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Umlage nach "Personenmonaten" macht Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam

BGH 22.10.2014, VIII ZR 97/14

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Beklag­ten waren Mie­ter einer Woh­nung der Klä­ger. Die Klä­ger neh­men die Beklag­ten für den Zei­traum von März bis  Oktober 2011 auf Nach­zah­lung von Betriebs­kos­ten i.H.v. rd. 830 € in Anspruch.

In der Neben­kos­ten­ab­rech­nung von Juli 2012 ist bei der Posi­tion "Müll­be­sei­ti­gung" ange­ge­ben: "32,20 Per­so­nen­mo­nate x 4,3470004 € je Per­so­nen­mo­nat = 139,98 €", sowie bei der Posi­tion "Frisch- und Abwas­ser": "32,20 Per­so­nen­mo­nate x 23,4394746 € je Per­so­nen­mo­nat = 754,75 €". Auf der Rück­seite der Neben­kos­ten­ab­rech­nung ist unter der Über­schrift "Berech­nung und Ver­tei­lung Betriebs­kos­ten" bei der Posi­tion "Müll­be­sei­ti­gung" ange­ge­ben: "244,91 € : 56,34 Per­so­nen­mo­nate = 4,3470004 € je Per­so­nen­mo­nat", und bei der Posi­tion "Frisch- und Abwas­ser": "1.320,58 € : 56,34 Per­so­nen­mo­nate = 23,4394746 € je Per­so­nen­mo­nat". Die Beklag­ten wider­spra­chen der Abrech­nung.

AG und LG wie­sen die auf Zah­lung von 830 € nebst Zin­sen gerich­tete Klage abge­wie­sen. Auf die Revi­sion der Klä­ger hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf und ver­wies die Sache zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG gege­be­nen Begrün­dung kann ein Anspruch der Klä­ger gegen die Beklag­ten gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB auf Zah­lung rest­li­cher Neben­kos­ten i.H.v. 830 € nicht vern­eint wer­den. Die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung der Klä­ger von Juli 2011 ist, auch soweit sie nach Per­so­nen­mo­na­ten abrech­net, nicht wegen for­mel­ler Män­gel unwirk­sam.

Eine Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist for­mell ord­nungs­ge­mäß, wenn sie den Anfor­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine geord­nete Zusam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben ent­hält. Die for­mel­len Anfor­de­run­gen an die Wirk­sam­keit einer Abrech­nung sind nicht zu hoch anzu­set­zen und haben sich am Zweck der Abrech­nung zu ori­en­tie­ren. Diese soll den Mie­ter in die Lage ver­set­zen, den Anspruch des Ver­mie­ters nach­zu­prü­fen, also gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen. Erfor­der­lich ist dafür, dass der Mie­ter erken­nen kann, in wel­chen Rechen­schrit­ten die Umlage der Betriebs­kos­ten erfolgt ist. Die­sen Anfor­de­run­gen wird die Abrech­nung der Klä­ger von Juli 2011 hin­sicht­lich der Abrech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten gerecht. Sie ermög­licht es dem Mie­ter, gedank­lich und rech­ne­risch nach­zu­voll­zie­hen, in wel­chen Rechen­schrit­ten die Umlage der Betriebs­kos­ten erfolgt ist.

Zu Recht weist die Revi­sion dar­auf hin, dass die Abrech­nung sowohl die zu ver­tei­len­den Gesamt­kos­ten als auch die Gesamt­zahl der der Ver­tei­lung zugrunde lie­gen­den Ein­hei­ten (56,34 Per­so­nen­mo­nate) und die auf die Beklag­ten ent­fal­len­den Ein­hei­ten (32,20 Per­so­nen­mo­nate) sowie das dar­aus fol­gende rech­ne­ri­sche Ergeb­nis ent­hält. Nicht erfor­der­lich ist es hin­ge­gen, die in der streit­ge­gen­ständ­li­chen Abrech­nung für den Umla­ge­maß­stab gewählte Bezeich­nung "Per­so­nen­mo­nate" zu erläu­tern. Das LG über­spannt inso­weit die Anfor­de­run­gen, die in for­mel­ler Hin­sicht an die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu stel­len sind. Der Ver­tei­ler­schlüs­sel "Per­so­nen­mo­nate" ist weder unver­ständ­lich noch intran­s­pa­rent. Schon aus sei­ner Bezeich­nung ergibt sich, wie er sich zusam­men­setzt.

Es ist für den durch­schnitt­lich gebil­de­ten, juris­tisch und betriebs­wirt­schaft­lich nicht geschul­ten Mie­ter ohne wei­tere Erläu­te­rung ersicht­lich, dass sich bei die­sem Schlüs­sel sein Anteil an den Betriebs­kos­ten nach dem Ver­hält­nis der in sei­ner Woh­nung leben­den Per­so­nen zu dem in dem abge­rech­ne­ten Gebäude ins­ge­s­amt woh­nen­den Per­so­nen bestimmt. Wie das LG selbst erkannt hat, wird bei dem Ver­tei­ler­schlüs­sel "Per­so­nen­mo­nate" ledig­lich unter Ein­be­zie­hung eines Zei­t­e­le­ments die Anzahl der im Gebäude woh­nen­den Per­so­nen in ein Ver­hält­nis zur Dauer ihres Auf­ent­halts im Abrech­nungs­zei­traum gesetzt. Der vom LG ange­nom­mene Unter­schied zum Ver­tei­ler­schlüs­sel "Per­so­nen" besteht nicht.

Im Übri­gen hat der Senat bereits ent­schie­den, dass die Nach­voll­zieh­bar­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung, die nach Per­so­nen oder Per­so­nen­bruch­tei­len abrech­net, nicht dadurch in Frage ges­tellt wird, dass sich aus ihr nicht ergibt, wie der Ver­mie­ter die Gesamt­per­so­nen­zahl im Ein­zel­nen ermit­telt hat. Das­selbe gilt für die Abrech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten. Bei der Ermitt­lung der Per­so­nen­zahl muss der Ver­mie­ter einen wei­te­ren Schritt oder eine gewisse "Gewich­tung" vor­neh­men, weil die Zahl der in einem Miet­ob­jekt woh­nen­den Per­so­nen nur ent­we­der "tag­ge­nau" oder zu ein­zel­nen (gröbe­ren) Stich­ta­gen ermit­telt wer­den kann. Die Angabe der­ar­ti­ger Details ist für die for­melle Wirk­sam­keit der Abrech­nung jedoch nicht erfor­der­lich.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
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