de en
Nexia Ebner Stolz

Aktuelles

Keine Sittenwidrigkeit des Kaufvertrags wegen auffälligen Missverhältnisses zwischen Kaufpreis und Verkehrswert bei Wertermittlung durch die finanzierende Bank

BGH 10.12.2013, XI ZR 508/12

Besteht zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Kaufgegenstands kein besonders grobes, sondern lediglich ein auffälliges Missverhältnis, führt der Umstand, dass der Käufer den Kaufpreis voll finanziert, für sich genommen nicht zur Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages. Dies gilt auch dann, wenn die finanzierende Bank im eigenen und im Interesse der Sicherheit des Bankensystems nach entsprechender Ankündigung gegenüber dem Käufer den Wert des Kaufgegenstands ermittelt.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger wen­det sich aus eige­nem Recht gegen die ding­li­che und per­sön­li­che sowie zuguns­ten sei­ner Ehe­frau gegen die per­sön­li­che Zwangs­voll­st­re­ckung aus einer nota­ri­el­len Urkunde. Der Klä­ger erwarb im Herbst 2005 Woh­nungs­ei­gen­tum zu einem Kauf­preis von 190.000 €, das der Ver­käu­fer nach Angabe des Klä­gers eine Woche vor Erklär­ung der Annahme im Novem­ber 2005 für 95.000 € ange­schafft hatte. In einem Sch­rei­ben vom 16.11.2005 wies die Beklagte als in Aus­sicht genom­me­nes Finan­zie­rungs­in­sti­tut den Klä­ger und seine Ehe­frau dar­auf hin, ein von ihr unter­b­rei­te­tes "Finan­zie­rung­s­an­ge­bot" stehe "unter dem Vor­be­halt eines posi­ti­ven Besich­ti­gung­s­er­geb­nis­ses, wel­ches ein wesent­li­cher Bestand­teil der Belei­hungs­prü­fung" sei. Die Beklagte bewer­tete den "Sach­wert" des Woh­nungs­ei­gen­tums mit 187.200 €.

Der Klä­ger und seine Ehe­frau sch­los­sen unter dem 22.11.2005 mit der Beklag­ten einen Dar­le­hens­ver­trag über 190.000 €. In einer nota­ri­el­len Urkunde des Notars zu UR-Nr. 8 vom 24.11.2005 bes­tellte der dama­lige Eigen­tü­mer an dem Woh­nungs­ei­gen­tum eine Grund­schuld über 190.000 € zuguns­ten der Beklag­ten, wobei er sich als gegen­wär­ti­ger und der Klä­ger sich als künf­ti­ger Eigen­tü­mer der sofor­ti­gen Zwangs­voll­st­re­ckung aus der Urkunde in das Pfand­ob­jekt unter­war­fen. Außer­dem über­nahm der Klä­ger die per­sön­li­che Haf­tung für die Zah­lung eines Geld­be­tra­ges in Höhe der ver­ein­bar­ten Grund­schuld und unter­warf er sich wegen die­ser Zah­lungs­verpf­lich­tung der sofor­ti­gen Zwangs­voll­st­re­ckung aus der Urkunde in sein gesam­tes Ver­mö­gen.

Mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem "Nach­trag" vom 29.11.2005 zu UR-Nr. 3 des Notars wurde die "Über­nahme der per­sön­li­chen Haf­tung mit Zwangs­voll­st­re­ckungs­un­ter­wer­fung" von der Ehe­frau des Klä­gers dahin "abge­än­dert", dass auch sie die "per­sön­li­che Haf­tung für die Zah­lung eines Geld­be­tra­ges in Höhe der ver­ein­bar­ten Grund­schuld" über­nahm und sich wegen die­ser Zah­lungs­verpf­lich­tung der sofor­ti­gen Zwangs­voll­st­re­ckung aus der Urkunde in ihr gesam­tes Ver­mö­gen unter­warf. Der Dar­le­hens­ver­trag wurde ab einem bestimm­ten Zeit­punkt nicht mehr bedi­ent. Die Beklagte bet­reibt wegen eines Teil­be­tra­ges die Zwangs­voll­st­re­ckung.

Das LG wies die Klage nach Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gu­t­ach­tens zum Wert des Woh­nungs­ei­gen­tums ab. Das OLG gab ihr statt und erklärte die Zwangs­voll­st­re­ckung aus der näher bezeich­ne­ten "voll­st­reck­ba­ren Aus­fer­ti­gung der Grund­schuld­be­stel­lung­s­ur­kunde des Notars" sowohl gegen­über dem Klä­ger als auch gegen­über sei­ner Ehe­frau für unzu­läs­sig. Auf die Revi­sion der Beklag­ten hob der BGH das Beru­fung­s­ur­teil auf, wie die Beru­fung des Klä­gers im Hin­blick auf die begehrte Ein­stel­lung der Zwangs­voll­st­re­ckung zuguns­ten sei­ner Ehe­frau zurück und und ver­wies die Sache im Übri­gen zur neuen Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das OLG zurück.

Die Gründe:
Das OLG hat ver­kannt, dass die Voll­st­re­ckungs­ab­wehr­klage inso­weit, als der Klä­ger die Ein­stel­lung der Zwangs­voll­st­re­ckung zuguns­ten sei­ner Ehe­frau erst­rebt, man­gels Pro­zess­füh­rungs­be­fug­nis des Klä­gers unzu­läs­sig ist. Eine Voll­st­re­ckungs­ab­wehr­klage, mit der wie hier aus­sch­ließ­lich die Voll­st­re­ckung wegen eines Anspruchs aus § 780 BGB bekämpft wird, kann nur vom Voll­st­re­ckungs­schuld­ner selbst erho­ben wer­den. Eine gewill­kürte Pro­zess­stand­schaft fin­det nicht statt. Im Hin­blick auf die den Klä­ger selbst betref­fende Voll­st­re­ckungs­ab­wehr­klage hat das OLG bei der Prü­fung einer dem Klä­ger aus § 242 BGB zuste­hen­den Ein­rede die Anfor­de­run­gen an eine vor­ver­trag­li­che Auf­klär­ung durch die Beklagte über­spannt.

Ins­bes. tra­gen die Fest­stel­lun­gen des OLG die Annahme nicht, die Beklagte habe über einen kon­k­re­ten Wis­sens­vor­sprung hin­sicht­lich einer sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung des Klä­gers durch den Ver­käu­fer ver­fügt. Im Ansatz rich­tig ist die Ein­schät­zung des OLG, dass nach stän­di­ger Recht­sp­re­chung des BGH von einem beson­ders gro­ben Miss­ver­hält­nis von Leis­tung und Gegen­leis­tung, das den Schluss auf das für das Unwer­t­ur­teil des § 138 Abs. 1 BGB uner­läss­li­che sub­jek­tive Unrechts­merk­mal der ver­wer­f­li­chen Gesin­nung des Ver­käu­fers zulässt, erst aus­ge­gan­gen wer­den kann, wenn der Wert der Leis­tung knapp dop­pelt so hoch ist wie der Wert der Gegen­leis­tung. Es hat wei­ter rich­tig gese­hen, dass dann, wenn kein beson­ders gro­bes, son­dern nur ein auf­fäl­li­ges Miss­ver­hält­nis besteht, die Anwen­dung des § 138 Abs. 1 BGB in Betracht kommt, wenn wei­tere Umstände hin­zu­t­re­ten, die in Ver­bin­dung mit dem auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis den Vor­wurf der sit­ten­wid­ri­gen Über­vor­tei­lung begrün­den.

Die vom OLG her­an­ge­zo­ge­nen wei­te­ren Umstände sind indes­sen nicht geeig­net, im Ver­ein mit einem auf­fäl­li­gen Miss­ver­hält­nis zwi­schen Leis­tung und Gegen­leis­tung den Vor­wurf der sit­ten­wid­ri­gen Überteue­rung zu begrün­den. Dass der Klä­ger den Kauf­preis voll finan­ziert, macht den Kauf­ver­trag nicht sit­ten­wid­rig. Das gilt auch in Anbe­tracht der Tat­sa­che, dass die Beklagte die Finan­zie­rung von einer Wer­t­er­mitt­lung des Woh­nungs­ei­gen­tums abhän­gig gemacht hat. Nach stän­di­ger Recht­sp­re­chung des Senats prü­fen Kre­di­t­in­sti­tute den Wert der ihnen ges­tell­ten Sicher­hei­ten im eige­nen Inter­esse sowie im Inter­esse der Sicher­heit des Ban­ken­sys­tems, nicht im Inter­esse des Kun­den. Daran ändert die Kund­gabe des Vor­ha­bens, eine Wer­t­er­mitt­lung durch­füh­ren zu wol­len, nichts. Ent­sp­re­chend kann die Durch­füh­rung einer Wer­t­er­mitt­lung die Bewer­tung des finan­zier­ten Geschäfts als sit­ten­wid­rig nicht beein­flus­sen.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf den Web­sei­ten des BGH ver­öf­f­ent­licht.
  • Um direkt zum Voll­text zu kom­men, kli­cken Sie bitte hier.
nach oben