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FG Münster zur Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung

Urteil des FG Münster vom 8.3.2012 - 9 K 1189/09 F

Bei teil­weise selbst­ge­nutz­ten Fe­ri­en­woh­nun­gen ist die Frage, ob der Steu­er­pflich­tige mit oder ohne Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht ver­mie­tet hat, an­hand ei­ner un­ter Her­an­zie­hung al­ler ob­jek­tiv er­kenn­ba­ren Umstände zu tref­fen­den Pro­gnose zu ent­schei­den. Bei sol­chen, die aus­schließlich an Fe­ri­engäste ver­mie­tet wer­den, ist ohne wei­tere Prüfung ty­pi­sie­rend von der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht der Steu­er­pflich­ti­gen aus­zu­ge­hen, wenn das Ver­mie­ten die ortsübli­che Ver­mie­tungs­zeit nicht er­heb­lich un­ter­schrei­tet.

Der Sach­ver­halt:
Die Kläge­rin er­warb im De­zem­ber 1997 eine Fe­ri­en­woh­nung auf ei­ner deut­schen In­sel. Zwar war im Ge­sell­schaf­ter­ver­trag aus­geführt, dass die Woh­nung von den Ge­sell­schaf­tern nicht ge­nutzt wer­den darf. Al­ler­dings war im Ver­trag mit der Im­mo­bi­li­en­firma (Z.), die das Ob­jekt ver­mit­telte und be­treute, ge­re­gelt, dass eine Ei­gen­nut­zung für die Dauer von drei Wo­chen in der Zeit von Juni bis Sep­tem­ber er­laubt ist. Im Streit­jahr 2005 war die Woh­nung an 57 Ta­gen an wech­selnde Fe­ri­engäste ver­mie­tet wor­den, im Streit­jahr 2006 an 70 Ta­gen. Im Jahr 2008 veräußerte die Kläge­rin die Woh­nung wie­der. Sie hatte sich be­reits seit 2003 durch Ein­schal­ten ei­nes Mak­lers um de­ren Veräußerung bemüht.

In ih­ren Fest­stel­lungs­erklärun­gen machte die Kläge­rin Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse von 14.093 € (2005) und 12.393 € (2006) gel­tend. Das Fi­nanz­amt er­kannte die Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Fe­ri­en­woh­nung nicht an. Eine Über­schus­spro­gnose, die die Kläge­rin bis dato nicht ein­ge­reicht habe, könne im Streit­fall nur ne­ga­tiv aus­fal­len. Vom Er­werb der Woh­nung im Jahr 1997 bis zum Streit­jahr 2006 seien steu­er­li­che Ver­luste von ins­ge­samt 131.767 € an­ge­fal­len.

Die Kläge­rin war der An­sicht, es sei ohne wei­tere Prüfung von ei­ner Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­zu­ge­hen, weil eine Selbst­nut­zung tatsäch­lich nicht statt­ge­fun­den habe. Man habe ein­fach nicht dar­auf ge­ach­tete, diese Pas­sage im Ver­trag mit der Firma Z. zu strei­chen. Sie selbst sei beim Er­werb der Woh­nung von 182 jähr­li­chen Ver­mie­tungs­ta­gen aus­ge­gan­gen. Die Firma Z. habe sich un­zu­rei­chend um die Woh­nung gekümmert mit der Folge, dass diese sich in einem schlech­ten Zu­stand be­fun­den habe.

Das FG wies die Klage ab. Die Re­vi­sion zum BFH wurde nicht zu­ge­las­sen.

Die Gründe:
Die Kläge­rin hat kei­nen An­spruch auf Berück­sich­ti­gung der von ihr gel­tend ge­mach­ten Wer­bungs­kos­tenüber­schüsse aus der Ver­mie­tung der Fe­ri­en­woh­nung, weil es ihr an ei­ner ent­spre­chen­den Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht fehlte.

Die Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht war hier an­hand ei­ner Pro­gno­se­rech­nung zu überprüfen. Von dem Vor­lie­gen ei­ner sol­chen Ab­sicht konnte schon des­halb nicht ohne Wei­te­res aus­ge­gan­gen wer­den, weil sich die Kläge­rin die Selbst­nut­zung der Woh­nung vor­be­hal­ten hatte. Dar­auf, dass die Kläge­rin bzw. ihre Ge­sell­schaf­ter von ih­rem Ei­gen­nut­zungs­recht im Streit­jahr tatsäch­lich kei­nen Ge­brauch ge­macht hat­ten, kam es nicht an. Auch die ge­sell­schafts­ver­trag­li­che Re­ge­lung stellte al­len­falls eine in­terne Ab­rede auf Sei­ten der Kläge­rin dar, die keine Außen­wir­kung ge­genüber der Firma Z. ent­fal­tete.

Im Übri­gen hätte auch dann, wenn man ab­wei­chend von die­ser Auf­fas­sung da­von aus­ge­hen würde, dass die Woh­nung ohne Selbst­nut­zungs­vor­be­halt aus­schließlich an wech­selnde Fe­ri­engäste ver­mie­tet wurde, das Vor­lie­gen der Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht nicht ty­pi­sie­rend als ge­ge­ben un­ter­stellt wer­den dürfen. Der Se­nat hatte keine An­halts­punkte für die Fest­stel­lung, dass die Be­leg­zei­ten der Fe­ri­en­woh­nung 75 % der ortsübli­chen Ver­mie­tungs­tage er­reicht hat­ten. Ge­nauere Zah­len ließen sich nicht mehr er­mit­teln. Dies ging zu Las­ten der Kläge­rin, da sie die Fest­stel­lungs­last für die ortsübli­chen Ver­mie­tungs­tage trug. Die An­ga­ben des Mak­lers von 182 jähr­li­chen Ver­mie­tungs­ta­gen wa­ren un­er­heb­lich.

Die er­for­der­li­che Pro­gno­se­rech­nung führte im vor­lie­gen­den Fall zur Ver­nei­nung der Ge­winn­er­zie­lungs­ab­sicht. Die Kläge­rin hatte keine Maßnah­men er­grif­fen, von de­nen in der Zu­kunft zu er­war­ten ge­we­sen wäre, dass sie die Ein­nah­men der­art erhöhen oder die Wer­bungs­kos­ten vor­aus­sicht­lich so sen­ken würden, dass für den Rest des Pro­gno­se­zeit­raums Ein­nahmeüber­schüsse ent­ste­hen könn­ten. Sie hatte le­dig­lich vage Pla­nungs­erwägun­gen vor­ge­tra­gen, etwa dass das Dar­le­hen durch Ei­gen­ka­pi­tal hätte ab­gelöst wer­den sol­len und es ge­plant ge­we­sen sei, die Woh­nung über eine ei­gene In­ter­net­seite zu ver­mark­ten. Kon­krete Hand­lun­gen, um diese Ziele zu er­rei­chen, wa­ren nicht fest­stell­bar. Viel­mehr sprach die gel­tend ge­machte Ver­kaufs­ab­sicht seit dem Jahr 2003 eher ge­gen eine Einkünf­te­er­zie­lungs­ab­sicht (auch) für den rest­li­chen Pro­gno­se­zeit­raum.

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