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FG Münster zur Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung

Urteil des FG Münster vom 8.3.2012 - 9 K 1189/09 F

Bei teilweise selbstgenutzten Ferienwohnungen ist die Frage, ob der Steuerpflichtige mit oder ohne Einkünfteerzielungsabsicht vermietet hat, anhand einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose zu entscheiden. Bei solchen, die ausschließlich an Feriengäste vermietet werden, ist ohne weitere Prüfung typisierend von der Einkünfteerzielungsabsicht der Steuerpflichtigen auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit nicht erheblich unterschreitet.

Der Sach­ver­halt:
Die Klä­ge­rin erwarb im Dezem­ber 1997 eine Feri­en­woh­nung auf einer deut­schen Insel. Zwar war im Gesell­schaf­ter­ver­trag aus­ge­führt, dass die Woh­nung von den Gesell­schaf­tern nicht genutzt wer­den darf. Aller­dings war im Ver­trag mit der Immo­bi­li­en­firma (Z.), die das Objekt ver­mit­telte und bet­reute, gere­gelt, dass eine Eigen­nut­zung für die Dauer von drei Wochen in der Zeit von Juni bis Sep­tem­ber erlaubt ist. Im Streit­jahr 2005 war die Woh­nung an 57 Tagen an wech­selnde Feri­en­gäste ver­mie­tet wor­den, im Streit­jahr 2006 an 70 Tagen. Im Jahr 2008 ver­äu­ßerte die Klä­ge­rin die Woh­nung wie­der. Sie hatte sich bereits seit 2003 durch Ein­schal­ten eines Mak­lers um deren Ver­äu­ße­rung bemüht.

In ihren Fest­stel­lung­s­er­klär­un­gen machte die Klä­ge­rin Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse von 14.093 € (2005) und 12.393 € (2006) gel­tend. Das Finanz­amt erkannte die Ver­luste aus Ver­mie­tung und Ver­pach­tung der Feri­en­woh­nung nicht an. Eine Über­schus­s­prog­nose, die die Klä­ge­rin bis dato nicht ein­ge­reicht habe, könne im Streit­fall nur nega­tiv aus­fal­len. Vom Erwerb der Woh­nung im Jahr 1997 bis zum Streit­jahr 2006 seien steu­er­li­che Ver­luste von ins­ge­s­amt 131.767 € ange­fal­len.

Die Klä­ge­rin war der Ansicht, es sei ohne wei­tere Prü­fung von einer Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht aus­zu­ge­hen, weil eine Selbst­nut­zung tat­säch­lich nicht statt­ge­fun­den habe. Man habe ein­fach nicht dar­auf geach­tete, diese Pas­sage im Ver­trag mit der Firma Z. zu strei­chen. Sie selbst sei beim Erwerb der Woh­nung von 182 jähr­li­chen Ver­mie­tungs­ta­gen aus­ge­gan­gen. Die Firma Z. habe sich unzu­rei­chend um die Woh­nung geküm­mert mit der Folge, dass diese sich in einem sch­lech­ten Zustand befun­den habe.

Das FG wies die Klage ab. Die Revi­sion zum BFH wurde nicht zuge­las­sen.

Die Gründe:
Die Klä­ge­rin hat kei­nen Anspruch auf Berück­sich­ti­gung der von ihr gel­tend gemach­ten Wer­bungs­kos­ten­über­schüsse aus der Ver­mie­tung der Feri­en­woh­nung, weil es ihr an einer ent­sp­re­chen­den Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht fehlte.

Die Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht war hier anhand einer Prog­no­se­rech­nung zu über­prü­fen. Von dem Vor­lie­gen einer sol­chen Absicht konnte schon des­halb nicht ohne Wei­te­res aus­ge­gan­gen wer­den, weil sich die Klä­ge­rin die Selbst­nut­zung der Woh­nung vor­be­hal­ten hatte. Dar­auf, dass die Klä­ge­rin bzw. ihre Gesell­schaf­ter von ihrem Eigen­nut­zungs­recht im Streit­jahr tat­säch­lich kei­nen Gebrauch gemacht hat­ten, kam es nicht an. Auch die gesell­schafts­ver­trag­li­che Rege­lung stellte allen­falls eine interne Abrede auf Sei­ten der Klä­ge­rin dar, die keine Außen­wir­kung gegen­über der Firma Z. ent­fal­tete.

Im Übri­gen hätte auch dann, wenn man abwei­chend von die­ser Auf­fas­sung davon aus­ge­hen würde, dass die Woh­nung ohne Selbst­nut­zungs­vor­be­halt aus­sch­ließ­lich an wech­selnde Feri­en­gäste ver­mie­tet wurde, das Vor­lie­gen der Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht nicht typi­sie­rend als gege­ben unter­s­tellt wer­den dür­fen. Der Senat hatte keine Anhalts­punkte für die Fest­stel­lung, dass die Beleg­zei­ten der Feri­en­woh­nung 75 % der orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­tage erreicht hat­ten. Genauere Zah­len lie­ßen sich nicht mehr ermit­teln. Dies ging zu Las­ten der Klä­ge­rin, da sie die Fest­stel­lungs­last für die orts­üb­li­chen Ver­mie­tungs­tage trug. Die Anga­ben des Mak­lers von 182 jähr­li­chen Ver­mie­tungs­ta­gen waren uner­heb­lich.

Die erfor­der­li­che Prog­no­se­rech­nung führte im vor­lie­gen­den Fall zur Vern­ei­nung der Gewinn­er­zie­lungs­ab­sicht. Die Klä­ge­rin hatte keine Maß­nah­men ergrif­fen, von denen in der Zukunft zu erwar­ten gewe­sen wäre, dass sie die Ein­nah­men der­art erhöhen oder die Wer­bungs­kos­ten vor­aus­sicht­lich so sen­ken wür­den, dass für den Rest des Prog­no­se­zei­traums Ein­nah­me­über­schüsse ent­ste­hen könn­ten. Sie hatte ledig­lich vage Pla­nung­s­er­wä­gun­gen vor­ge­tra­gen, etwa dass das Dar­le­hen durch Eigen­ka­pi­tal hätte abge­löst wer­den sol­len und es geplant gewe­sen sei, die Woh­nung über eine eigene Inter­net­seite zu ver­mark­ten. Kon­k­rete Hand­lun­gen, um diese Ziele zu errei­chen, waren nicht fest­s­tell­bar. Viel­mehr sprach die gel­tend gemachte Ver­kaufs­ab­sicht seit dem Jahr 2003 eher gegen eine Ein­künf­te­er­zie­lungs­ab­sicht (auch) für den rest­li­chen Prog­no­se­zei­traum.

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