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Geschlossener Immobilienfonds: Veräußerung oder Rückabwicklung

BFH 11.7.2017, IX R 27/16

Be­ste­hen An­halts­punkte dafür, dass die als Kauf­preis be­zeich­nete Ge­gen­leis­tung teil­weise auch für an­dere Ver­pflich­tun­gen des Veräußer­ers er­bracht wor­den ist (hier: Ver­zicht auf Scha­dens­er­satz­an­sprüche, Rück­nahme von Kla­gen), die nicht den Tat­be­stand des § 23 Abs. 1 EStG erfüllen, ist der ver­ein­barte Kauf­preis in­so­weit auf­zu­tei­len. Für Zwecke der Auf­tei­lung ist das veräußerte Wirt­schafts­gut zu be­wer­ten; über­steigt die Ge­gen­leis­tung den Wert des veräußer­ten Wirt­schafts­guts, spricht dies dafür, dass der über­stei­gende Teil der Ge­gen­leis­tung nicht zum Veräußerungs­preis gehört, son­dern eine an­dere Ver­pflich­tung ent­gol­ten oder ein Teil der Ge­gen­leis­tung un­ent­gelt­lich zu­ge­wen­det wer­den soll.

Der Sach­ver­halt:
Der Kläger trat mit Wir­kung zum 31.10.1999 als Treu­ge­ber-Kom­man­di­tist mit einem Ka­pi­tal­an­teil von 50.000 DM der Z-KG bei. Die Z-KG war Ei­gentümer von Im­mo­bi­lien oder er­warb Be­tei­li­gun­gen an Ob­jekt­ge­sell­schaf­ten. Die Z-KG war ab 1995 von der B-AG in­iti­iert wor­den. Diese hatte sich dazu meh­re­rer zwi­schen­ge­schal­te­ter Toch­ter­ge­sell­schaf­ten be­dient, u.a. der L-Bank so­wie der Y-GmbH. An den Fonds­ge­sell­schaf­ten wur­den Treu­hand­kom­man­di­tis­ten be­tei­ligt, die so­wohl im ei­ge­nen Na­men als auch für noch zu wer­bende Treu­ge­ber Ge­sell­schafts­an­teile hiel­ten. Ka­pi­tal­an­le­gern wie dem Kläger wurde nach ein­heit­li­chem Mus­ter der Ab­schluss von Treu­hand­verträgen an­ge­bo­ten, wo­nach sich der Treu­hand­kom­man­di­tist ver­pflich­tete, seine Be­tei­li­gung künf­tig treuhände­ri­sch für die Ka­pi­tal­an­le­ger (Treu­ge­ber) zu ver­wal­ten. Dem Kläger stand ein An­die­nungs­recht zu, nach Ab­lauf von 25 Jah­ren den An­teil zum No­mi­nal­wert und nach Ab­lauf von 30 Jah­ren zu 115 % des No­mi­nal­werts an eine Kon­zern-Ge­sell­schaft der B-AG zurück­zu­ge­ben.

Die wirt­schaft­li­che Ent­wick­lung des Fonds ent­sprach nicht den Er­war­tun­gen des Klägers. Zu­sam­men mit ei­ner Viel­zahl wei­te­rer An­le­ger be­tei­ligte sich der Kläger an einem Sam­mel­kla­ge­ver­fah­ren und er­hob eine Scha­dens­er­satz­klage ge­gen die L-Bank und die Y-GmbH. Mit der Klage be­gehrte der Kläger u.a. die Zah­lung von rd. 16.000 € so­wie die Frei­stel­lung von den Ver­pflich­tun­gen aus dem Bank­dar­le­hen zur Fi­nan­zie­rung der Be­tei­li­gung Zug um Zug ge­gen Über­tra­gung der Be­tei­li­gung an der Z-KG. Im Jahr 2005 un­ter­brei­tete die Y-GmbH dem Kläger ein An­ge­bot zum Er­werb sei­ner Fonds­an­teile, das er aber nicht an­nahm. Viel­mehr hielt der Kläger seine Klage auf­recht.

Im De­zem­ber 2008 machte die Y-GmbH dem Kläger ein neues An­ge­bot. Der als Ver­gleichs­ver­trag be­zeich­nete Ver­trag be­stimmte als Zah­lungs­ver­pflich­tung einen Pro­zent­satz der auf die Fonds­be­tei­li­gung ge­zahl­ten Ka­pi­tal­ein­lage zzgl. ei­ner Ver­zin­sung. Die An­nahme des An­ge­bots war nur möglich, wenn die Scha­dens­er­satz­klage vor dem An­nah­me­tag zurück­ge­nom­men war. Der Kläger nahm das An­ge­bot an und ver­zich­tete zu­gleich auf alle ge­genwärti­gen und zukünf­ti­gen Scha­dens­er­satz­an­sprüche, die mit dem Er­werb der Be­tei­li­gung zu­sam­men­hin­gen. Der Kläger er­hielt im Jahr 2009 von der Y-GmbH eine Aus­zah­lung i.H.v. rd. 24.000 €. Das Fi­nanz­amt er­fasste mit Blick auf den von der Y-GmbH ge­leis­te­ten Aus­zah­lungs­be­trag bei dem Kläger erst­mals Einkünfte aus einem pri­va­ten Veräußerungs­ge­schäft.

Das FG wies die hier­ge­gen ge­rich­tete Klage ab. Auf die Re­vi­sion des Klägers hob der BFH das Ur­teil auf und ver­wies die Sa­che an das FG zurück.

Die Gründe:
Das FG hat zwar ohne Rechts­feh­ler den Ver­gleichs­ver­trag vom 23.12.2008 als steu­er­bare Veräußerung i.S.d. § 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG gewürdigt. Es hat aber den Veräußerungs­ge­winn recht­lich feh­ler­haft er­mit­telt. Zur Begründung ver­weist der Se­nat auf seine Ent­schei­dun­gen vom 6.9.2016, IX R 27/15, IX R 44/14 und IX R 45/14, die sich mit ver­gleich­ba­ren Fonds­be­tei­li­gun­gen be­fas­sen.

Die vom Fi­nanz­amt vor­ge­nom­mene Er­mitt­lung des Ge­winns aus einem pri­va­ten Veräußerungs­ge­schäft lässt sich auch nicht auf die in der Folge des Un­ter­neh­men­steu­er­re­form­ge­set­zes 2008 geänderte Fas­sung des § 23 Abs. 3 S. 1 EStG stützen. Da­nach ist der Ge­winn oder Ver­lust aus Veräußerungs­ge­schäften nach Ab­satz 1 der Un­ter­schied zwi­schen Veräußerungs­preis ei­ner­seits und den An­schaf­fungs- oder Her­stel­lungs­kos­ten und den Wer­bungs­kos­ten an­de­rer­seits. Auch die­ser For­mu­lie­rung des Ge­set­zes lässt sich ein­deu­tig ent­neh­men, dass § 23 Abs. 1 S. 4 EStG die Frage der Steu­er­bar­keit der Grundstücks­veräußerung be­trifft, aber nicht die "Tech­nik" der Ge­winn­er­mitt­lung be­ein­flusst. Der Ge­set­zes­begründung lässt sich ein der­ar­ti­ges, mit der An­pas­sung der For­mu­lie­rung ver­folg­tes Re­ge­lungs­ziel eben­falls nicht ent­neh­men, da dort le­dig­lich von "re­dak­tio­nelle(n) Ände­run­gen" ge­spro­chen wird.

An­ders als das FG meint, ist die als Ver­gleichs­be­trag be­zeich­nete Ge­gen­leis­tung teil­weise auch für den Ver­zicht auf Scha­dens­er­satz­an­sprüche des Veräußer­ers er­bracht wor­den. So­weit das FG zu dem Schluss ge­langt ist, et­waige Scha­dens­er­satz­an­sprüche des Klägers seien nicht wert­hal­tig, wird die­ser Schluss nicht von sei­nen tatsäch­li­chen Fest­stel­lun­gen ge­tra­gen. Denn Sinn und Zweck der Ver­gleichs­ver­ein­ba­rung war es, den hin­ter der B-AG und L-Bank ste­hen­den Gewährträger der öff­ent­li­chen Hand von sei­ner Haf­tung zu be­freien. Auf­grund der be­ste­hen­den Gewährträger­haf­tung ist es auch nicht möglich, die An­sprüche des Klägers als nicht durch­setz­bar ein­zu­ord­nen.

Das Ver­fah­ren ist nicht spruch­reif und war an das FG zurück­zu­ver­wei­sen. Der Se­nat kann auf der Grund­lage der Fest­stel­lun­gen des FG nicht be­ur­tei­len, ob der Kläger aus der Veräußerung sei­ner mit­tel­ba­ren Be­tei­li­gung einen Ge­winn oder Ver­lust er­zielt hat.

Link­hin­weis:

  • Der Voll­text der Ent­schei­dung ist auf der Home­page des BFH veröff­ent­licht.
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