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Umlage nach "Personenmonaten" macht Betriebskostenabrechnung nicht unwirksam

BGH 22.10.2014, VIII ZR 97/14

Eine Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist nicht des­halb un­wirk­sam, weil eine nicht näher erläuterte Um­lage nach "Per­so­nen­mo­na­ten" er­folgt. Ebenso we­nig be­darf es der An­gabe, für wel­chen Zeit­raum wie viele Per­so­nen pro Woh­nung berück­sich­tigt wor­den sind.

Der Sach­ver­halt:
Die Be­klag­ten wa­ren Mie­ter ei­ner Woh­nung der Kläger. Die Kläger neh­men die Be­klag­ten für den Zeit­raum von März bis  Ok­to­ber 2011 auf Nach­zah­lung von Be­triebs­kos­ten i.H.v. rd. 830 € in An­spruch.

In der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung von Juli 2012 ist bei der Po­si­tion "Müll­be­sei­ti­gung" an­ge­ge­ben: "32,20 Per­so­nen­mo­nate x 4,3470004 € je Per­so­nen­mo­nat = 139,98 €", so­wie bei der Po­si­tion "Fri­sch- und Ab­was­ser": "32,20 Per­so­nen­mo­nate x 23,4394746 € je Per­so­nen­mo­nat = 754,75 €". Auf der Rück­seite der Ne­ben­kos­ten­ab­rech­nung ist un­ter der Über­schrift "Be­rech­nung und Ver­tei­lung Be­triebs­kos­ten" bei der Po­si­tion "Müll­be­sei­ti­gung" an­ge­ge­ben: "244,91 € : 56,34 Per­so­nen­mo­nate = 4,3470004 € je Per­so­nen­mo­nat", und bei der Po­si­tion "Fri­sch- und Ab­was­ser": "1.320,58 € : 56,34 Per­so­nen­mo­nate = 23,4394746 € je Per­so­nen­mo­nat". Die Be­klag­ten wi­der­spra­chen der Ab­rech­nung.

AG und LG wie­sen die auf Zah­lung von 830 € nebst Zin­sen ge­rich­tete Klage ab­ge­wie­sen. Auf die Re­vi­sion der Kläger hob der BGH das Be­ru­fungs­ur­teil auf und ver­wies die Sa­che zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das LG zurück.

Die Gründe:
Mit der vom LG ge­ge­be­nen Begründung kann ein An­spruch der Kläger ge­gen die Be­klag­ten gem. § 556 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1, § 259 BGB auf Zah­lung rest­li­cher Ne­ben­kos­ten i.H.v. 830 € nicht ver­neint wer­den. Die Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung der Kläger von Juli 2011 ist, auch so­weit sie nach Per­so­nen­mo­na­ten ab­rech­net, nicht we­gen for­mel­ler Mängel un­wirk­sam.

Eine Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung ist for­mell ord­nungs­gemäß, wenn sie den An­for­de­run­gen des § 259 BGB ent­spricht, also eine ge­ord­nete Zu­sam­men­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben enthält. Die for­mel­len An­for­de­run­gen an die Wirk­sam­keit ei­ner Ab­rech­nung sind nicht zu hoch an­zu­set­zen und ha­ben sich am Zweck der Ab­rech­nung zu ori­en­tie­ren. Diese soll den Mie­ter in die Lage ver­set­zen, den An­spruch des Ver­mie­ters nach­zuprüfen, also ge­dank­lich und rech­ne­ri­sch nach­zu­voll­zie­hen. Er­for­der­lich ist dafür, dass der Mie­ter er­ken­nen kann, in wel­chen Re­chen­schrit­ten die Um­lage der Be­triebs­kos­ten er­folgt ist. Die­sen An­for­de­run­gen wird die Ab­rech­nung der Kläger von Juli 2011 hin­sicht­lich der Ab­rech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten ge­recht. Sie ermöglicht es dem Mie­ter, ge­dank­lich und rech­ne­ri­sch nach­zu­voll­zie­hen, in wel­chen Re­chen­schrit­ten die Um­lage der Be­triebs­kos­ten er­folgt ist.

Zu Recht weist die Re­vi­sion dar­auf hin, dass die Ab­rech­nung so­wohl die zu ver­tei­len­den Ge­samt­kos­ten als auch die Ge­samt­zahl der der Ver­tei­lung zu­grunde lie­gen­den Ein­hei­ten (56,34 Per­so­nen­mo­nate) und die auf die Be­klag­ten ent­fal­len­den Ein­hei­ten (32,20 Per­so­nen­mo­nate) so­wie das dar­aus fol­gende rech­ne­ri­sche Er­geb­nis enthält. Nicht er­for­der­lich ist es hin­ge­gen, die in der streit­ge­genständ­li­chen Ab­rech­nung für den Um­la­gemaßstab gewählte Be­zeich­nung "Per­so­nen­mo­nate" zu erläutern. Das LG über­spannt in­so­weit die An­for­de­run­gen, die in for­mel­ler Hin­sicht an die Wirk­sam­keit ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung zu stel­len sind. Der Ver­tei­ler­schlüssel "Per­so­nen­mo­nate" ist we­der un­verständ­lich noch in­trans­pa­rent. Schon aus sei­ner Be­zeich­nung er­gibt sich, wie er sich zu­sam­men­setzt.

Es ist für den durch­schnitt­lich ge­bil­de­ten, ju­ris­ti­sch und be­triebs­wirt­schaft­lich nicht ge­schul­ten Mie­ter ohne wei­tere Erläute­rung er­sicht­lich, dass sich bei die­sem Schlüssel sein An­teil an den Be­triebs­kos­ten nach dem Verhält­nis der in sei­ner Woh­nung le­ben­den Per­so­nen zu dem in dem ab­ge­rech­ne­ten Gebäude ins­ge­samt woh­nen­den Per­so­nen be­stimmt. Wie das LG selbst er­kannt hat, wird bei dem Ver­tei­ler­schlüssel "Per­so­nen­mo­nate" le­dig­lich un­ter Ein­be­zie­hung ei­nes Zei­tele­ments die An­zahl der im Gebäude woh­nen­den Per­so­nen in ein Verhält­nis zur Dauer ih­res Auf­ent­halts im Ab­rech­nungs­zeit­raum ge­setzt. Der vom LG an­ge­nom­mene Un­ter­schied zum Ver­tei­ler­schlüssel "Per­so­nen" be­steht nicht.

Im Übri­gen hat der Se­nat be­reits ent­schie­den, dass die Nach­voll­zieh­bar­keit ei­ner Be­triebs­kos­ten­ab­rech­nung, die nach Per­so­nen oder Per­so­nen­bruch­tei­len ab­rech­net, nicht da­durch in Frage ge­stellt wird, dass sich aus ihr nicht er­gibt, wie der Ver­mie­ter die Ge­samt­per­so­nen­zahl im Ein­zel­nen er­mit­telt hat. Das­selbe gilt für die Ab­rech­nung nach Per­so­nen­mo­na­ten. Bei der Er­mitt­lung der Per­so­nen­zahl muss der Ver­mie­ter einen wei­te­ren Schritt oder eine ge­wisse "Ge­wich­tung" vor­neh­men, weil die Zahl der in einem Miet­ob­jekt woh­nen­den Per­so­nen nur ent­we­der "tag­ge­nau" oder zu ein­zel­nen (gröbe­ren) Stich­ta­gen er­mit­telt wer­den kann. Die An­gabe der­ar­ti­ger De­tails ist für die for­melle Wirk­sam­keit der Ab­rech­nung je­doch nicht er­for­der­lich.

Link­hin­weis:

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