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Verjährung von Ersatzansprüchen: Rückerlangung der Mietsache setzt Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus

BGH 23.10.2013, VIII ZR 402/12

Im Hin­blick auf die Verjährung von Er­satz­an­sprüchen des Ver­mie­ters setzt die Rücker­lan­gung der Miet­sa­che außer der Über­tra­gung des Be­sit­zes an der Woh­nung vom Mie­ter an den Ver­mie­ter die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Be­sitz­auf­gabe vor­aus. Der Ver­mie­ter oder die Haus­ver­wal­tung müssen sich nicht die Kennt­nis von der Schlüsselüberg­abe an den Haus­wart spätes­tens ab dem Zeit­punkt ana­log § 166 Abs. 1 BGB zu­rech­nen las­sen, zu dem übli­cher­weise da­von aus­zu­ge­hen ist, dass diese im Ge­schäfts­be­trieb vom Haus­wart er­langte In­for­ma­tion an den Ver­mie­ter oder die Haus­ver­wal­tung wei­ter­ge­ge­ben wird.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläger hat­ten ge­gen die Be­klag­ten im Wege des Mahn­be­scheid­ver­fah­rens einen An­spruch auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz gem. §§ 280, 281 BGB gel­tend ge­macht. Das Ver­fah­ren wurde ohne vor­werf­bare Verzöge­run­gen in das strei­tige Ver­fah­ren über­ge­lei­tet. So­weit für das Re­vi­si­ons­ver­fah­ren von In­ter­esse, hat­ten die Be­klag­ten die Ein­rede der Verjährung er­ho­ben. Sie mein­ten, even­tu­elle An­sprüche der Kläger seien verjährt, weil sie - un­strei­tig - nach ih­rem Aus­zug die Woh­nungs­schlüssel an die im glei­chen Haus woh­nende Haus­warts­frau über­ge­ben hat­ten.

Das AG gab der Klage wei­test­ge­hend statt; das LG wies sie ins­ge­samt ab. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und wies die Sa­che zur er­neu­ten Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Gründe:
Der An­spruch der Kläger auf Zah­lung von Scha­dens­er­satz gem. §§ 280, 281 BGB ge­gen die Be­klag­ten konnte mit der vom Be­ru­fungs­ge­richt ge­ge­be­nen Begründung nicht ver­neint wer­den. Die bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des LG reich­ten nicht aus, die Scha­dens­er­satz­for­de­rung der Kläger zum Zeit­punkt des Ein­gangs der Mahn­be­scheids­anträge bei Ge­richt als gem. § 548 Abs. 1 BGB verjährt an­zu­se­hen.

Für die Frage der Verjährung von Er­satz­an­sprüchen des Ver­mie­ters setzt die Rücker­lan­gung der Miet­sa­che außer der Über­tra­gung des Be­sit­zes an der Woh­nung vom Mie­ter an den Ver­mie­ter die Kennt­nis des Ver­mie­ters von der Be­sitz­auf­gabe vor­aus. Letz­te­res war nach den bis­he­ri­gen Fest­stel­lun­gen des Be­ru­fungs­ge­richts in­des nicht der Fall. Die Kläger als Ver­mie­ter wa­ren - an­ders als das LG of­fen­bar meinte - noch nicht in die Lage ver­setzt wor­den, sich durch die er­langte un­mit­tel­bare Sach­herr­schaft - ver­mit­telt durch die Haus­warts­frau als Be­sitz­die­ne­rin - ein Bild vom Zu­stand der Woh­nung zu ma­chen. Denn sie selbst hat­ten keine Kennt­nis von der Woh­nungsrück­gabe, während die Haus­warts­frau, die die Kennt­nis hatte, nicht be­vollmäch­tigt war, Woh­nungs­ab­nah­men durch­zuführen. Glei­ches galt für die Kennt­nis der von den Klägern be­vollmäch­tig­ten Haus­ver­wal­tung.

Ent­ge­gen der Hilfs­erwägung des Be­ru­fungs­ge­richts muss sich ein Ver­mie­ter oder die zuständige Haus­ver­wal­tung auch nicht die Kennt­nis von der Schlüsselüberg­abe an den Haus­wart spätes­tens ab dem Zeit­punkt ana­log § 166 Abs. 1 BGB zu­rech­nen las­sen, zu dem übli­cher­weise da­von aus­zu­ge­hen ist, dass diese im Ge­schäfts­be­trieb vom Haus­wart er­langte In­for­ma­tion an den Ver­mie­ter oder die Haus­ver­wal­tung wei­ter­ge­ge­ben wird. Für eine ana­loge An­wen­dung von § 166 Abs. 1 BGB zur Kennt­nis­er­lan­gung durch einen Be­sitz­die­ner be­steht nämlich kein Raum.

Die Kennt­nis des Haus­warts von der Rück­gabe der Woh­nungs­schlüssel ist dem Ver­mie­ter oder der ihn ver­tre­ten­den Haus­ver­wal­tung nur dann zu­zu­rech­nen, wenn der Haus­wart kon­kret da­mit be­auf­tragt ist, die Woh­nungs­schlüssel zum Zweck der Überg­abe der Woh­nung ent­ge­gen­zu­neh­men. An­sons­ten erhält der Ver­mie­ter durch die Schlüsselrück­gabe an den Haus­wart zwar die Sach­herr­schaft über die Woh­nung zurück, er ist je­doch man­gels Kennt­nis da­von nicht in der Lage, sich dar­auf­hin ein um­fas­sen­des Bild vom Zu­stand der Woh­nung zu ma­chen. Die Vor­in­stanz ließ da­hin­ste­hen, ob die Haus­warts­frau, was von den Klägern be­strit­ten wurde, im vor­lie­gen­den Fall zur Rück­nahme der Woh­nungs­schlüssel be­vollmäch­tigt war, und meinte, eine wei­tere Be­weis­auf­nahme sei nicht er­for­der­lich. Hier­aus ließ sich schließen, dass dem LG die durch­geführte Be­weis­auf­nahme durch Ver­neh­mung der Haus­warts­frau selbst nicht aus­reichte, da­von über­zeugt zu sein, dass eine Be­vollmäch­ti­gung zur Rück­nahme der Woh­nungs­schlüssel im kon­kre­ten Fall vor­lag.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BGH veröff­ent­licht.
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