die Sach­herr­schaft über die Woh­nung zurück, er ist jedoch man­gels Kennt­nis davon nicht in der Lage, sich dar­auf­hin ein umfas­sen­des Bild vom Zustand der Woh­nung zu machen. Die Vor­in­stanz ließ dahin­ste­hen, ob die Haus­warts­frau, was von den Klä­gern bes­trit­ten wurde, im vor­lie­gen­den Fall zur Rück­nahme der Woh­nungs­schlüs­sel bevoll­mäch­tigt war, und meinte, eine wei­tere Beweis­auf­nahme sei nicht erfor­der­lich. Hier­aus ließ sich sch­lie­ßen, dass dem LG die durch­ge­führte Beweis­auf­nahme durch Ver­neh­mung der Haus­warts­frau selbst nicht aus­reichte, davon über­zeugt zu sein, dass eine Bevoll­mäch­ti­gung zur Rück­nahme der Woh­nungs­schlüs­sel im kon­k­re­ten Fall vor­lag.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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