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Geschlossener Immobilienfonds: Veräußerung oder Rückabwicklung

BFH 11.7.2017, IX R 27/16

Bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die als Kaufpreis bezeichnete Gegenleistung teilweise auch für andere Verpflichtungen des Veräußerers erbracht worden ist (hier: Verzicht auf Schadensersatzansprüche, Rücknahme von Klagen), die nicht den Tatbestand des § 23 Abs. 1 EStG erfüllen, ist der vereinbarte Kaufpreis insoweit aufzuteilen. Für Zwecke der Aufteilung ist das veräußerte Wirtschaftsgut zu bewerten; übersteigt die Gegenleistung den Wert des veräußerten Wirtschaftsguts, spricht dies dafür, dass der übersteigende Teil der Gegenleistung nicht zum Veräußerungspreis gehört, sondern eine andere Verpflichtung entgolten oder ein Teil der Gegenleistung unentgeltlich zugewendet werden soll.

Der Sach­ver­halt:
Der Klä­ger trat mit Wir­kung zum 31.10.1999 als Treu­ge­ber-Kom­man­di­tist mit einem Kapi­tal­an­teil von 50.000 DM der Z-KG bei. Die Z-KG war Eigen­tü­mer von Immo­bi­lien oder erwarb Betei­li­gun­gen an Objekt­ge­sell­schaf­ten. Die Z-KG war ab 1995 von der B-AG ini­ti­iert wor­den. Diese hatte sich dazu meh­re­rer zwi­schen­ge­schal­te­ter Toch­ter­ge­sell­schaf­ten bedi­ent, u.a. der L-Bank sowie der Y-GmbH. An den Fonds­ge­sell­schaf­ten wur­den Treu­hand­kom­man­di­tis­ten betei­ligt, die sowohl im eige­nen Namen als auch für noch zu wer­bende Treu­ge­ber Gesell­schaft­s­an­teile hiel­ten. Kapi­tal­an­le­gern wie dem Klä­ger wurde nach ein­heit­li­chem Mus­ter der Abschluss von Treu­hand­ver­trä­gen ange­bo­ten, wonach sich der Treu­hand­kom­man­di­tist verpf­lich­tete, seine Betei­li­gung künf­tig treu­hän­de­risch für die Kapi­tal­an­le­ger (Treu­ge­ber) zu ver­wal­ten. Dem Klä­ger stand ein Andi­e­nungs­recht zu, nach Ablauf von 25 Jah­ren den Anteil zum Nomi­nal­wert und nach Ablauf von 30 Jah­ren zu 115 % des Nomi­nal­werts an eine Kon­zern-Gesell­schaft der B-AG zurück­zu­ge­ben.

Die wirt­schaft­li­che Ent­wick­lung des Fonds ent­sprach nicht den Erwar­tun­gen des Klä­gers. Zusam­men mit einer Viel­zahl wei­te­rer Anle­ger betei­ligte sich der Klä­ger an einem Sam­mel­kla­ge­ver­fah­ren und erhob eine Scha­dens­er­satz­klage gegen die L-Bank und die Y-GmbH. Mit der Klage begehrte der Klä­ger u.a. die Zah­lung von rd. 16.000 € sowie die Frei­stel­lung von den Verpf­lich­tun­gen aus dem Bank­dar­le­hen zur Finan­zie­rung der Betei­li­gung Zug um Zug gegen Über­tra­gung der Betei­li­gung an der Z-KG. Im Jahr 2005 unter­b­rei­tete die Y-GmbH dem Klä­ger ein Ange­bot zum Erwerb sei­ner Fond­s­an­teile, das er aber nicht annahm. Viel­mehr hielt der Klä­ger seine Klage auf­recht.

Im Dezem­ber 2008 machte die Y-GmbH dem Klä­ger ein neues Ange­bot. Der als Ver­g­leichs­ver­trag bezeich­nete Ver­trag bestimmte als Zah­lungs­verpf­lich­tung einen Pro­zent­satz der auf die Fonds­be­tei­li­gung gezahl­ten Kapi­ta­l­ein­lage zzgl. einer Ver­zin­s­ung. Die Annahme des Ange­bots war nur mög­lich, wenn die Scha­dens­er­satz­klage vor dem Annah­me­tag zurück­ge­nom­men war. Der Klä­ger nahm das Ange­bot an und ver­zich­tete zug­leich auf alle gegen­wär­ti­gen und zukünf­ti­gen Scha­dens­er­satz­an­sprüche, die mit dem Erwerb der Betei­li­gung zusam­men­hin­gen. Der Klä­ger erhielt im Jahr 2009 von der Y-GmbH eine Aus­zah­lung i.H.v. rd. 24.000 €. Das Finanz­amt erfasste mit Blick auf den von der Y-GmbH geleis­te­ten Aus­zah­lungs­be­trag bei dem Klä­ger erst­mals Ein­künfte aus einem pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft.

Das FG wies die hier­ge­gen gerich­tete Klage ab. Auf die Revi­sion des Klä­gers hob der BFH das Urteil auf und ver­wies die Sache an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hat zwar ohne Rechts­feh­ler den Ver­g­leichs­ver­trag vom 23.12.2008 als steu­er­bare Ver­äu­ße­rung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG gewür­digt. Es hat aber den Ver­äu­ße­rungs­ge­winn recht­lich feh­ler­haft ermit­telt. Zur Begrün­dung ver­weist der Senat auf seine Ent­schei­dun­gen vom 6.9.2016, IX R 27/15, IX R 44/14 und IX R 45/14, die sich mit ver­g­leich­ba­ren Fonds­be­tei­li­gun­gen befas­sen.

Die vom Finanz­amt vor­ge­nom­mene Ermitt­lung des Gewinns aus einem pri­va­ten Ver­äu­ße­rungs­ge­schäft lässt sich auch nicht auf die in der Folge des Unter­neh­men­steu­er­re­form­ge­set­zes 2008 geän­derte Fas­sung des § 23 Abs. 3 S. 1 EStG stüt­zen. Danach ist der Gewinn oder Ver­lust aus Ver­äu­ße­rungs­ge­schäf­ten nach Absatz 1 der Unter­schied zwi­schen Ver­äu­ße­rung­s­preis einer­seits und den Anschaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten und den Wer­bungs­kos­ten ande­rer­seits. Auch die­ser For­mu­lie­rung des Geset­zes lässt sich ein­deu­tig ent­neh­men, dass § 23 Abs. 1 S. 4 EStG die Frage der Steu­er­bar­keit der Grund­stücks­ve­r­äu­ße­rung betrifft, aber nicht die "Tech­nik" der Gewin­ner­mitt­lung beein­flusst. Der Geset­zes­be­grün­dung lässt sich ein der­ar­ti­ges, mit der Anpas­sung der For­mu­lie­rung ver­folg­tes Rege­lungs­ziel eben­falls nicht ent­neh­men, da dort ledig­lich von "redak­tio­nelle(n) Ände­run­gen" gespro­chen wird.

Anders als das FG meint, ist die als Ver­g­leichs­be­trag bezeich­nete Gegen­leis­tung teil­weise auch für den Ver­zicht auf Scha­dens­er­satz­an­sprüche des Ver­äu­ße­rers erbracht wor­den. Soweit das FG zu dem Schluss gelangt ist, etwaige Scha­dens­er­satz­an­sprüche des Klä­gers seien nicht wert­hal­tig, wird die­ser Schluss nicht von sei­nen tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen getra­gen. Denn Sinn und Zweck der Ver­g­leichs­ve­r­ein­ba­rung war es, den hin­ter der B-AG und L-Bank ste­hen­den Gewähr­trä­ger der öff­ent­li­chen Hand von sei­ner Haf­tung zu bef­reien. Auf­grund der beste­hen­den Gewähr­trä­ger­haf­tung ist es auch nicht mög­lich, die Ansprüche des Klä­gers als nicht durch­setz­bar ein­zu­ord­nen.

Das Ver­fah­ren ist nicht spruch­reif und war an das FG zurück­zu­ver­wei­sen. Der Senat kann auf der Grund­lage der Fest­stel­lun­gen des FG nicht beur­tei­len, ob der Klä­ger aus der Ver­äu­ße­rung sei­ner mit­tel­ba­ren Betei­li­gung einen Gewinn oder Ver­lust erzielt hat.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH ver­öf­f­ent­licht.
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